마포구 상암동 상암월드컵파크4단지(중형=전용84㎡)매매,전세,월세시세

서울특별시 마포구 상암동 1655 상암월드컵파크 4단지의 최고가격은 은행채금리가 1.9%였던 2021년 8월에 144,000만 원까지 상승했었다. 거래량은 많지 않았으나, 이 당시가 최고가격이다. 현재 은행채 금리는 3.3~5% 사이에 있기 때문에 저 가격에 매입하며 대출을 일으킨다면 LTV 50%로 7억을 대출받고 월 이자는 204만 원 수준이라고 보면 된다. ( 2021년에 1.9%는 월 110만 원이지만, 현재 금리로는 204만 원이니 대략 2배가 되었다. )

 

 

최근 최저가격은 12억5천만원인데 LTV50%면 7억이나 도찐개찐인 상황이다. 매입하여 바로 월세 세입자를 들인다고 해도 수익성이 안 맞는다. 수익성이 안 맞는다는 건 추후 최소 20% 이상은 가격상승이 있어야 할 텐데, 상암동 전용 84 타입이 15억 원 이상이 되어야 수지가 맞는다는 얘기다. 

 

물론 이건 파는 사람의 입장이고, 사는 사람이 저 가격이면 직전 최고가격을 경신하며 사야지 된다는 얘긴데, 쉽지는 않아 보인다. 물론 부동산 사는 사람들이 보는 10년~20년 후의 가격은 필자가 감히 범접할 수 있는 수준이 못되긴 하지만, 현재 기준으로는 최소 3억~5억 원 이상 거품이 낀 상태다. 그러므로 접근하지 않는 걸 추천한다.

 

 

[Report Version - 240223] 서울시-아파트 

1. 상암월드컵파크4단지 정보와 동네의 매매, 전세, 월세 시세

* 국토부실거래가 데이터 2024.7.26 자료기준일 

1) 단지정보 개요

단지명	상암월드컵파크4단지
주  소	서울특별시 마포구 상암동 1655
건물동수	12	최고층수	26
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2006/10/11	건물분류	아파트
분양세대	761	주차대수	965
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	SH공사
건설사	태영건설	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	우리관리(주)	관리소	02-302-0104
음식폐기	차량수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	(주)홈스웰	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소
용적률	244%	건폐율	15%
전용타입	2타입

 

 

 

2) 상암동-아파트 매매, 전세, 월세 시세 별 거래량(2024년)

(1) 전용면적, 아파트 가격대별-매매 거래량(2024년)

[1] 마포구 상암동에서 가장 거래량이 많은 전용면적은 57~62㎡에 9억원 미만 거래였다.

[2] 전용면적 소형이 거래량이 많은 것은 추세상 가격상승을 기대하며, 9억 원 이하의 특례대출 이용수요로 보인다.

 - 이러면서 오히려 평당가격이 전용면적 더 넓은 아파트보다 비싸지는 양상을 보인다.

마포구 상암동 전용면적, 가격대별 거래량

 

(2) 전용면적, 전세 보증금별-전세 거래량(2024년)

[1] 마포구 상암동에서 가장 거래량이 많은 전세 거래량은 전용면적은 82~90㎡미만으로 7억 원 미만에 72건 거래.

  - 앞서 말했듯 아파트 가격상승을 기대한 상태에서 9억원 미만 아파트가 최대 투자대상이 되며 평당 가격이 오히려 비싸게 매입하는 분위기가 형성되어 있다. ( 이 시기에 살바에는 차라리 기다리는 게 나은 선택이다. )

 

[2] 실제로 마포구 상암동에서 실 거주수요는 중형아파트를 선호하고 있다는 점을 알아야 한다.

 

마포구 상암동 전용면적, 전세보증금별 전세 거래량

 

(3) 전용면적, 월세금 별-월세 거래량(2024년)

[1] 월세 수요에서도 선호타입은 82~90㎡미만의 중형 아파트가 160만원 초과 월세금에도 선호되고 있다.

[2] 중형이 아니라면 가장 많은 거래량을 나타내는 40~50㎡미만의 소형 아파트가 선호된다. 

 

마포구 상암동 전용면적, 월세금별 월세거래량

 

2. 상암월드컵파크4단지 실거래(매매, 전세, 월세) 장기 현황

1) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

[1] 2021년 8월 최고가 144,000만원 ( 은행채 금리 1.9% )

[2] 2024년 7월 최근가 125,000만원, 133,000만 원 ( 은행채 금리 3.4% )

[3] 2021년 12월 최고 전세가 9억원

[4] 2024년 7월 최근가 전세가 7억 원

 

위의 매매, 전세가격대의 흐름과 은행채 금리가 거의 2배 수준임에도 가격이 오르는 경향성을 보이는 것은 더 오를 것이라는 기대감에 적정 수익률(여기서는 채권 AA-, 3년) 보다 높은 기대 수익을 상상하며 매집하는 것이다.

상암월드컵파크4단지 전용84(중형아파트) 매매, 전세 가격대와 거래량

 

2) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

[1] 월세보증금 1억 원 ~ 5억 원   /  월세금 230만 원 ~ 70만 원 ( 보증금과 역순 )

보증금	월세

 

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3) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

[1] 상당히 많은 전세, 월세가 보인다. 가격 상승 기대감에 매입하여 전세, 월세로 운영하는 것으로 보인다.

[2] 특히 월세거래량 비중이 비교적 높은 것은 여유 있는 투자자들이 많다는 것으로 인식된다.

  - 월세로 운영되는 물건들은 특히 현금 투자자들일 가능성이 높으며 이들은 급할게 별로 없다.

  - 반대로 매입하고 싶은 사람들은 급하지 않은 사람들의 가격을 급하게 매입할 이유도 없다.

상암월드컵파크4단지 전용84(중형아파트) 매매, 전세, 월세 연간 거래량

 

4) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 시세 비교

[1] 전월세로 운영되는 물량이 많은 만큼, 집주인들은 저가에 물건을 팔지 않는다. ( 가장 높은 가격대 )

[2] 반드시 상암동에 살아야 한다면 신중하게 접근할 필요가 있다. ( 지금이 다시 못 볼 역사적 고점일 수 있다.)

상암월드컵파크4단지 전용84(중형아파트) 상암동 비교 아파트 단지의 가격대(2022. 1 ~ 2024. 7. 26)

 

 

 

3. 상암월드컵파크 4단지 현시점 수익성 정보

1) 단지 전용 84㎡ 매매 시 기회비용을 고려한 적정가격 : 9억 5천만 원

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

[1] 이미 적정 기대수익률과 동떨어진 가격대를 보이이고 있다. ( 추세상 2023년 10월의 금리와 가격대가 최고점 )

[2] 2023년 10월 이후 우하향 하는 거래가격대가 보일 것이다. 

  - 저금리 시기의 10억과 현재 금리 시기의 10억의 가치는 완전히 다르다는 것을 알면서도 무시하며 매입하는 것 같다.

[3] 최근 최저가인 12억 5천만 원에서 3억 원가량은 최소한 내려와야지 추후 매각 시 먹을 게 있겠다.

  - 현시점 가격에서 매입하면 추후 매각 시 남는 게 없을 것으로 보인다.

상암월드컵파크4단지 전용84(중형아파트) 매입 자금의 채권투자시 월 기대수익금

 

 

2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교한 적정가격 : 7억 5천만 원

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

[1] 최근 실거래 가격 12억5천만 원 VS 최근 월세 보증금 1억원/월세금 200만원 비교

[2] 12억5천만원 전액현금(대출이 없어야 함. )

 - 1억원 보증금 주고, 11억 5천만원 3.5% 월지급식 예금 3년 가입 = 세후 283만 원

[3] 이자로 월세 지급 200만 원 하고, 83만 원은 적금하던지, 소고기를 사 먹으면 됨.

[4] 반드시 상암동에 거주해야 할 이유가 있는 사람들이고, 실거주해야 한다면 이렇게 살면 거주기간 동안 이자 받으며 월세 거주하는 게 가능함. ( 대출이 있다면 2가지에서 월세로 거주하는 게 매입하여 거주하는 것보다 나음. )

 

위의 조건은 12억 5천에 매입하여, 바로 월세 세입자를 받으려는 투자자의 조건에서 월세금을 280만 원까지 올려야 금융 기회비용이 상계됨을 의미한다. ( 물론 2018~19년도에 투자한 사람들은 당장 팔아도 이익이니 이들을 얘기하는 게 아니다. )

 

- 현시점에 새로 들어갈 사람들은 추후 치고 빠지기 할 때, 수익이 안남을 수 있다는 점을 말하는 것이다.

상암월드컵파크4단지 전용84(중형아파트) 매입 자금의 채권투자시 월 기대수익금

 

 

3) 상암동에서 저렴한 아파트, 비싼 아파트 15곳 비교 자료

참고자료 : 서울시 마포구 상암동 최고가 아파트, 저렴한 아파트 15곳 비교 

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