노원 상계동 포레나노원 아파트 매매-전세-월세 시세 및 거래량[소형59㎡]

서울특별시 노원구 상계동 680 포레나노원 아파트는 상곡초등학교, 청원여고, 청원고교, 청원중학교와 인근에 위치하고 있다. 7호선 마들역을 도보로 이용 가능한 위치에 있다. 주위에 구축 아파트들이 많고, 이곳에서 월세, 전세 공급량이 어마어마한 탓으로 전세, 월세 거래가격 상승엔 한계가 있어 보인다. 2020년 사용승인된 1000세대의 대규모 아파트 단지이며, 단지가 많이 높지는 않아서 상층부외엔 조망도 기대하긴 쉽지 않아 보인다. 건축연식으로만 보자면 상계동의 군계일학이다. 가장 새 건물 같다.

 

 

 

[Report Version - 240223] 서울시-아파트 

1. 포레나노원 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.7.19 자료기준일 

(1) 상계동 단지 주변 거래정보

[1] 매매거래량과 가격대

  - 상계동에서 가장 많은 거래량은 전용 40㎡~50㎡미만에 5억 원 미만 아파트의 거래량이 106건으로 가장 많다. 

  - 대부분의 거래량이 소형대에서 이뤄지고 있다. 

 

[2] 전세거래량과 가격대

  - 40㎡~50㎡미만 전용면적에 2억 원 미만 전세 거래량이 488건으로 가장 많다. 이 면적대에 3억 원 미만의 전세 집중

  - 57㎡~62㎡미만 전용면적에 3억원 미만 거래량이 353건이다. 이 이하의 전용면적 전세 거래량이 압도적이다.

 

[3] 월세금과 월세금별 거래량

  - 40㎡~50㎡미만 전용면적월세금 90만 원 미만대에 거래량이 가장 많다. ( 상계동 아파트의 월세는 이 면적대가 많다. )

 

 

(2) 단지정보 개요

단지명	포레나노원 아파트
주  소	서울특별시 노원구 상계동 680
건물동수	13	최고층수	30
공급형태	혼합	복도타입	계단식
승인일	2020/11/25	건물분류	아파트
분양세대	921	주차대수	1385
공공임대	141	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	상계주공8단지 주택재건축 정비사업조합
건설사	주식회사 한화건설	건물구조	철골콘크리트구조
관리업체	에이제이대원 주식회사	관리소	02-3392-4938
음식폐기	차량수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	에스원	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	284%	건폐율	23%
전용타입	4타입

(3) 상계동-전용면적, 매매가격대별-매매 거래량(2024년)

노원구 상계동 전용면적, 가격대별 거래량

 

(4) 상계동-전용면적, 전세보증금별-전세 거래량(2024년)

노원구 상계동 전용면적, 보증금별 전세거래량

 

(5) 상계동-전용면적, 월세금별-월세 거래량(2024년)

노원구 상계동 전용면적, 월세금별 거래량

 

 

 

2. 포레나노원 실거래(매매, 전세, 월세) 현황

(3) 단지 전용 59㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

[1] 2024년 6월 85,000만 원 ~ 88,000만 원 매매 실거래 등록 ( 최근 )

[2] 2024년 6월 55,000만 원 ~ 58,000만 원 전세 실거래 등록 ( 최근 )

상계동 포레나노원 전용59 타입의 매매, 전세 거래량과 가격대

 

(4) 단지 전용 59㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

[1] 2024년 5월 보증금 : 10,000만 원 ~ 15,000만 원  /  월세금 157만 원 ~ 145만 원

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 59㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

[1] 압도적 월세 거래량이 나타난다. ( 2023년 월세 거래량만 120건 / 전세는 57건 )

[2] 매매 거래량은 2024년 현재까지 가장 높은 거래량인 17건이다. 

[3] 상당히 자본 여유가 있는 사람들이 아파트를 보유하고 있었던 것으로 보인다.

  - 재건축한 단지이므로 기존 아파트 주민들이 월세 놓고 본인들은 다른 곳에 거주하는 것이다.

  - 급하지 않으므로 호가를 낮추지 않는다. 그 결과가 거래량 부진이다.

상계동 포레나노원 전용59타입의 매매, 전세, 월세 거래량

 

 

(6) 단지 전용 59㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

[1] 포레나 노원이 가장 높은 가격대에 위치하고 있다. 

  - 앞서 말했듯 이곳 주민들은 구축 재건축하여 월세, 전세로 돌려도 된다.

   ( 월세, 전세 놓은 사람들이 실거주 무주택 서민은 아니기 때문에 상당한 자산가들이 차지한 곳이다. )

상계동 포레나노원 인근의 아파트 단지 전용59타입 거래가격대(2022.1 ~ 2024. 7. 19)

 

 

3. 포레나노원 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 59㎡ 매매 시 기회비용

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

[1] 최근 실거래가격인 8억 5천만 원은 채권 투자수익 월환산 금액과 그다지 큰 차이가 없다.

  - 현재 가격대보다 1억 원 정도 낮춰서 거래할 수 있다면 최고의 적정가격대다. ( 7억 5~8억 원 수준도 나쁘지 않다. )

 

[2] 다만, 소형 평수이기 때문에 실거주 가족 거주로 장기 거주하기는 역부족으로 보이고, 이 평수에 가격이 상계동에서 무한정 상승한다고 보기도 어렵다. ( 군계일학이라 주변의 구축보다 돋보일 뿐이다. )

노원포레나 매입자금(현금기준) 채권 투자시 월 예상수익금

 

 

(2) 단지 전용 59㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

[1] 최근 월세는 2024년 5월이다( 최대 월세기준 보증금 1억 / 157만 원 ) - 현금 매입기준

  - 8억 5천 매매가격 기준 - 보증금 = 7억 5천만 원 * 3.5% = 세전 2,625만 원 / 12개월 = 월 이자 2,187,500원

 

[2] 답 나왔다. 월세 거주하는 게 이익이다. ( 8억 5천만 원이 있다면 )

  - 1억 원 보증금 주고, 7억 5천만 원 3.5% 월지급식 예금에 3년 가입하여 월 이자로 월세를 내면 된다.

  - 그럼 대략 60만 원 남는데, 이건 적금이나, 예금해도 된다.

 

[3] 매입하느냐, 월세 거주하느냐의 판단에서 월세가 낫다는 판단일 뿐이다.

  - 대출을 받아서 매입하면 이 구조에서 매우 많은 거주비용이 드는 샘이고, 매입하여 월세를 놓는다면 월 적자가 엄청나다는 의미가 된다. 

노원포레나 현금 매입하여 거주시 비용과 최대 월세와 비교한 수익금 차이 ( 100만원 이상 차이 발생 )