경기도 파주시 동패동 1781 운정신도시아이파크는 왕복 8차로 건너편 상업지구 내에 GTX역에 접근하기가 용이한 위치에 있다. 동패동 전체에서 가장 가깝다. ( 동패동의 끝부분이다. ) 초, 중, 고등학교가 매우 가깝고 인근에 제2자유로를 이용하기도 편리하다. 3000세대가 넘는 대단지로 신축급의 연식으로 운정 3 지구를 제외한다면 동패동에서 가장 새 건물이다.
자잘한 문제들이 있어서 뉴스에 언급되었고, 자체 상업시설이 부족한데, 도보로 이용가능한 대형 마트는 없다. 차량을 이용해서 가면 가깝고, 이후 3지구 상업지구의 상가들이 밀집되어 마트가 생긴다면 이용할 수 있을 것이다. 당분간은 차 타고 홈플러스, 운정이마트 이용해야 한다.
[Report Version - 240223] 경기도 파주시 아파트
1. 운정신도시아이파크와 파주시 주변 정보
* 국토부실거래가 데이터 2024.6.24 자료기준일
(1) 단지주변 정보
[1] 파주시 아파트 매매가격
- 파주시에서 가장 많은 거래량을 기록 중인 전용면적은 전용 84㎡로 3억미만의 가격대에서 221건 거래
- 같은 평형대에서 8억 미만까지 거래가격대의 폭이 상당히 넓다.
- 이외 전용 59 타입의 거래량이 2번째로 많으며 가격대는 2억 원 미만 ~ 6억 원 미만까지 폭이 넓다.
[2] 파주시 아파트 전세가격
- 주로 거래되는 아파트의 전용면적은 매매와 같은 평형인 전용 59(24평), 전용 84(33평) 대가 주로 거래됨.
- 가격 범위는 1억 원 이상에서 5억 원 미만대에 거래량이 상당히 많이 몰려 있다.
[3] 파주시 아파트 월세금 가격
- 주로 거래되는 아파트의 전용면적은 50㎡미만앧에 소형들이 대부분이다.
- 이외 전용 59으 ㅣ거래량이 상당히 많으나, 월세금의 범위가 월 20만 원 이상 ~ 140만 원 미만까지 다양하다.
- 가장 많은 월세금 별 거래량은 월세 30만 원 미만이다. ( 보증금이 상당히 높을 것이다. )
(2) 단지정보 개요
| 단지명 | 운정신도시아이파크 | ||
| 주 소 | 경기도 파주시 동패동 1781 | ||
| 건물동수 | 30 | 최고층수 | 29 |
| 공급형태 | 분양 | 복도타입 | 계단식 |
| 승인일 | 2020/07/22 | 건물분류 | 아파트 |
| 분양세대 | 3042 | 주차대수 | 4610 |
| 공공임대 | 0 | 전기차(지상) | 해당없음 |
| 민간임대 | 0 | 전기차(지하) | 해당없음 |
| 시행사 | 한국토지주택공사파주운정주택사업(주) | ||
| 건설사 | HDC현대산업개발 | 건물구조 | 철골철근콘크리트구조 |
| 관리업체 | 에이제이대원 주식회사 | 관리소 | 031-947-7716 |
| 음식폐기 | 음식물쓰레기종량제 | 전기안전 | 상주선임 |
| 경비관리 | 급수방식 | 부스타방식 | |
| 복리시설 | 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 | ||
| 용적률 | 185% | 건폐율 | 13% |
| 전용타입 | 4타입 | ||
(3) 파주시-전용면적, 가격대별-매매 거래량(2024년)
(4) 파주시-전용면적, 전세보증금별-전세 거래량(2024년)
(5) 파주시-전용면적, 월세금별-월세 거래량(2024년)
2. 운정신도시아이파크 실거래(매매, 전세, 월세) 현황
(3) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격
전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황
[1] 가장 최근 거래된 가격은 53,800만 원이다. ( 이 아파트 단지에서 특이한 매매가격이 3개가 있다. )
- 2023년 10월 51,000만 원, 2024년 3월 45,000만 원, 2024년 6월 53,800만 원이다.
- 증여성 매매거래로 보이는데, 실상은 알 수 없지만 조세당국이 의지만 있다면 조사 가능할 것이다.
( 근데 세무조사는 안 할 것으로 보인다 )
[2] 최근 매매가격의 범위는 53,800만 원 ~ 75,800만 원으로 가장 낮은 가격의 거래가 맥락이 없다.
[3] 최근 전세가격은 31,500만 원 ~ 있다.
(4) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격
[1] 가장 최근 월세 보증금은 3000만 원 / 1억 7천만 원
[2] 가장 최근 월세금은 130만 원~150만 원 / 70만 원이다.
| 보증금 | 월세 |
 |
 |
(5) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수
[1] 2022년 전세거래량이 상당히 많았다.
[2] 2023년 정부의 아파트 가격 부양책인 "특례보금자리론"에 의해서 매매 거래량이 상승한 모습
(6) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 가격 비교
[1] 디에트르더퍼스티(초롱꽃 13단지)와 함께 가장 높은 가격대를 형성하고 있다. (운정아이파크)
3. 운정신도시아이파크 현시점 수익성 정보
(1) 단지 전용 84㎡ 매매 시 기회비용
* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)
[1] 채권 기대수익률과 비교했을 때의 최근 매매가격은 어처구니없는 가격대다.
- 최소 채권 수익률 선에서 이익을 기대하는 가격대를 적정 가격으로 봤을 때, 그렇다.
- 현재 가격은 아무리 봐도 증여성 매매 거래로 보인다. (2건의 특이건은 앞서 살펴봤던 그대로다.
[2] 이외 7억 원 아래의 69,500만 원 선의 가격대라면 채권의 기대수익과 견줘서 선택을 고려해 볼 필요가 있다.
- 자산이 더 오를 것 같으면 아파트와 같은 자산을 취득하는 것( 물론 직주근접 / 실거주 조건 )
- 그렇지 않고, 자산이 하락할 것 같다면 금융투자로 채권 투자도 괜찮다.
- 무엇을 선택하든 그건 본인의 책임하에 이뤄지면 된다. 아래의 가격은 매입을 고려해도 나쁘지 않다. 매입하여 월세 놓는 게 아니라 직접 거주할 조건에서 말이다. (적정 거주비라는 의미다. )
(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교
* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )
[1] 최고 월세 수익률을 기준으로 본다면 최근 2024년 6월에 거래된 53,800만 원의 매매가격은 월세 최고 금액과 서울 맞춰서 적정가격대다.
[2] 최고 월세금액에서 약간 높은 구간에 우치하는 것은 채권 기대수익과 월세 기대수익이 만나는 지점이다.
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