남양주시 다산동 다산 e편한세상자이아파트(중형84㎡) 매매,전세,월세

경기도 남양주시 다산동 3679-3 다산 e 편한 세상자이아파트는 인근에 다산가람초교가 공원길로 연결되는 위치에 있다. 총 1685세대의 대단지이며, 인근 별내선이 공사 중에 있다. 북부간선도로와 연결이 수월하고, 인근 수도권 1 외곽순환도로가 있다. 2021년 9월 104,000만 원(당시 은행채 2.03%)의 최고가격이 있었고, 최근 최고가격은 8억 9천만 원. (현재 은행채 3.4%)

 

전세가격대가 4억~6억원 사이에 형성되어 견고하게 구축되어 있다. ( 수요는 있는 것으로 보인다. ). 저금리 시기에 끌어올려진 듯한 전세가격의 흔적이 현재 시점에서 보인다. 다만, 우하향 하는 경향성을 보이고 잇다. ( 아직 8월이 끝난 게 아님 )

 

향후 별내선이 8호선 암사역(강동구 암사동)으로 연결되는 것으로 보인다. 향후 강동쪽으로 출근하는 사람들에겐 좋은 입지조건일 수 있지만, 가격대는 녹록지 않은 상황이므로 잘 판단해야 할 것으로 보인다.

 

 

 

[Report Version - 240223] 경기도-남양주시-다산아파트

1. 다산 e편한세상자이아파트 정보와 동네의 매매, 전세, 월세 시세

* 국토부실거래가 데이터 2024.8.8 자료기준일 

1) 단지정보 개요

단지명	다산 e편한세상자이아파트
주  소	경기도 남양주시 다산동 3679-3
건물동수	12	최고층수	29
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2018/06/27	건물분류	아파트
분양세대	1685	주차대수	1965
공공임대	0	전기차(지상)	설치
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	경기도시공사
건설사	대림산업,gs건설	건물구조	철골철근콘크리트구조
관리업체	에이제이대원 주식회사	관리소	031-554-4131
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	에스원(통합관리)	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	219%	건폐율	14%
전용타입	3타입

 

 

2) 다산동-아파트 매매, 전세, 월세 시세 별 거래량(2024년)

(1) 전용면적, 아파트 가격대별-매매 거래량(2024년)

다산동 아파트 전용면적, 가격대별 매매 거래량

 

(2) 전용면적, 전세 보증금별-전세 거래량(2024년)

다산동 아파트 전용면적, 전세보증금별 전세 거래량

 

(3) 전용면적, 월세금 별-월세 거래량(2024년)

다산동 아파트 전용면적, 월세금별 월세 거래량

 

2. 다산 e편한세상자이아파트 실거래(매매, 전세, 월세) 장기 현황

1) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

[1] 최근 2024년 7월 매매가격 8억6천만원 ~ 8억 9천만 원 ( 전월비 상승 )

[2] 최근 2024년 8월 전세가격 47,150만원

[3] 확실히 금리와 역진성을 가지고 있다. 은행채 금리가 낮아지며 가격을 상승시키는 것으로 보임. 

다산동 다산 이편한세상자이 전용면적84㎡ 매매, 전세 가격대와 거래량

 

2) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

[1] 2024년 7월 월세보증금 5000만 원 ~ 35,000만 원  /  월세금 : 200만 원 ~ 35만 원

보증금	월세금

 

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3) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

[1] 전세 임대용으로 매집한 아파트 투자자들이 많은 것으로 보인다. 

[2] 2019년부터 2024년까지의 기간에서 매매 거래량은 2020년에 가장 많았다. ( 8억 원 이하 )

다산동 다산 이편한세상자이 전용면적84㎡ 매매, 전세, 월세 연도별 거래량

 

4) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 시세 비교

[1] 대체적으로 다산동 인근 전용 84 타입의 매매 가격대가 9억 원 이하에서 형성. 

[2] 박스플롯 차트에서 오버된 거래가격대가 "점"으로 표시되었고, 대부분의 100% 거래가격은 직사각형 내에 위치하고 중위가격인 50% 가격대의 위치가 중요함. 

[3] 다산이편한세상자이는 상승 쪽에 위치하고 있다.

다산동 다산 이편한세상자이 전용면적84㎡ 과 비교대상 아파트들의 가격대( 2022.1~ 2024. 8. 8 )

 

 

3. 다산 e 편한 세상자이아파트 현시점 수익성 정보

1) 단지 전용 84㎡ 매매 시 기회비용을 고려한 적정가격 : 5억 5천만 원

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

[1] 상당기간 고평가 가격대가 용인되는 거래 양상을 보여온 것으로 보인다.

[2] 매입 자금을 대출 없이 현금으로 운영할 경우, 채권 투자수익은 월 250만 원 수준이고, 채권의 수익률과는 많이 차이가 나고 있는 상황이다. ( 대략 100만 원으로 3.5% 금리 적용 시 3억 4천만 원 정도의 고평가 되고 있는 아파트 )

[3] 단, 향후 별내선 지하철이 강동구 암사동으로 연결되는 것, 서울 최인근 경기도 아파트인 점등이 하남시와 유사한 상황으로 이어질 가능성이 있다.

[4] 다산지구 전체에 월세 임대아파트들이 많이 공급되고 있으므로 매입 여력이 안된다면 "행복주택"을 통한 이 지역 거주도 가능하므로 무리한 대출로 힘든 삶을 스스로 자초할 필요는 없어 보인다. 

다산동 다산 이편한세상자이 전용면적84㎡ 채권투자수익과 매입 기대수익 차

 

2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교한 적정가격 : 7억 7천만 원

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

[1] 최대 월세금을 받기 위해서는 월세보증금을 5000만 원으로 해야 한다. 매입 시의 월 기대수익이 250만 원이고, 최고 월세금이 200만 원이다.

[2] 기대수익과 최고월세차액은 50만 원 ( 연 3.5% 적용 시 1억 7천만 원 - 5천만 원 보증금 = 1억 2천만 원 차감 )

[3] 적정가격은 7억 7천만 원이다.

  - 월세금이 현재 최고금액인 200만 원을 하회한다면 이 아파트의 매매가격도 자연스럽게 하락하게 될 것이다.

[4] 월세거주 비용을 최대로 짜낸 것으로 보인다. 

다산동 다산 이편한세상자이 전용면적84㎡ 채권투자수익과 최고 월세금 비교