기준금리 주택담보대출 증가 상관관계

기준금리로 인한 금융권(은행, 비은행)의 금리변화와 주택담보대출의 증감관계, 금리에 민감한 대출증가를 통해서 시중에 주택구입, 전세자금등의 유동성 증가를 장기 시계열로 확인.

 

 

1. 금리와 주담대 증가율

한국은 2023년도에 적어도 주담대에 대해서는 가보지 않은 길을 가고 있다고 평가할 수 있겠다. 아래의 그래프는 2012년 1분기부터 2023년 2분기까지의 통계사항만을 기준으로 현재의 주담대를 평가하는 그래프이다.

 

2015년 2분기 전분기 대비 6.3%의 주담대 증가가 시작되는 시점의 기준금리는 하향세였다. 

2020년 1분기 전분기 대비 2.4%의 주담대 증가세 역시나 기준금리 하향세였다.

2023년 1분기 전분기 대비 1.1%의 주담대 증가세는 금리 인상의 정점(기준금리 3.5%)을 결정하는 시기다.

 

기준금리는 월단위로 바뀌는 시기도 있으므로 분기평균 금리로 데이터화 했다.

금융권(은행, 비은행계) 주담대 잔액과 전분기대비 증가율 그리고 기준금리

 

현재의 기준금리는 2012년 1월과 유사한 기준금리 수준임을 알 수 있다.

 

본 블로그에서 사용하는 거의 모든 통계치를 2012년 1월을 기준으로 하는 이유도 비슷한 기준금리 시절의 금리데이터와 비교적 안정적인 통계적 데이터를 사용하기 위함이기도 한데, 유동 이상한 부분은 2023년 1분기부터 시작된 기준금리 상승세와 동행하는 "주담대" 증가세이다. 

 

2012년부터 역의 상관관계를 갖던 주담대와 금리가 2023년 1분기부터 동행하기 시작했다.

쉽게 말해서 금리가 상승한 상태에서 대출이 늘어나고 있다는 얘기다. 이건 주택을 구입하려는 사람들이 하향 혹은 현재 시점에서 금리가 더 이상 오르지 못한다는데 베팅한 것으로 볼 수 있다.

 

2015년 3분기 ~ 2017년 3분기까지 기준금리가 정체된 기간 대출상승폭이 큰 것을 보면 알 수 있다. 

2017년 4분기 금리이상 혹은 조짐에 대출증가세가 꺾이기 시작하고, 이 흐름은 2019년 3분기까지 지속되었다. 

 

 

2. 한국은행 이창용총재의 국감 답변 갈무리

이창용 총재는 국감에서 여러 국회의원들과의 질의응답에서 대체적인 기조로써

 

"물가의 경우 예상범주 내에서 움직이고 있다. 이스라엘 하마스 사태에 주의하고 있다. 하지만, 물가만 보고 금리결정은 할 수 없다."

"가계부채의 경우, 금융안정성과 물가, 경제상황을 종합적으로 고려하고 있으며, 정부가 대출규제를 미시적으로 하고 있고 그 효과가 어떨지를 확인 후, 계속해서 증가한다면 금리인상을 검토해봐야 할 수 있다."

"가계부채가 심각하게 증가세 지속될 경우, 금리인상할 수 있다."

 

이 정도의 답변들이었다. 

 

현재 한국은행이 매번 금통위회의의 통화정책방향결정 후, 기자 간담회에서 대 국민 경고를 한 게 6차례다.

 

하지만, 국민은 금리 동결이 이제 금리 상단에 도달했다는 인식으로 접근하고 있는 상황에서 위의 그래프와 같이 6차례의 금리 동결은 금리 상단으로 인식되어지고 있다는 점을 간과하고 있다. 그리고 국민들은 머지않은 시기에 금리 인하를 시작할 것으로 판단했다는 지표로 받아들여야 한다.

 

이미 한국은행은 수단이 없다. 보인들이 금통위 기자회견과 국감에서 밝혔듯 금융안정, 경제성장, 이자비용 증가로 금리인상을 하기 어렵다는 것을 밝힌 마당이다. 저 3가지의 문제는 단기적은 물론, 중기적으로도 해결이 매우 어렵다. 그러므로 금리인상은 어려운 상황이라고 한 것이다.

 

이제 우리나란 어서 전쟁이 끝나길, 사우디가 증산해 주길 하늘에 빌어야 하고, 날씨가 좋아서 신선식품 가격이 오르지 않길 기도해야 한다. 물가가 올라도 대응할 수단이 없다고 한은 총재가 스스로 밝혔으니 말이다.

 

 

3. 가보지 않은 길인가?

주택담보 대출의 금리가 높다고 하지만, 여전히 완화적인 것이 사실이다. 오늘 뉴스에서 나온 시중은행의 주담대 금리는 평균 4.3% 수준이었다. 기준금리가 3.5%인데, 아무리 담보 대출이라도 0.8% 수준의 가산금리인 것이 이상하다. 그리고 혼합형의 고정금리가 오히려 더 높은 수준이었는데, 이건 은행채의 수익률이 상승하고 있기 때문이다.

 

국민들은 2015년 3분기의 기준금리에 베팅한 상태다. 장기적인 금리인하에 베팅했다는 말이다. 국민전체에 이러한 시그널을 보낸 건 입으로만 조심하라고 말했던 한국은행이고, 가계부채 증가에 불을 지핀 정부의 특례보금자리란 말이다. 국민은 그런 상황을 종합하여 가계부채를 늘리며 자산소득을 노리고 있다. 

 

그 누구도 노동소득의 소중함과 그 소득을 저축하고, 저축된 자산이 이자율로써 보상받는 것을 말하지 않고 있는 세상이 되었다. 노동소득과 저축, 저축의 투자활동에 의한 전체적인 국부의 상승을 말하지 않고 있다는  말이다.

 

이상한 세상이 되었고, 의례 그것이 당연하다는 인식이 국민 저변에 넓게 깔려있는 이 상황을 말이다. 기존 주택의 구입은 국부의 증가에 영향이 없다. 만일 있다면 그렇게 상승한 주택가격을 토대로 재건축, 재개발 시 기존 주택 구입자들이 적은 비용으로 새 집을 얻는 효과가 하나고, 구 주택 구입자들에게 저비용으로 집을 새로 받게 해 줄 새로운 주택구입자들의 엄청난 부담으로 돌아오는 효과가 그 나머지 하나다. 

 

건설사들의 PF는 부실하다고 지원해 줘야 한다고 하루가 다르게 정채이 나오지만, 그렇게 지원받아 건축한 주택들은 수천억의 이익을 시행사에게 쥐어주고, 정작 그 주택을 구입한 국민은 수천억의 빚을 지고 주택을 구입하는 것이 정상 상태인가? 이 말이다.

 

이 비정상 상황이 언제까지 갈 수 있을지 모르지만, 가계부채를 더 늘린 다음에 대책이랍시고, 금리 올리면 전체적인 고통만 더 늘어날 뿐이란 걸 그들은 알고 있다. 다만, 각 가정에게 전가된 고통은 통계상에 잘 잡히지 않는다. 대출연체가 발생하면 금융권은 분기마다, 상각, 매각을 통해서 다른 채권추심업체에 전가시키거나, 경매로 넘기면 그만이니 말이다.