경기도 남양주시 다산동 3679-3 다산 e 편한 세상자이아파트는 인근에 다산가람초교가 공원길로 연결되는 위치에 있다. 총 1685세대의 대단지이며, 인근 별내선이 공사 중에 있다. 북부간선도로와 연결이 수월하고, 인근 수도권 1 외곽순환도로가 있다. 2021년 9월 104,000만 원(당시 은행채 2.03%)의 최고가격이 있었고, 최근 최고가격은 8억 9천만 원. (현재 은행채 3.4%)
전세가격대가 4억~6억원 사이에 형성되어 견고하게 구축되어 있다. ( 수요는 있는 것으로 보인다. ). 저금리 시기에 끌어올려진 듯한 전세가격의 흔적이 현재 시점에서 보인다. 다만, 우하향 하는 경향성을 보이고 잇다. ( 아직 8월이 끝난 게 아님 )
향후 별내선이 8호선 암사역(강동구 암사동)으로 연결되는 것으로 보인다. 향후 강동쪽으로 출근하는 사람들에겐 좋은 입지조건일 수 있지만, 가격대는 녹록지 않은 상황이므로 잘 판단해야 할 것으로 보인다.
[Report Version - 240223] 경기도-남양주시-다산아파트
1. 다산 e편한세상자이아파트 정보와 동네의 매매, 전세, 월세 시세
* 국토부실거래가 데이터 2024.8.8 자료기준일
1) 단지정보 개요
단지명 | 다산 e편한세상자이아파트 | ||
주 소 | 경기도 남양주시 다산동 3679-3 | ||
건물동수 | 12 | 최고층수 | 29 |
공급형태 | 분양 | 복도타입 | 계단식 |
승인일 | 2018/06/27 | 건물분류 | 아파트 |
분양세대 | 1685 | 주차대수 | 1965 |
공공임대 | 0 | 전기차(지상) | 설치 |
민간임대 | 0 | 전기차(지하) | 설치 |
시행사 | 경기도시공사 | ||
건설사 | 대림산업,gs건설 | 건물구조 | 철골철근콘크리트구조 |
관리업체 | 에이제이대원 주식회사 | 관리소 | 031-554-4131 |
음식폐기 | 음식물쓰레기종량제 | 전기안전 | 상주선임 |
경비관리 | 에스원(통합관리) | 급수방식 | 부스타방식 |
복리시설 | 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 | ||
용적률 | 219% | 건폐율 | 14% |
전용타입 | 3타입 |
2) 다산동-아파트 매매, 전세, 월세 시세 별 거래량(2024년)
(1) 전용면적, 아파트 가격대별-매매 거래량(2024년)
(2) 전용면적, 전세 보증금별-전세 거래량(2024년)
(3) 전용면적, 월세금 별-월세 거래량(2024년)
2. 다산 e편한세상자이아파트 실거래(매매, 전세, 월세) 장기 현황
1) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격
전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황
[1] 최근 2024년 7월 매매가격 8억6천만원 ~ 8억 9천만 원 ( 전월비 상승 )
[2] 최근 2024년 8월 전세가격 47,150만원
[3] 확실히 금리와 역진성을 가지고 있다. 은행채 금리가 낮아지며 가격을 상승시키는 것으로 보임.
2) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격
[1] 2024년 7월 월세보증금 5000만 원 ~ 35,000만 원 / 월세금 : 200만 원 ~ 35만 원
보증금 | 월세금 |
3) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수
[1] 전세 임대용으로 매집한 아파트 투자자들이 많은 것으로 보인다.
[2] 2019년부터 2024년까지의 기간에서 매매 거래량은 2020년에 가장 많았다. ( 8억 원 이하 )
4) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 시세 비교
[1] 대체적으로 다산동 인근 전용 84 타입의 매매 가격대가 9억 원 이하에서 형성.
[2] 박스플롯 차트에서 오버된 거래가격대가 "점"으로 표시되었고, 대부분의 100% 거래가격은 직사각형 내에 위치하고 중위가격인 50% 가격대의 위치가 중요함.
[3] 다산이편한세상자이는 상승 쪽에 위치하고 있다.
3. 다산 e 편한 세상자이아파트 현시점 수익성 정보
1) 단지 전용 84㎡ 매매 시 기회비용을 고려한 적정가격 : 5억 5천만 원
* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)
[1] 상당기간 고평가 가격대가 용인되는 거래 양상을 보여온 것으로 보인다.
[2] 매입 자금을 대출 없이 현금으로 운영할 경우, 채권 투자수익은 월 250만 원 수준이고, 채권의 수익률과는 많이 차이가 나고 있는 상황이다. ( 대략 100만 원으로 3.5% 금리 적용 시 3억 4천만 원 정도의 고평가 되고 있는 아파트 )
[3] 단, 향후 별내선 지하철이 강동구 암사동으로 연결되는 것, 서울 최인근 경기도 아파트인 점등이 하남시와 유사한 상황으로 이어질 가능성이 있다.
[4] 다산지구 전체에 월세 임대아파트들이 많이 공급되고 있으므로 매입 여력이 안된다면 "행복주택"을 통한 이 지역 거주도 가능하므로 무리한 대출로 힘든 삶을 스스로 자초할 필요는 없어 보인다.
2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교한 적정가격 : 7억 7천만 원
* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )
[1] 최대 월세금을 받기 위해서는 월세보증금을 5000만 원으로 해야 한다. 매입 시의 월 기대수익이 250만 원이고, 최고 월세금이 200만 원이다.
[2] 기대수익과 최고월세차액은 50만 원 ( 연 3.5% 적용 시 1억 7천만 원 - 5천만 원 보증금 = 1억 2천만 원 차감 )
[3] 적정가격은 7억 7천만 원이다.
- 월세금이 현재 최고금액인 200만 원을 하회한다면 이 아파트의 매매가격도 자연스럽게 하락하게 될 것이다.
[4] 월세거주 비용을 최대로 짜낸 것으로 보인다.
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