김포시 걸포동 한강파크뷰 우방아이유쉘 아파트

경기도 김포시 걸포1로 40에 위치한 한강파크뷰 우방아이유쉘 아파트단지는 540세대 규모의 단지와 초등학교 인접성의 단지입니다. 실거래, 전세, 월세의 주택거래 현황을 분석합니다.

 

 

1. 우방아이유쉘 단지 개요

세대수	540세대(총9개동)	저/최고층	15층/20층
사용승인일	2019년 04월 29일	총주차대수	653대(세대당 1.2대)
용적률	194%	건폐율	18%
건설사	(주)우방, (주)우방건설산업
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-981-2042
주소	경기도 김포시 걸포동 걸포1로 40 ( 걸포2지구 2BL 1L )
면적	대분류 2타입

반응형

 

2.  우방아이유쉘 매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 9월 : 78,000만원(15층)

[최근 실거래가] 2023년10월 : 51,000만원(3층)

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1) 우방아이유쉘 전용75 전세, 월세시세(2년치) - 단위 : 만원 / 평균

전용면적	75㎡
전월세구분	전세보증금	월세보증금	월세
2021년12월		5,000	133
2022년01월	44,000	3,150	102
2022년02월	31,500	5,000	130
2022년04월		5,000	140
2022년05월	42,500
2022년06월	17,000	5,000	125
2022년07월	35,000	10,000	100
2022년08월	31,500	10,000	80
2022년10월	30,000
2022년12월		2,000	130
2023년01월	30,000
2023년04월	30,333	3,500	115
2023년05월	29,500
2023년06월	27,775	4,000	100
2023년07월	27,000	3,000	125
2023년09월	31,000
2023년10월	30,000

 

(2) 우방아이유쉘 전용84 전세, 월세시세(2년치)

전용면적	84㎡
전월세구분	전세보증금	월세보증금	월세
2021년11월		15,000	100
2021년12월	42,000	10,000	110
2022년01월	43,000	24,000	60
2022년02월	41,667
2022년03월	40,250	3,500	130
2022년04월	49,000
2022년05월	47,000	14,500	100
2022년07월	35,725	5,000	124
2022년08월	33,463	5,000	133
2022년09월	31,500
2022년10월	33,000
2022년11월	23,067	5,000	115
2022년12월	27,000
2023년01월	28,000
2023년02월	35,550	4,000	100
2023년03월	28,500
2023년04월	29,000	2,500	115
2023년05월	30,000	6,333	107
2023년06월	29,500
2023년07월	32,000	10,000	85
2023년09월	33,333

 

(3) 우방아이유쉘 전용면적별 실거래가 평균

 

3. 우방아이유쉘 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

전세가격은 2019년도 수준에 근접함. (실사용가치는 증가된 부분이 없어 보임)

매매의 경우 가격 하락과 정부의 정책모기지 대출이 2023년의 거래량 증가의 큰 영향을 끼친 것으로 보임. 

가격 상승기에 비해서도 늘어난 거래량이 그걸 증명함.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 우방아이유쉘 아파트 근처의 매매가와 전세가비교(기준 - 전용면적 :  84㎡)

매매 거래량으로 "한강메트로자이"와 비슷하게 거래량 증가함.

전세의 경우 "오스타파라곤1단지"의 상위 전세가와 우방아이유쉘의 중위가격대가 만나고 있음. 거래가격은 하위권이지만, 실사용가치는 우방아이유쉘이 조금 나은 평가인거 같으나, 걸포동에서 저렴한 편임.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 우방아이유쉘 아파트 적정가격과 데이터 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 49,500만원

해당연도 전세가 중위가격 : 30,000만원( 2023년 )

전세가율(평균배수) : 1.7
전세가율(중위배수) : 1.65

 

사용승인이 2019년으로 입주시작하자, 가격 급등기를 겪었었기 때문에 전세가비율이 매우 높게 나타남. 기간이 짧은 만큼 통계적으로 보기 어려움. 참고만. 아직 가격은 안정되지 않았으며, 거래량이 너무 적음. ( 적은 상태에서도 전세, 매매가격은 약간 상승 )

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 3억9천만원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년10월 : 51,000만원(3층)

회사채AA- 3년물 수익율 : 4.721%

 

최근 구매가격 기준으로 1억2천만원 권리금 지급후 매입한 샘. 월 50만원의 초과비용 부분이 직주근접, 생활편의 증가, 양육환경 개선등의 각 가정마다 상황을 파악 후, 그보다 높은 만족도가 있다면 비용상쇄의 개념이 되므로, 적정한 거래일 수 있게 됨. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

 

(3) 우방아이유쉘 종합평가

걸포초등학교와 접하고 있으므로, 저학년 아이의 통학 및 양육환경 긍정적.

( 헌데 김포지역은 중, 고등학교를 등한시 하는 것인지, 조사할 때마다 초, 중, 고등학교가 함께 있는 곳이 드물다. )

 

김포우리병원이 근처에 있어서 긍정적이고, 김포골드라인 걸포북변역과도 가깝다. 이동 편이성이 좋은 편으로 볼 수 있다.

헌데, 상업지구가 좀 많이 부족하게 보이고,  단지내 앞 마트가 굉장히 잘 될것 같아 보인다. 대형마트는 차로 이동한다고 치고, 역 주변의 상업시설도 부족해 보인다. 이 상업시설부족은 오히려 주상복합 "한강메트로자이1단지"가 동 면적에서 가격이 높은 기현상으로 나타난다. 우방아이유쉘에도 물론 고층은 이상한 가격(8억 이상)도 존재하긴 한다.

 

다른 지역은 상업시설이 과다한게 문제인데, 우방 근처엔 상업시설이 너무 부족한게 약간의 불편함이 있을 것 같으나, 걸어서 산책다닌다는 생각으로 갈 수 있기 때문에 큰 문제는 안될 것 같다. 일산대교 근접거리기 때문에 고양시 이동, 자유로를 통한 강변북로 접근성이 편리. 김포한강로를 이용해서 올림픽대로 접근성도 좋다. 다만, 출퇴근 시간이 아니라면.