고양시 일산동구 마두동 강촌한양 아파트

경기도 고양시 일산동구 마두동 806에 위치한 강촌한양은 전용면적 35㎡ 단일 평형으로 구성된 494세대의 지하철 3호선 마두역 인근에 위치하고 있는 단지입니다. 

 

 

1. 강촌한양 단지 개요

세대수	494세대(총2개동)	저/최고층	19층/19층
사용승인일	1998년 04월 01일	총주차대수	216대(세대당 0.43대)
용적률	183%	건폐율	37%
건설사	(주)한양
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-902-3196
주소	경기도 고양시 일산동구 마두동 806
면적	대분류 1타입

반응형

 

2.  강촌한양 매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  35㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2022년 8월 : 27,500만원

[최근 실거래가] 2023년 11월 : 21,000만원

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1) 강촌한양 전용면적 35㎡의 매매가, 전세가, 월세 현황( 전월세 계약기간기준)

동일기간의 매매가격, 전세가격, 월세보증금의 월별 평균가격

년월	매매가	전세	월세보증금	월세
202111	26,450	16,267	1,000	58
202112	25,567	17,430	1,500	55
202201	26,500	16,981	1,071	57
202202	25,200	16,146	1,000	59
202203		15,696	1,513	52
202204	25,600	16,375	1,200	55
202205	26,800	15,669	2,500	52
202206	27,000	16,467	1,781	56
202207		15,900	1,811	54
202208	24,000	18,540	1,000	50
202209		17,654	3,286	55
202210		16,083	2,667	51
202211	19,000	14,813	1,000	61
202212	18,500	15,075	2,250	57
202301	18,700	15,000
202302	19,867	14,075	1,800	58
202303		15,000	1,100	62
202304	19,525	16,234	1,250	56
202305	19,650	13,500	1,750	57
202306	20,000	14,444	1,000	60
202307	20,720	15,175	3,529	49
202308		14,286	1,000	63
202309	20,933	14,622	2,605	57
202310	19,700	15,400	1,250	60
202311	21,000		11,000	10

 

3. 강촌한양 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

전세가격의 박스플롯통계에서 특이 거래는 제하고 표시. 

2021년 매매가격 급등, 2022년 가격 멈춘 상태에서 급하게 매수한 사람들이 전년도 고점을 넘어선 매매.

2023년 전세가격대의 중위가격은 1억5천만원대임.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 강촌한양 아파트 근처의 매매가와 전세가비교(기준 - 전용면적 :  35㎡)

마두동에 전용35매매건은 강촌한양에만 있음. 비교단지 있으나, 거래없음. ( 역과의 거리가 영향인 듯 )

전세가격 비교에서도 강촌한양이 더 높은 거래가와 전세거래량.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 강촌한양 아파트 적정가격과 데이터 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 :20,500만원

해당연도 전세가 중위가격 : 15,000만원

전세가율(평균배수) : 1.35
전세가율(중위배수) : 1.34

 

전세가배율에서 매매가의 상승시기는 2021년, 2022년뿐임. 거의 배율이 일정하게 유지되는 아래 좌측 그래프참고.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 16,000만원 (+부동산 선취권리금)

최근 실거래가격 : [최근 실거래가] 2023년 11월 : 21,000만원

회사채AA- 3년물 수익율 : 4.727% (23/11/6기준)

 

최근 거래가격 기준 5천만원의 권리금을 지급하고 구매한 개념. 가격대가 수익율 그래프와 동행하는 패턴이고, 직전거래가격은 19,700만원이었고, 수익율 그래프에 거의 닿은 상태였음. 다만, 월 20만원을 상쇄할 출퇴근, 생활편의, 양육환경개선이 그 이상의 가치를 갖는다면 적정 수준임. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 강촌한양 종합평가

낙만초등학교와 거리 가까운 편이다. 도로를 최소 2번은 거너야 함. 그래도 거리가 가까운 편, 금계초 맞은편 백신중학교까지 있어서 양육환경으로 좋은 편임. 차라리 금계초등학교를 다닐 수 있게 해주는 편이 나을 듯 한데 구역상 안되는 듯. 상업시설 접근성이 좋고, 대형마트도 도보로 이용가능한 거리임. 지하철3호선 마두역과 가까워서 3호선 라인에 직장이 있다면 아주 좋은 위치. 2013년 수도배관 교체완료된 상태로 바로 사용하기에 나쁘지 않을 것 같다.

 

다만 주차는 문제인데, 주차대수가 너무 적고, 해당 단지는 용적율은 괜찮은데, 건폐율이 높은 편이다. 집적도가 높다는 말이니, 단지 산책등은 제한적일 것 같다. 조금 걸어서 강촌공원이라는 곳이 이용가능한 산책로 이용은 가능할 것 같다.

 

전반적으로 젊은 1인가구, 신혼부부가 직주근접(지하철 이용)을 하기에 좋은 장소로 보인다. 

 

리모델링 혹은 재건축 부분은 제하고, 현재 사용가치만을 판단한다.