2024년 서울시 아파트 가격 전망

서울시 아파트의 2021년 고점과 2022년 거래절벽 기간을 2023년과 비교하며, 2024년을 전망하는 분석.
 
 

 

 

1. 서울시 아파트의 연도별, 평균가격대

군구의 순서는 2023년 평균가격 기준 "내림차순"정렬로 2023년 평균가격 높은 순으로 나열한다. 
서초구, 강남구 등 총 9개의 자치구가 2021년도 보다 평균 가격이 높아졌다. 

군구	2021	2022	2023
서초구	205,079	214,052	222,127
강남구	207,144	199,735	215,871
용산구	199,106	218,757	202,966
송파구	154,346	151,491	153,956
성동구	144,546	147,679	129,159
광진구	119,721	104,770	117,121
마포구	116,795	106,276	115,693
양천구	103,119	97,136	112,721
종로구	92,945	68,236	112,574
동작구	111,730	82,468	102,865
강동구	93,626	85,089	100,834
영등포구	101,949	82,478	100,185
중구	89,991	74,649	94,842
서대문구	90,763	83,188	84,939
동대문구	77,557	68,746	76,724
강서구	79,163	65,716	74,999
성북구	83,987	76,549	73,626
은평구	73,155	65,159	69,003
관악구	72,949	63,250	67,765
구로구	62,037	50,468	63,696
금천구	59,569	45,721	60,345
노원구	67,274	65,202	59,936
중랑구	64,494	48,733	57,411
도봉구	58,488	56,234	50,509
강북구	66,786	50,226	49,744

 

2. 서울시 아파트의 현재상황 ( 2021년 대비 현재 평균가격 비교)

2021년도에 비하여 상승한 상위 지자체 3곳은 종로구, 양천구, 서초구순이다.
아래의 표는 상위 3곳의 연도별 평균가격이다. ( 2023년은 현재 진행 중 )

 

1) 대표지역의 연도별 아파트 평균가격대 (단위 : 만원)

평균가격대는 2021년보다 높은 상황이다. 

군구	2021	2022	2023
종로구	92,945	68,236	112,574
양천구	103,119	97,136	112,721
서초구	205,079	214,052	222,127

 
 

2) 대표지역의 연도별 아파트 거래량 (단위 : 건)

	2021	2022	2023
종로구	455	172	253
양천구	1,887	433	1,375
서초구	2,202	689	1,351

 
경기도와 마찬가지로 거래량이 줄면서 평균가격은 상승한다. 이 경우의 가설은 거래가격이 높은 아파트의 거래비중이 많았다고 생각해야 한다. 이것은 아파트 연간 아파트 거래된 중위가격이 상승했다면 옳은 가설이 된다. 
 
그나저나 이쪽 지역의 경우엔 매물이 8만건을 돌파했다는 뉴스를 언제 봤었던 것 같은데, 이 정도의 회전율이면 몇십 년이 지나야 모두 거래될 상황이다. 
 

3) 대표지역의 연도별 아파트 중위가격 (단위 : 만원)

예상한데로 저가 아파트보다, 가격이 비싼 아파트의 거래가 증가하고, 저가 아파트들은 거래가 되지 않은 상황이 맞다.
아래의 표대로 라면 전반적인 아파트의 거래가격대가 높아진 것이거나, 높은 가격대의 선호 아파트만 거래되고 있다는 의미도 된다. 2023년 거래량은 아직 진행 중이지만, 중위가격대의  상승은 선호와 비선호로 나뉜다는 의미가 된다. 

군구	2021	2022	2023
종로구	84,000	44,875	113,000
양천구	92,000	85,000	104,300
서초구	198,000	198,000	208,000

 
 

2. 서울시 아파트의 중위가격대 전반적 상승

전체적으로 중위가격대가 2023년 상승하는 모습이다. 저렴한 아파트보다, 고가의 아파트가 거래 위주라는 얘기다. 
거래량은 줄어도 가격은 오르는 2024년을 예상한다. 물론 콜라보레이션이 필요하다. 
 
바로 정부의 정책대출인 "신생아대출 27조원"이다. 전체적인 거래량은 줄어들어도 중위가격대는 상승하여, 일반적인 부동산의 호가들도 상승할 것이다. 신생아 대출은 저금리라서 더 비싼 집을 사도록 유도하는 기능까지 갖춘 이번 정부의 2번째 부동산 부양책이다. 

군구	2021	2022	2023
강남구	196,000	188,500	198,000
강동구	96,750	92,150	103,000
강북구	69,300	55,000	53,500
강서구	76,000	66,125	72,000
관악구	77,000	67,500	71,500
광진구	123,250	105,000	111,000
구로구	63,000	44,400	63,000
금천구	59,500	34,550	57,790
노원구	63,500	60,000	55,500
도봉구	57,500	53,700	49,500
동대문구	82,000	76,800	78,000
동작구	112,500	85,000	102,000
마포구	119,000	106,250	114,000
서대문구	87,000	84,000	81,000
서초구	198,000	198,000	208,000
성동구	135,000	129,500	121,000
성북구	83,000	79,500	73,000
송파구	145,000	149,000	154,000
양천구	92,000	85,000	104,300
영등포구	94,650	71,250	94,000
용산구	164,000	181,700	173,000
은평구	73,500	60,000	70,000
종로구	84,000	44,875	113,000
중구	97,000	53,700	95,000
중랑구	64,000	42,900	57,000

 
 

3. 서울시 아파트의 각 구별 거래량 증

강동구는 2021년의 거래량 넘어설 것이고, 강남구도 유력하다. 2023년 월평균 3070건 정도이니, 올해 4만 건도 가능할 것으로 보인다. 다만, 일반 특례가 끝난 것이 9월 말이므로, 10월의 거래량이 향후 어떻게 될지에 따라서 거래량은 달라질 수 있다. 고금리에 대출이자 부담 된다더니 별 영향 없는 것으로 보인다. 
 
이렇게 2021년 고점의 거래량과 비슷한 추세인데, 대출자의 대출이자 부담이 걱정되어 금리인상을 못한다고? 한은 총재의 한심한 얘기가 떠오른다. 이런 거래량, 이런 가격대이면 초저금리와 다를바 없는 상황 같다.

군구	2021년	2022년	2023년
서울계	43,464	12,734	30,712
강남구	2,254	873	2,025
강동구	2,046	546	1,957
강북구	935	275	762
강서구	2,862	674	1,547
관악구	1,494	418	913
광진구	746	285	583
구로구	2,646	776	1,267
금천구	989	418	468
노원구	3,978	891	2,264
도봉구	1,895	416	987
동대문구	1,722	548	1,326
동작구	1,542	550	1,064
마포구	1,563	485	1,311
서대문구	1,444	388	1,149
서초구	2,202	689	1,351
성동구	1,520	373	1,341
성북구	2,369	527	1,616
송파구	2,133	721	2,425
양천구	1,887	433	1,375
영등포구	1,908	674	1,570
용산구	907	257	447
은평구	1,701	585	1,464
종로구	455	172	253
중구	615	207	437
중랑구	1,651	553	810

 
 

4. 서울시 아파트 가격상승의 키

(1) 가계부채의 책임과 인플레이션 유발의 책임 (특례보금자리 40조, 신생아대출 27조)

정부의 특례대출. 바로 이것이 2024년 부동산 가격의 향방을 좌우할 것이다. 정부주도의 부동산 부양책이 없는 2023년 11월~2024년 2월의 거래를 보면 알게 될 것이다. 대한민국의 아파트 가격을 결정하는 정부의 모습을 말이다. 
 
특례인 신생아대출이 나와도 전체적인 아파트 가격의 상승 없이, 거래량 증가도 미비하다면 시장이 자유시장 경제가 정상적으로 돌아가는 것이다. 하지만 만일 신생아대출 시점부터 가격상승, 거래량 증가가 일어난다면, 그건 분명한 정부 주도의 가계부채 증가 유도정책이고, 분명한 정부의 책임으로 부동산 가격상승을 유도한 정책이 된다. 아무리 신생아로 포장하여 출산대책이라 이름 하지만 말이다. 
 

(2) 높은 가격의 아파트가 전체적인 평균을 끌어올린다. (가격상승 / 거래량 감소 예상)

예전 통계에서 부산의 마린시티 70억짜리 한건이 나머지 2억, 6억 아파트 거래건과 만나서 통계를 20억인가 하는 수준으로 끌어올리는 것을 봤는데, 딱 서울이 그 꼴이다. 서울의 평균은 의미가 없다. 
위에 나열한 중위가격대를 확인해 본다면 2024년의 아파트 가격은 상승할 것이다.
 
다만, 이것은 2023.11월~ 2024년 2월까지 확인해 봐야 할 부분이다. 일반특례보금자리가 9억 원 이하 주택거래에 DSR우회 대출이었으니, 그것이 막힌 이후의 상황은 예측이 아니라, 확인해야 할 부분이다. 
 
중위가격은 2021년을 넘어선 지자체가 9곳 있었다. 오히려 중위가격이 낮은 곳은 더 낮아진 곳도 있다. 높은 가격이 이익이 높다고 생각하고 덤벼드는 것이다. 
 
2024년 가격상승은 유지될 수 없다. ( 정부가 신생아대출 외에 추가 유동성을 풀어주던지, 올해처럼 정부가 나서서 은행 대출금리를 강제로 낮추던지 한다면 모르겠지만. )