[요청자료] 덕양구 화정동 달빛(라이프)2단지 전용49㎡ 매매 적정가격

지역 건축 연도와 준공일, 전용면적 간 연간 실거래자료를 포함한, 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재의 달빛(라이프) 아파트 2단지의 실거래 자료와 전세시세, 월세보증금, 월세금 정보를 정리하여 매매나 임차에 도움을 드리고자 합니다.

 

[Report Version - 240223] 경기도 고양시 아파트

1. 달빛(라이프) 2단지 정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.6.30 자료기준일 

(1) 화정동 주변 거래정보

[1] 화정동 매매거래 정보

  * 화정동에서 2024년 가장 많은 거래량을 기록한 것은 전용59㎡타입이 속한 전용 57~62㎡ 면적에 4억 원 미만이다.

  * 해당 전용면적과 매매가격대 4억 원 미만의 68건이다

 

[2] 화정동 전세거래 정보

  * 화정동에서 2024년 가장 많은 전세 거래를 기록한 것은 전용 59㎡타입이 속한 전용 57~62㎡ 면적에 보증금 3억 원 미만에 해당하는 가격대.

  * 해당 전용면적과 전세 보증금대는 3억원 미만의 129건이다.

 

[3] 화정동 월세거래 정보

  * 화정동에서 2024년 가장 많은 월세 거래를 기록한 것은 전용 59㎡타입이 속한 전용 50~57㎡ 면적에 월세금 90만 원 미만에 해당하는 가격대.

  * 해당 전용면적과 월세금의 거래량은 37

 

(2) 단지정보 개요

단지명	화정달빛마을2단지라이프
주  소	경기도 고양덕양구 화정동 851
건물동수	11	최고층수	20
공급형태	분양	복도타입	복도식
승인일	1996/09/10	건물분류	아파트
분양세대	1391	주차대수	1167
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	라이프주택
건설사	라이프주택	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	서일개발(주)	관리소	031-967-8868
음식폐기	차량수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	(주)코리아종합관리	급수방식	고가수조식
복리시설	관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원
용적률	-	건폐율	-
전용타입	2타입

 

(3) 화정동-전용면적, 거래가격 별-매매 거래량(2024년)

2024년 매매 거래된 덕양구 화정동 아파트들의 전용면적, 가격대별 거래량

 

(4) 화정동-전용면적, 전세보증금 별-전세 거래량(2024년)

2024년 전세 거래된 덕양구 화정동 아파트들의 전용면적, 보증금별 거래량

 

(5) 화정동-전용면적, 월세금 별-월세 거래량(2024년)

2024년 월세 거래된 덕양구 화정동 아파트들의 전용면적, 월세금별 거래량

 

2. 달빛(라이프) 2단지 실거래(매매,전세,월세) 현황

(1) 단지 전용 49㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

[1] 최근 매매가격 : 24,500만 원 ~ 28,300만 원 ( 2024년 6월 )

[2] 최근 전세가격 : 20,000만원 ( 2024년 6월 )

화정동 달빛(라이프) 2단지 매매/전세가격대

 

(4) 단지 전용 49㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

[1] 최근 보증금 : 3000만원 ~ 10,000만 원 ( 2024. 6 )

[2] 최근 월세금 : 45만원 ~ 27만 원 ( 2024. 6 )

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 49㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

달빛(라이프)2단지 의 연도별 매매, 전세, 월세 거래량

 

(6) 단지 전용 49㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

달빛 라이프 2단지의 2022.1 ~ 2024. 6 까지의 실거래가 변동사항

 

 

3. 달빛(라이프) 2단지 현시점 수익성 정보

2013년 ~ 2024년 6월까지의 월 채권수익율(AA-. 3년)과 아파트 거래가격의 기대수익 비교상 적정가격

 

1) 매매 적정 가격대 : 21,000만원 ~ 23,200만 원 ( 현금 기준 )

2) 매입시 복비, 취, 등록세, 주택채권(이건 바로 파시고)등을 고려하여 최대로 저렴하게 사야 함.

 

본 분석은 아파트라는 하나의 물건을 기준으로 거래되는 가격과 금리에 따른 수익을 비교하여 수익보다 낮은 가격대일 경우, 매입을 권고하고 수익보다 높은 가격대에서 반드시 BUY 해야 한다면 위에 제시한 매매 적정 가격대 수준으로 금액을 낮춰서 제시하길 권합니다. 아파트 동의 위치, 층, 각 호실의 컨디션에 따라서 인테리어, 도배 등의 비용이 추가 발생하나 그리 큰 비용을 차지하지 않는 선에서 최대한 저렴하게 구매하시길 바랍니다.

 

또한 투자나 투기를 권하지 않습니다. 실거주에 직주 근접조건이시면 무리하게 대출 받지 않는 선에서 주택마련 기회를 가지시는 것도 꼭 나쁜 것은 아닙니다. 내 몸 누울 곳 하나 있는 게 좋습니다. 단, 절대로 무리한 대출은 금물입니다.

 

 

(1) 단지 전용 49㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

[1] 최근 매매계약된 거래금액 24,500만원을 기준으로 채권수익률로 월 기대수익은 76만/월입니다.

[2] 이 단지의 가격 펌핑이 시작된 시기는 2020년 9월로 추정되고 이후, 채권 기대수익률 수준을 이탈한 매매가격대 나옴.

  - 기대수익보다 높은 수익을 올릴 수 있는 방법은 내가 산 가격보다 높게 사줄 사람만 있으면 언제든 수익이 납니다.

[3] 채권 수익율 3.726%를 기준으로 월 거주비용(채권투자 기회이익 : 76만 원 / 월 ) 보다 낮은 수준이 필요함.

  - 월 수익 65만 원 x 12개월 / 3.726%  = 매매 적정 가격 2억 1천만 원 수준.

달빛라이프 2단지의 회사채 AA- 3년 기대수익 비교

 

(2) 단지 전용 49㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

[1] 최근 최고 월세금은 80만 원이고, 최근 최고 월세금은 72만 원 ( 보증금 3000만 원 )

  - 보증금 3000만원 x  회사채수익률 3.726% = 111만 원 / 12개월  = 93,000원

  - 월세금 72만 원 + 93,000원 = 81만 원 ( 보증금 월세금 환산 93,000원 포함 월세금 )

 

[2] 주택 매입 후, 바로 월세 놓을 경우의 "본전"은 2억 6천1백만 원 

  - 단, 주택매입에 들어가는 비용들을 잘 계산해 봐야 합니다. ( 대출 없이 현금 구매조건입니다. )

  - 대출이 있을 경우, 월세금이 계속 차감되어 최종 월세 수익금은 감소하게 됩니다.

  - 2억 6천1백만 원에 매입하여 바로 보증금 3000만 원 / 월세금 72만 원에 놓으면 "본전"이 됩니다. ( 현금구매 )

 

[3] 본 아파트의 최대 적정 매입가격 : 2억 3천2백만 원

매입자금의 채권투자시 월 수익(검은점)과 월세금 비교

 

 

* 월세금보다 높은 채권 투자수익율은 보증금을 고려하지 않고 단순하게 봤을 때, "적자"라는 의미.

* 추후 20~30년내에 본 아파트 가격이 2배 ~ 3배가 되는건 본 분석에서 알 수 없습니다. 오직 현 시점의 적정가격만을 따집니다.