강서구 가양동 빌라(연립주택) 매매가격과 전세가율 주의지역

본 정보는 국토부실거래가 2025년 3월 10일 자료를 기준으로 작성한 자료이며, 매매가격 평균자료는 2019년~2025년 3월까지의 자료를 기준으로 하며, 전세와 월세 거래가격은 2024년 1월 이후의 자료를 기준으로 합니다.

 

• 빌라(다세대/연립주택)의 경우엔 매매 거래량이 빈번하지 않으며 각 건물이 단지를 이루는 경우가 적으므로 거래량 집계가 대단히 어려운 단점이 있다.
• 본 집계는 도로명을 기준으로 도로명에 속한 빌라들의 전용면적별 가격 비교를 통해서 전세가율에 대한 주의를 한다.
• 강서구 가양동에서 특정 도로명에 위치한 빌라에 대해서 임대차 거래를 할 계획이라면 참고하여 해당 평균 가격과 큰 이격이 보이는 가격은 피하는 게 나을 것으로 생각한다. ( 무론 보증보험이 문제없다면 괜찮을 수 있다. )
• 강서구 화곡동만 문제가 있는 줄 알았으나, 빌라(연립주택)등의 경우 거래량 정보부족과 매매시기의 미스매치로 조회 자체가 어려운 점이 많았다. ( 이 때문에 매매가격은 장기간으로 하고, 전세와 월세 거래는 최근 기준으로 비교했다. )
• 다시 말하지만, 빌라(연립주택/다세대)의 시세는 의미없다. ( 매매량이 극히 적으며, 거래가 되어야 그게 시세가 된다. 문젠 거래가 거의 없다는 점이다. 빠른 거래를 위해서는 주변 매물보다 낮은 가격을 제시하고 그게 거래되면 시세가 되는 샘이다. )
• 매입한 임대업자가 전세, 월세 보증금을 잘 돌려주고 전세사기, 사고등의 얘기가 나오지 않을 때까지 세부 지역을 전수조사해 봐야 할 것으로 보인다.

 

샘플지역 : 양천로49길 39-45 ( 매매평균가 22,167만원 / 전세 23,000만원 / 월세전환 22,250만원 ) 빌라의 모습

 

 

강서구 가양-동의 도로명 주소지 매매가격(참고)

1) 2019년 1월~2025년 3월 빌라 매매량과 거래평균가격

• 아래 자료는 전세보증금과 월세보증금+12개월 월세의 전월세 전환율(5%)의 매매가격대비 80% 이상인 곳이다.
• 전용면적에서 소숫점이하는 제하여 면적대를 통일했다.
• 아래 리스트의 도로명과 해당 거래량은 2019년 1월부터 2025년 3월 10일까지 등록된 실제 매매거래 가격의 평균이다.
• 참고: 2019년 2억에 빌라를 매매해서 전세를 1억 8천만 원에 놓은 사람이 있다. 2024년에 1억 5천에 매입하여 1억 8천에 전세를 놓은 사람들도 있을 수 있다. ( 이 경우 무엇이 시세일까? 아무도 알 수 없다. 부동산을 믿지 말라. )

도로명	전용면적(㎡)	거래건수	거래금액(만원)
양천로47가길 39-7	26	1	14,000
양천로49길 39-45	22	3	22,167
양천로47가길 39-22	18	8	11,598
양천로47나길 48-10	26	1	21,200
양천로47가길 32	23	2	22,950
양천로49길 39-53	25	1	29,000
양천로47가길 33	29	2	22,625
강서로76길 11-3	12	12	11,026
양천로49길 56-7	46	2	25,650
양천로49길 47	26	1	28,000
양천로47가길 39-7	43	1	23,500
양천로49길 39-7	22	4	24,150
양천로47나길 48-10	29	2	25,800
양천로47가길 29	74	4	30,500
양천로47가길 39-22	21	2	12,500
강서로76길 11-3	39	1	23,603
양천로49길 47	35	1	32,000
양천로49길 19	27	3	27,867
양천로49길 19	32	7	31,043
양천로47가길 39-5	59	2	27,500
양천로47가길 39	74	2	34,345
양천로51길 13-6	29	1	25,000

 

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2) 2024년 1월~2025년 3월 빌라 전세보증금, 월세보증금, 월세금 평균

• 1) 번에 표시한 동일한 도로명 주소의 빌라(연립) 주택의 전세, 월세보증금, 월세 평균가격이다.
• 이 가격대는 실거래에서 매매된 빌라들의 평균가격대비 80% 이상인 거래만을 추려놓은 것이다.
• 월세를 전세로 전환하는 경우 전환율을 5%로 책정했다. 
• 예를 들어서 "양천로49길 39-45"은 6년간 매매 평균가격이 22,167만 원이다.
• 이 건물의 2024년 이후 최근 전세는 23,000만원 / 월세보증금 16,050만 원 + 25.8만 원(전세전환 : 22,250만 원)
• 평균 전세가격은 이미 매매평균가격을 상회하고 있다. / 월세의 경우 매매가격 수준이다. (자기돈 없이 매매했다는 것이다.)

도로명	전용면적(㎡)	전세	월세보증금	월세금
양천로47가길 39-7	26	0	5,000	60.0
양천로49길 39-45	22	23,000	16,050	25.8
양천로47가길 39-22	18	0	1,000	45.0
양천로47나길 48-10	26	21,300	17,800	20.0
양천로47가길 32	23	22,620	20,120	17.0
양천로49길 39-53	25	0	24,190	14.5
양천로47가길 33	29	21,440	2,000	100.0
강서로76길 11-3	12	10,288	0	0.0
양천로49길 56-7	46	0	22,900	3.0
양천로49길 47	26	0	22,800	12.0
양천로47가길 39-7	43	21,525	0	0.0
양천로49길 39-7	22	22,033	16,000	28.0
양천로47나길 48-10	29	23,100	0	0.0
양천로47가길 29	74	27,117	25,000	13.0
양천로47가길 39-22	21	0	500	44.0
강서로76길 11-3	39	20,800	0	0.0
양천로49길 47	35	27,590	20,000	45.0
양천로49길 19	27	0	21,290	10.0
양천로49길 19	32	26,000	23,900	30.0
양천로47가길 39-5	59	23,000	0	0.0
양천로47가길 39	74	28,000	0	0.0
양천로51길 13-6	29	20,100	20,000	8.0