강남 자곡동 강남자곡힐스테이트(중소형=전용59㎡)-매매,전세,월세 거래량과 가격,시세

강남아파트인 서울시 강남구 자곡동 619 강남자곡힐스테이트아파트

 

 

 

[Report Version - 240223] 서울시-강남아파트-자곡동아파트

1. 강남자곡힐스테이트 정보와 동네의 매매, 전세, 월세 시세

* 국토부실거래가 데이터 2024.8.13 자료기준일 

1) 단지정보 개요

단지명	강남자곡힐스테이트아파트
주  소	서울특별시 강남구 자곡동 619
건물동수	5	최고층수	18
공급형태	분양	복도타입	복도식
승인일	2015/06/02	건물분류	아파트
분양세대	1339	주차대수	1590
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	한국토지공사
건설사	현대건설	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	(주)아주관리	관리소	02-3412-5678
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	(주)sk쉴더스	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 기타
용적률	177%	건폐율	29%
전용타입	4타입

 

2) 자곡동-아파트 매매, 전세, 월세 시세 별 거래량(2024년)

(1) 전용면적, 아파트 가격대별-매매 거래량(2024년)

- 대부분의 평형대에서 12억원 이상에서 13억 원 초과( 20억 ) 거래량이 대부분을 차지하고 있다.

강남구 자곡동에서 거래되는 아파트들의 전용면적과 가격대별 거래량

 

(2) 전용면적, 전세 보증금별-전세 거래량(2024년)

- 자곡동에서 실거주로 임차해서 살고 있는 사람들은 대부분 3억 5천만 원 미만의 전용 84 타입과 전용 59 타입에서 거주하고 있는 것으로 보인다. 

- 자곡동에서 거래가격이 높은 아파트들은 비교적 신축들이지만, 전세 실거주자 입장에선 신축 선호보다는 저렴한 전세를 선호하는 것으로 볼 수 있다. ( 매매가격과 전세가격 괴리가 크다는 말이다. )

 

강남구 자곡동에서 거래되는 아파트들의 전용면적과 전세보증금별 거래량

 

(3) 전용면적, 월세금 별-월세 거래량(2024년)

- 보증금을 높이고 월세금액을 낮춘 아파트 월세거래량이 다수를 차지하고 있다. 

- 자곡동은 원래 비싼 임대료를 주고 거주하던 동네는 아닌 듯 보인다. ( 그럴 것이 인근 전철이 다른 강남구 지역에 비하여 불편하다. 실거주 가치가 낮다는 의미다. )

 

강남구 자곡동에서 거래되는 아파트들의 전용면적과 월세금별 거래량

 

2. 강남자곡힐스테이트 실거래(매매,전세,월세) 시세 현황

* 분양전환임대아파트

서울강남A5BL_팜플릿(최초공급).pdf

6.59MB

A5블록 자곡힐스테이트 임대당시 정보

 

1) 단지 전용 59㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

[1] 전세가격이 너무 저렴해서 조사해 보니 이곳은 행복주택으로 2012년 분양했던 곳이었다. ( 현재 분양전환이 모두 된 것은 아닌 것으로 보인다. )

강남자곡힐스테이트- 매매가격과 전세가격 추세 및 거래량

 

2) 단지 전용 59㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

[1] 2024년 7월 최근 월세보증금 2억5천만원 / 월세금 : 110만 ( 월세보증금 5000만 원  / 최고월세 210만 원 )

보증금	월세

 

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3) 단지 전용 59㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

[1] 임대아파트에서 조기 분양전환된 후 매물이 조금씩 나오고 있다. ( 강남이라는 상징성과 독특한 모양의 단지 )

[2] 아직 매매량보다는 전,월세를 통해서 투자자들이 주택을 묵혀두고 있는 것으로 보인다.

  - 아직 목표 매도가격이 안 온 것으로 보인다. ( 이런 임차인들 주변에서 많이 봤었다. )

  - 공공임대 들어올 자격 맞추고 입주해 분양전환 후, 도배와 간단 수리 후 정말 귀신같이 최고가에 팔고 나가더라.

   ( 모두 그런 것은 아니지만, 이런 선수들의 매물을 산 사람은 역전세로 매우 고생한다는 말만 들었다. -부동산 )

강남자곡힐스테이트- 매매, 전세, 월세 ( 2021년 분양전환 시작한 것 같다. )

 

4) 단지 전용 59㎡ 주변 아파트단지 시세 비교

[1] 자곡동의 주변에 임대아파트 단지들일 것으로 보인다. 일단 앞선 2개 단지는 분양전환 혹은 분양형 LH주택이다.

[2] 이 와중에서 자곡 힐스테이트가 동일 면적대에서 가장 낮은 가격이지만, 10억을 넘는다.

강남자곡힐스테이트-인근지역 전용59의 시세

 

 

3. 강남자곡힐스테이트 현시점 수익성 정보

1) 단지 전용 59㎡ 매매시 기회비용을 고려한 적정가격 : 9억 9천만 원

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

[1] 7월 13억 1천만 원에 매입한 거래의 경우 분양전환 후, 최고가격이다. ( 다행히 금리가 낮아졌다)

[2] 같은 달 9억 9천만 원을 기준으로 향후 회사채 금리가 낮아진다면, 아파트 가격의 하락을 예상할 수 있다.

[3] 그게 아니라면 최근 거래가격의 저점 거래가격이 적정가격이다. 

강남자곡힐스테이트-인근지역 전용59의 매매가격 전액 대출없이 채권투자시 월 기대수익점

 

2) 단지 전용 59㎡ 매매와 월세 수익성 비교한 적정가격 : 9억 2천만 원

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

[1] 최고월세보증금 5000만 원 / 월세금 210만 원 ( 2024년 6월 기준 )

[2] 최근 최저 매매가격 9억 9천만 원 - 월세보증금 5000 = 9억 4천만 원 (월지급식 3.5% 3년 ) 가입

[3] 월지급 이자 = 세후 232만 원으로 월세금 지급 시 22만 원 남음

 

* 최근 최저가격인 9억 9천만 원에 매입하여 바로 월세 놓는다면 월 22만 원 적자발생.

  - 수익률 맞추려면 7500만 원 깎아야 하지만, 이곳이 10년 후 미래가치를 볼 줄 아는 투자자라면 무시하고 매입해도 됨.

  - 다만 현시점에서의 투자관점이 아닌 2~3년 거주할 9억 9천만 원 보유자라면 월세 거주가 저렴하다.

 

* 대출이 발생할 경우, 정부의 특례대상이 안된다. 10억이 넘는다.

강남자곡힐스테이트-인근지역 전용59의 매매가격 전액 대출없이 채권투자시 월 기대수익점

 

3) 강남구 자곡동아파트 비싼 가격/저렴한 가격 비교 및 평당 가격