2024년 경기도 아파트 가격전망

2023년 11월 기준. 2021년을 역사적 고점으로 상정하고 경기도의 2021년 아파트 가격, 2022년 아파트 가격, 2023년 아파트가격을 비교하여 도식화하고 경기도의 아파트 가격의 현황을 분석한다.
 
 

 
 

1. 경기도 아파트 평균가격 그래프

2021년을 역사적 고점으로 상정하고 이후에 이와 같은 가격대가 가능할지를 우선 가늠한다.
 

(1) 2021년 아파트 상위 지자체 확인

우선은 경기도 지자체별 2021~2023년의 아파트평균가격을 그래프화 하여, 관심지역의 평균가격의 연간변화를 확인하는 것이 중요하겠다. 경기도 2021년도 아파트 평균가격 상위 3개 지차체는 아래와 같다.
 
[1] 월별 평균의 합계평균
1위 : 과천시 아파트 평균가격 17억1천182만원
2위 : 성남시 분당구 아파트 평균가격 12억6천245만원
3위 : 성남시 수정구 아파트 평균가격 10억1천만696만원
 
[2] 2021년 기준 최고순위의 아파트 평균가격의 연도별 변화

군구	2021	2022	2023
과천시	171,182	143,879	145,322
성남분당구	126,245	124,601	115,594
성남수정구	101,696	100,311	92,974

경기도 전체 지자체별 아파트 월평균가의 평균가격

 
위의 대표지역 중, 성남시 분당구, 수정구는 판교의 IT일자리 중심지역이고, 나머지 과천은 서울근접지로 서울로의 일자리와 관련한 지역이다. 일자리가 어디에 있느냐에 따른 가격 세다. 전문가 중에 아파트와 같은 자산시장은 경기침체와 별도로 분리해서 생각해야 한다는 의견을 제시하는데, 괴변이다. 일자리와 아파트 가격이 밀접하기 때문이다.
 
경기침체와 스태그 플레이션이 일자리에 영향을 주는데, 아파트와 같은 자산시장은 별개로 생각하라는 논리가 이해되지 않는 부분이다. 
 
 

(2) 2021년 대비 2023년 평균가격 증감

<주의> 매년 아파트수가 증가하고, 분양가격도 상승한다. 평균은 이러한 부분을 선별할 수 없기 때문에 참고사항이지, 평균가격의 하락, 상승은 전체 아파트 시장의 가격상승의 판단지표가 될 수 없다. 이 부분을 말하고 싶어서 자료를 준비한 것이다. 김광석 교수라는 사람은 전국 평균가격의 흐름으로 부동산 가격의 상승, 하락여부를 판단한다는데, 이는 잘못된 것이다.

 
경기도 과천시 -15.11% 하락, 성남시 분당구 -8.44% 하락, 성남시 수정구 -8.58% 하락되었다.
모두가 선망하지만, 모두가 살 수 있는 곳이 아닌 지역이다. 선망하는 이유는 여러 가지가 있을 테고, 선망하니 수요가 있고 수요가 있으니 가격이 상승한다는 논리로 접근하면 그렇다. 하지만 모든 일자리가 이곳에 있는 것은 아니다. 게다가 현재의 이 하락한 곳은 하락한 이유가 있고, 상승한 곳은 상승한 이유가 있다. 바로 정책대출인 특례보금자리의 효과라 생각한다. 
 
2021년 대비 2023년 평균상승한 지역순위는 아래와 같다.
 
<아래>
1위 : 평택시 18.3% ( 2021년 평균 : 2억 5천만 원 대비)
2위 : 이천시 15.4% ( 2021년 평균 : 2억 원 대비)
3위 : 안산상록구 13.7% ( 2021년 평균 : 3억 5천만 원 대비)

군구	2021	2022	2023
평택시	24,963	25,436	31,303
이천시	20,548	21,424	24,667
안산상록구	33,502	40,839	41,364

21년 아파트 가격대비 23년 가격증감율

 
 

(3) 2022년 대비 2023년 평균가격 증감

바로 직전 연도인 2022년과 2023년 아파트의 평균가격 증감을 확인한다.
2022년은 역사적 거래절벽시기인데, 이 시기에도 상승거래가 나타난 3곳을 살펴본자면, 수원시 팔달구 24.9%, 연천군 24.76%, 평택시 23.07% 였다. 그 금액대는 아래 표와 같다.

군구	2021	2022	2023
수원팔달구	45,919	36,877	46,067
연천군	11,634	11,190	13,961
평택시	24,963	25,436	31,303

 

 
 

2. 경기도 아파트 평균가격 상승인가?

(1) 경기도 전체 실거래 아파트의 평균가격 추이

평균가격을 기준으로 아파트라는 자산시장의 변화를 살펴본다면, 상승세다. 아직 2023년이 진행 중이기에 속단하긴 이르지만, 경기도의 고분양가 아파트들이 분양되어 거래되기 시작한다면, 평균가격의 추가적인 상승은 불가피하다. 고금리, 고물가가 역설적이게 2023년도의 거래가격을 2021년도 평균가격을 상회하는 수준이 되었다.
 
역사적 고점이라고 하던 2021년도의 가격대 보다 높은 아파트 평균가격은 쉽게 생각하면 어렵지 않은 결론에 다다른다. 높은 가격대의 아파트들이 부동산에 나왔고, 그 높은 가격대의 아파들이 팔리면서 전체 시장평균가격을 끌어올린 것이다.

도시	2021	2022	2023
경기도	44,718.44	43,530.65	49,024.9

 
 

(2) 경기도 전체 실거래 아파트 중위가격

<중위가격>이란, 전체 실거래된 아파트의 가격을 일열로 나열하고, 그 정 가운데의 가격을 말한다. 평균과 다른 의미이고, 해당 가격대 포함한 아랫쪽 가격대의 거래가 약50%, 위쪽 가격대가 50%란 말이다. 

경기도 중위가격과 거래건수
연도	2021년	2022년	2023년(10월말 진행중)
중위가격	38,300	38,500	43,900
총거래건수	154,674건	49,259건	88,288건

 
위의 표에서처럼 2021년도의 중위가격이 3억 8천만 원대라면, 이 이하의 아파트 거래건수가 77300건 있다는 얘기다.
 
정부의 특례보금자리론 40조 원이 대단한 것 같다. 연말까지 간다고 해도, 거래량은 2021년보다 4~5만건은 적을 것 같은 상황에서도 중위가격대는 2021년보다 5천만원 가량 상승한 모습이다. 이것이 유동성의 힘이다. 거래량이 많아야 가격이 오르는게 아니란 의미가 된다.
 
 

(3) 경기도의 아파트 가격은 어떻게 될까?

경기도 아파트 평균가격은 중위가격보다 항상 높다. 하지만, 중위가격은 앞으로의 가격을 추측하게 한다.
 
경기도의 2023년의 아파트 거래는 높은 가격대의 아파트 거래가 주도한 것으로 볼 수 있다. "중위가격"이 4억4천만원대란 의미는 전체 거래비중에서 저가 아파트의 거래가 줄었음을 의미한다.
 
"평균가격"이 4억9천만원대란 것은 그만큼 높은 가격대의 거래가 많았던 것으로 볼 수 있다. 낮은 가격의 아파트보다 좀더 높은가격의 아파트가 많이 팔린 것이다. 중위가격과 평균가격이 모두 상승한 것은 결국 보다 높은 가격대의 아파트 거래가 늘었다는 것이고, 이것은 저가지역의 아파트 보다는 높은 가격대의 지역의 거래가 많았음을 의미한다.
 
왜?, 어떻게? 이 고금리라 불리는 시기에 중위가격까지 가격을 끌어올리며 거래가 된 것일까? 하는 생각은 깊게 할 필요가 없다. 정부의 "특례보금자리대출"이 원인이다. 부동산 부양정책의 효과인 것. 거래량이 적어도 가격이 오르는 신기원을 이룩한 부동산 부양책 말이다.
 

가계의 총통화(M2)와 가계부채 차액과 총액 비교표

 
정부의 부동산 부양책 덕분에 고액자산가들은 수익을 남기며 보유하고 있던 부동산들을 털어내고, 현금보유로 들어섰다. 이미 그들은 부동산 자산의 일부를 현금화하여 다시 올 기회를 엿보고 있는 것으로 보인다. 바로 자신들이 넘긴 부동산 자산이 무너져 더 낮은 가격에 취득할 기회를 말이다. 위의 가계M2 증가와 가계신용의 감소가 그것을 말해준다.
 
자산가들은 현금화하여 M2(총통화)를 늘렸고, 영혼까지 끌어모아서 집을 산 사람들이 그 통화를 공급한 주체다. 부채가 고액자산가에서 서민들에게 이전된 것이다. ( 물론 집 2~3채 갖은 사람을 고액자산가라 볼지는 판단가치를 따져야 하지만)
 

주담대 총액과 분기별 증감, 기준금리

 
 
경기도 아파트의 거래가격은 단기적으로 증가세를 띌 가능성이 높아졌다. 다만, 정부의 부동산 부양책이 끝난 현 시점에서 2024년 부동산 부양책인 신생아 대출이 시행될 2024년 3월까지의 거래량이 관건이 될 것이다. 이미 시장 스스로의 조절능력을 상실한 것으로 봐야 한다. 정부의 부양책(금리인하, DSR우회, 총량증대, 대출확대정책)등이 시장의 가격을 단기적으로 조절할 것이다. 적어도 정권말까지 특별한 사태가 없는 한 말이다.
 
현재의 아파트 가격을 받쳐줄 수요자들이 없기 때문이다. 현재의 아파트 가격은 이번 정권내내 지금과 비슷한 수준을 유지할 가능성이 있다. 이번 정권은 모든 것을 걸어서 기존 부동산 시장의 가격을 떠받칠 의지가 있어 보인다. 매년 부동산 부양책을 쓰는건 대단한 일이다. 
 
2023년 특례보금자리론 40조
2024년 신생아특례대출 27조

선택은 각자의 몫이다. 금리 하락에 베팅하여 고분양가를 감내하던, 저가의 아파트를 무리하지 않고 매입하던 말이다. 단타를 노리는 사람들도 많을 것 같다. 
 
이미 정상 시장이 아니다.