방배동아파트 롯데캐슬아르떼(중형=전용84㎡) 주변시세와 적정가격

서울특별시 서초구 방배동 424-28 방배롯데캐슬아르떼는 4호선 이수역과 7호선 이수역 역세권 아파트. 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 있어서 자녀 양육하기에 좋은 환경. 인근 상업지구가 있고 역 근처가 당연히 상업지구라서 편리. 다만 대형 마트가 인근에 있는지는 모르겠다. 그냥 도심지 아파트고 공원은 차 타고 가야 할 거리로 보인다. 

 

만일 동작방면에서 롯데캐슬아르떼 방향으로 차량으로 출퇴근한다면 너무나 힘든 지역이다. ( 안 막히는 시간이 있으면 그 시간 이용하면 좋겠으나, 안 막히는 걸 본적은 거의 없다. ) 지하철 이용한 출퇴근과 통학에 유리한 지역이다. 그냥 도심지 아파트다. 특별할 것도 없다. 

 

[Report Version - 240223] 서울시-방배동아파트 

1. 방배롯데캐슬아르떼 정보와 동네의 매매,전세,월세 시세

* 국토부실거래가 데이터 2024. 8. 11 자료기준일 

1) 단지정보 개요

단지명	방배롯데캐슬아르떼
주  소	서울시 서초구 방배동 424-28
건물동수	11	최고층수	18
공급형태	혼합	복도타입	계단식
승인일	2013/11/20	건물분류	아파트
분양세대	683	주차대수	1170
공공임대	61	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	방배2-6구역 주택재건축 정비사업조합
건설사	롯데건설	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	율산개발 유한회사	관리소	02-3486-4967
음식폐기	거점장비수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	율산개발 유한회사	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	247%	건폐율	24%
전용타입	5타입

 

2) 방배동아파트-인근 아파트 매매, 전세, 월세 시세 및 거래량(2024년)

(1) 전용면적, 아파트 가격대별-매매 거래량(2024년)

[1] 방배동의 거의 모든 아파트들의 거래가격대는 13억 초과 ( 13억 초과로만 표시됨. )

  - 거래량에서 전용면적 75~85㎡(국평 전용84㎡)의 거래량이 가장 많은 63건 거래됨 

방배동 아파트들의 전용면적, 가격대별 거래량

 

 

 

(2) 전용면적, 전세 보증금별-전세 거래량(2024년)

[1] 방배동아파트에서 전세거래량이 두번째로 많은 75~85㎡(국평 전용84㎡)의 거래량이 가장 많은 79건 거래됨 

[2] 방배동아파트에서 가장 많은 거래량을 나타낸 전용면적은 중대형인 전용 96~134.999㎡ 미만 80건 거래됨

 

방배동 아파트들의 전용면적, 전세보증금별 거래량

 

 

(3) 전용면적, 월세금 별-월세 거래량(2024년)

[1] 방배동아파트 우러세거래량은 전용 84 타입이 속한 중형 아파트가 총량에서 가장 많았다.

[2] 이외 방배동아파트는 중대형, 대형아파트 월세 거래량 다수

방배동 아파트들의 전용면적, 월세금별 거래량

 

2. 방배롯데캐슬아르떼 실거래(매매,전세,월세) 현황

1) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

[1] 방배롯데캐슬아르떼는 직전 최고가격( 2023년 7월 24억 2천만 원)을 넘어서, 2024년 7월 24억 3천만 원(최고가)

  - 은행채 금리가 하락하고 있으나, 성급한 매입일 것 같은 느낌이다. ( 전세 가격과 매매가격이 2배 이상 차이 )

방배롯데캐슬아르떼-매매, 전세가격과 거래량

 

2) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

[1] 최근 7월 월세보증금 : 10억 원  /  월세금 80만 원

보증금	월세

 

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3) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

[1] 연간 거래량에서 2019년 이후 최대 매매 거래량이 가능할 것으로 보인다.

  - 이 아파트 전용 84 타입의 경우, 전월세를 통한 투자수요들이 있고, 넉넉한 임차보증금, 월세금을 기반으로 집주인들이 호가 상승시키며, 팔아치우는 중으로 보인다.

방배롯데캐슬아르떼-매매, 전세, 월세 거래량

 

4) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 시세 비교

[1] 롯데캐슬아르떼의 경우 매매가격은 상위 3개의 아파트 단지로 분류됨.

방배롯데캐슬아르떼-주변의 동일 전용면적 매매가격 타 단지 비교(2022.1 ~ 2024.8.11 )

 

3. 방배롯데캐슬아르떼 현시점 수익성 정보

1) 단지 전용 84㎡ 매매 시 기회비용을 고려한 적정가격 : 14억 7천만 원

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

[1] 채권투자 월 기대수익보다 280만 원 가량 거품이 끼어 있는 곳으로 판단.

[2] 기대수익 차액인 280만원 * 12개월 / 3.5% 금리 적용 시 총액 -9억 7천만 원 차감. 하면 채권투자수익과 비슷해짐.

 - 그만큼 최근 최고가격에서 차감한 적정가격은 14억 7천만 원 ~ 15억 원

방배롯데캐슬아르떼-매입가격 현금을 기준으로 채권 투자시 월 기대수익

 

2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교한 적정가격 : 17억 9천만 원

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

[1] 최근 최고 월세금은 400만 원 ( 보증금 5천만 원 )

[2] 최근 최고 거래 가는 24억 3천만 원 

[3] 대출 없이 현금으로 최근 가격으로 매입하여 월세 수익을 추구하는 경우

  24억 3천만 원 - 5000만 원 = 23억8천만원 * 3.5% ( 월지급식 3년 예금 )  = 세후 587만 원 ( 우수리 제거 )

[4] 반드시 서초구 방배동 롯데아르떼에서 거주해야 한다면 매입보다는 월세 보증금 5000만원 내고 남은 매입자금은 은행 월지급식 예금

  -> 월 세후 587만원 받아서 월세 400만 원 내도 187만 원 남으니 그 돈으로 소고기 사 먹는 게 이득 ( 현시점 )

 

* 결론적으로 187만 원의 마이너스를 메꾸거나, 최소한 187만원의 기회손실을 회피하려면 최소 6억 4천만 원은 깎아야 함.

 

방배롯데캐슬아르떼-최근 최고월세금과 채권투자 기대이익 차이를 이용한 비교

 

 

 

4. 참고자료

1) 서초구 방배동아파트 저렴한 곳, 비싼 곳 15곳 가격 및 평당 가격 비교