강남구 역삼동 강남역 센트럴푸르지오시티 오피스텔 전용24㎡

서울시 강남구 역삼동 825-20에 위치한 강남역센트럴푸르지오시티 오피스텔은 전용면적 20~29㎡의 소형타입의 원룸 오피스텔이다. 총 728세대 1개 건물로 구성되어 있다. 지하철 2호선, 신분당선 강남역에 접하고 있으며, 상업지역 내에 위치한 주거지역이다. 강남구 일대의 오피스텔 임대를 조사하다 살펴보니 역삼동 지역에 오피스텔 임대가 많아서 대표적인 대규모 세대가 있는 이 오피스텔의 세부사항을 살펴본다.

 

 

 

[Report Version - 240223] 서울시-오피스텔 

1. 강남역센트럴푸르지오시티 주변 정보(전용24㎡기준)

* 국토부실거래가 데이터 2024.4.12 자료기준일 

(1) 역삼동 주변 거래정보

* 월세거래량이 많던 오피스텔이 매매거래량이 늘어나며 전세거래량과 월세거래량이 비슷해졌다는 것은 돈 없는 사람들이 당 오피스텔을 매입하여, 부족한 매입가격을 전세세입자의 돈으로 메꾸고 있다고 봐야 한다.

 

 

[1] 매매 : 전용 25㎡~30㎡미만 평형의 3억 원 미만 매매거래량이 10건으로 가장 선호되고 있다.

   -평형보다는 가격대를 기준으로 매매가 이뤄지고 있다고 느껴지는 게 3억 원 미만에서의 거래량이 2억 미만, 4억 미만에 비하여 월등히 많다.

 

[2] 전세 : 전용 20㎡~25㎡

   - 오피스텔을 임대하는 부류의 사람들이 전세를 놓는 이유는 매입자금이 부족하고, 부동산은 사고 싶은 사람들이다.

   - 정상적으로 임대되고 문제만 없다면 무관하지만, 이런 경우에 전세 사기도 일어나기 쉽다.

   - 위의 매매가격 와 전세가격의 격차가 크지 않음을 유의해야 한다.

 

[3] 월세 : 전용 20㎡~25㎡타입에

   - 이외 평형에 상관없이 월세 30만 원 미만에 거래량이 몰리고, 이외엔 80만 원~120만 원 미만의 월세금에 거래 많음.

 

(2) 단지정보 개요

세대수	728세대(총1개동)	저/최고층	19층/19층
사용승인일	2015년 03월 17일	총주차대수	398대(세대당 0.54대)
용적률	799%	건폐율	59%
건설사	(주)대우건설
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-567-3667
주소	서울시 강남구 역삼동 825-20
면적	대분류 6타입

 

(3) 역삼동 오피스텔-전용면적, 가격대별-매매 거래량(2024년)

(4) 역삼동 오피스텔-전용면적별 전세보증금별-전세 거래량(2024년)

(5) 역삼동 오피스텔-전용면적, 월세금별-월세 거래량(2024년)

 

2. 강남역센트럴푸르지오시티 실거래(매매, 전세, 월세) 현황

(3) 단지 전용 24㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

최근 전세는 2024년 4월 : 23,900만 원

최근 매매는 2024년 3월 : 31,000만 원

 

전세가격은 일정 금액대가 룰처럼 작동하고 있다. 

(4) 단지 전용 24㎡ 월세보증금, 월세 거래가격 

최근 월세보증금은 1000만 원 ~ 1억 5천만 원

최근 월세금은 120만 원 ~ 50만 원

 

최근은 2024년 3월 월세거래된 정보를 기준으로 하고 보증금이 낮으면 월세금이 높아진다.

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 24㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

당연하겠지만 오피스텔은 월세수익을 목적으로 투자하는 주택유형이고, 그 투자 수요는 2022년 정점이었다.

2022년 부동산 거래량 급감하던 시기였는데, "강남역 푸르지오시티"는 2020~2022년까지 투자자도 늘고, 전세거래도 늘었다. 당연하겠지만, 전세 놓는 오피스는 시세와 전세가격을 잘 봐야 한다.

(6) 단지 전용 24㎡ 주변 오피스텔 가격 비교

역시나 강남역센트럴푸르지오의 매매가격이 최 상단에 위치하고 있다. 

2개의 지하철(신분당, 2호선)이 지나고 상업지구에 비교적 새 건물이니 가장 높은 가격인 것으로 보인다.

이러니 당연히 조금만 가격이 내려도 매매하려고 했었던 것으로 보이지만, 2023년 이후 오피스텔 매매거래량은 급감했다. 2023년이 막차였을 가능성이 높다.

강남구 역삼동 주변 전용24타입 가격비교 (2022~2024.4)

 

 

 

 

3. 강남역센트럴푸르지오시티 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 24㎡ 매매 시 기회비용

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)

 

오피스텔은 다른 주택유형과 달리 채권 수익율 곡선을 잘 반영한다.

 

[1] 그것을 기준으로 생각해 봐도, 강남역 푸르지오시티의 매매가격은 아직 비싼 가격이다. (최근 매매가격 기준)

 

[2] 차마, 오피스텔 원룸을 장기적으로 내 집마련의 기회라고 말할 수 없다. (오로지 수익률만 봐야 한다)

 

(2) 오피스텔 전용 24㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

최대 월세금과 해당 오피스텔 매입 순자본(대출 없이)을 살펴보면 2022년 이후 매입한 것들은 이자율과 비교했을 때, "현상유지" 수준이다.

 

[1] 본인 자금으로 대출없이 매입하여 월세 최고금액을 받으려면 보증금(1천만 원)인데, 그 돈을 은행예금에 넣는 게 세금도 적고 신경 쓸 일 없이 더 좋을 수 있다는 의미다.

[2] 최고 월세인 130만 원이 흔하지도 않다. 거의 대부분 월세금 110만 원 선인데, 이 경우에는 "적자구간"에 들어간다.

[3] 신분당선 역세권이니 오피스텔 가격이 오를 것으로 기대했겠지만, 실상은 그렇지 않다.

월세금과 투자금(기대수익)과 비교표. 대부분 2022년 후 매매된 것들은 수익율 적자구간