관악구 신림동 신림푸르지오(중형=전용84㎡)매매,전세,월세 거래분석

서울특별시 관악구 신림동 1730 신림푸르지오는 2021년 9월 최고가 11억 6천만 원. 최근 9억 7천5백만 원 거래됨. 단지와 바로 붙어있는 난곡중학교, 미성초등학교등은 아이들 양육환경에서 매우 쾌적한 부분. 인근 독산배수지상부공원, 신림근린공원등이 있어서 생활여건은 좋음. 서울임에도 지하철역과는 거리가 좀 있어서 대단지 아파트인데 약점이다. 걸어서 다니긴 좀 어려울 것으로 보인다. 다만 직주근접 조건에서 구로디지털 단지와 인접한 지역이므로 자녀양육과 직주근접에서 입지는 매우 좋은 곳이다. 

 

[Report Version - 240223] 서울시-관악구아파트 

1. 신림푸르지오 정보와 동네의 매매,전세,월세 시세

* 국토부실거래가 데이터 2024. 8. 11 자료기준일 

1) 단지정보 개요

단지명	신림푸르지오
주  소	서울특별시 관악구 신림동 1730
건물동수	23	최고층수	24
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2005/06/21	건물분류	아파트
분양세대	1456	주차대수	2117
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	미도재건축조합
건설사	대우건설	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	서림주택관리(주)	관리소	02-854-3765
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	(주)경진이엔지	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소
용적률	297%	건폐율	18%
전용타입	4타입

 

2) 신림동 주변시세-아파트 매매, 전세, 월세 시세 별 거래량(2024년)

(1) 전용면적, 아파트 가격대별-매매 거래량(2024년)

[1] 2024년 관악구 신림동에서 거래량이 가장 많은 전용면적은 전용 82~90㎡의 54건이 7억 원 미만

[2] 2024년 관악구 신림동에서 두 번째로 거래량이 가장 많은 전용면적은 전용 57~62㎡의 46건이 6억 원 미만

 

관악구아파트 신림동아파트-전용면적, 가격대별 거래량

 

 

(2) 전용면적, 전세 보증금별-전세 거래량(2024년)

[1] 2024년 관악구 신림동에서 거래량이 가장 많은 전용면적은 전용82~90㎡의 98건이 보증금 5억 원 미만

 

관악구아파트 신림동아파트-전용면적, 전세보증금대별 거래량

 

 

(3) 전용면적, 월세금 별-월세 거래량(2024년)

[1] 가장 많은 거래량을 보이는 구간은 전용15~20㎡의 거래량 대다.

[2] 단일로 가장 많은 거래량을 보이는 전용면적 30~40㎡에 월세금 30만 원 미만의 거래량이 많다.

 

관악구아파트 신림동아파트-전용면적, 월세금별 거래량

 

 

2. 신림푸르지오 실거래(매매, 전세, 월세) 현황

1) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

[1] 금리에 민감한 편이지만, 대세 상승기(2021년 9월 11억 6천만 원 최고가)를 보냈다.

[2] 최근 금리하락과 함께 가격이 꿈틀대지만, 거래량이 많지는 않다. ( 최근 9억 7천5백만 원 거래등록 )

[3] 전세가격대 역시 금리하락과 함께 조금씩 다시 상승하고 있다. 

   - 이 부분은 신생아 특례의 전세대출이 영향을 끼치고 있는 것으로 본다.

신림푸르지오 전용 84㎡ 타입의 매매가격, 전세가격과 거래량

 

2) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

최근 : 월세보증금 3억 5천만 원 ~ 4억 원   /  월세금 : 90만 원 ( 보증금 차이가 있는데 월세금은 90만원 동일하다. )

  -월세 보증금을 끌어올리려 하는 것으로 보인다. ( 돈 없는 투자자가 많다고 해석한다. )

보증금	월세

 

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3) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

[1] 전형적으로 매매 거래량은 2020년 최고 거래량인 37건이고, 우하향 하는 경향을 보이고 있다. (아직 속단 금물)

[2] 전세공급량이 일정하고, 월세 공급량이 2022년 크게 증가했다. ( 2024년에 월세 매물이 소화될지 알 수 없다. )

신림푸르지오 전용 84㎡ 타입의 매매, 전세, 월세 거래량

 

4) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 시세 비교

[1] 신림동에서 "힐스테이트뉴포레"를 제외한다면 신림푸르지오가 가장 높은 가격대를 보이고 있다.

[2] 힐스테이트뉴포레는 신축아파트로 거래는 2023년부터 되고 있다.

신림푸르지오 전용 84㎡ 타입과 신림동 인근 유사 전용면적의 가격대 ( 2022.1 ~ 2024. 8. 11 )

 

 

3. 신림푸르지오 현시점 수익성 정보

1) 단지 전용 84㎡ 매매 시 기회비용을 고려한 적정가격 : 5억 3천만 원

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

[1] 채권투자 시의 기대수익보다 더 높은 기대수익을 바라고 매입한 것으로 본다. ( 거품이 심하다. )

[2] 채권 기대수익이 150만 원 선인데, 최근 매매가격을 채권기대수익으로 환산하면 300만 원 선이다. (월 기준)

  - 위험 투자수단인 채권보다도 월 150만 원의 추후 기대수익을 바라고 매입했으니, 향후 수익실현이 쉽지 않다.

  - 저렴하게 산 자산은 이익을 덜 보고는 팔 수 있어도, 비싸게 산 자산은 손해를 감수하고 팔아야 할 수 있다.

신림푸르지오 전용 84㎡ 타입과 채권투자 기대이익(월)과 투자된 금액의 채권투자 기대이익(월) 비교

 

2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교한 적정가격 : 8억 7천2백만 원

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

[1] 최근 월세보증금 4억 원 / 월세금 90만 원을 기준으로 매입투자금(현금=대출 X)의 채권 기대 월수익 = 282만 원(월)

[2] 최근 매입가격 97500만 원 - 월세보증금 4억 원 = 5억 7천5백만 원 * 3.5% / 12 = 167만 원 (월 이자 / 세전 )

  - 167만원 + 월세 90만 원 = 257만 원으로 매입금액의 투자 수익과 25만 원 저렴하다.

[3] 최근 최대 월세보증금을 기준으로 하므로, 이 기준에서 신림푸르지오를 매입하는 것보다는 월세 거주가 저렴함.

  - 기회비용차이를 얘기하는 것임. 

[4] 대출 없이 현금 매입하여 바로 월세를 놓을 경우, 손실이라는 얘기임. ( 기회비용차 )

  - 최소 25~30만 원의 갭이 존재. 30만 원으로 치고 3.5% 연리로 하면 최근 매입가격 기준 1억 원가량 내려야 함.

신림푸르지오 전용 84㎡ 타입과 채권투자 기대이익(월)과 실 거주기준 월세 거주와 매입 후 바로 월세 수입시 기대수익 비교

 

 

3) 관악구 아파트 참고자료

(1) 관악구 신림동 저렴한 아파트, 비싼 아파트 15곳 금액과 평당가격 비교

(2) 관악구 봉천동 저렴한 아파트, 비싼 아파트 15곳 금액과 평당가격 비교