송파 가락쌍용2차 매매,전세,월세 거래량과 가격 시세(중형=84㎡)

서울특별시 송파구 가락동 21-6 가락 2차 쌍용아파트는 석촌중학교, 신가초교와 매우 가깝고, 고등학교와도 가까운 편이다. 5호선, 3호선 오금역 역세권에 위치하고 있으며, 오금 오름공원도 도보 이용이 가능하다. 요금대로 와 양재대로로 교통도 편리하지만, 높은 용적률과 구축인 점이 단점이다. 최근 11억 8천5백만 원에 실거래가 있었으며, 만일 이 아파트를 구입하여 실거주를 하려 한다면, 반드시 가격네고를 해야 한다. 현재 호가대로 투자하면 현재 금리와 본 건물 자체의 임대차 단가에 비춰 손실구간이다. 장래 10년 후를 내다보는 혜안이 있다면 모르겠으나, 최근 매매가격 수준에서 매입하면 안 된다고 생각한다. 개인적 의견이다.

 

 

 

[Report Version - 240223] 서울시-아파트 

1. 송파 가락쌍용2차 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.7.18 자료기준일 

(1) 가락쌍용2차 주변 거래 정보

[1] 매매거래/가격

  - 전용82㎡~90㎡의 거래량이 압도적으로 많은 173건 거래되었고, 거래가격은 모두 13억 초과

 

[2] 전세거래/가격

   - 전용82㎡~90㎡의 거래량이 압도적으로 많은 163건. 하지만, 4억~10억 원 미만 거래량도 많은 편이다.

   - 전용57㎡~62㎡의 거래량도 비교적 많으며 4억~6억 원 미만의 가격이다.

 

[3] 월세거래/가격

   - 전용30㎡~40㎡미만에서 월세금 30만 원 미만 거래량도 있는 편이다.

   - 가장 많은 거래량은 전용82㎡~90㎡미만이며 이 구간의 월세금은 160만 원으로 118건이다.

 

 

 

(2) 단지정보 개요

단지명	가락2차쌍용아파트
주  소	서울특별시 송파구 가락동 21-6 가락2차쌍용아파트
건물동수	5	최고층수	26
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	1999/10/27	건물분류	아파트
분양세대	492	주차대수	508
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	쌍용건설
건설사	쌍용건설	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	율산개발 유한회사	관리소	02-408-2270
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	예주산업(주)	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소
용적률	355%	건폐율	24%
전용타입	2타입

 

 

(3) 가락동-전용면적, 가격대별-매매 거래량(2024년)

송파구 가락동 전용면적, 가격대별 거래량

 

(4) 가락동-전용면적별, 전세보증금별-전세 거래량(2024년)

송파구 가락동 전용면적, 전세보증금별 거래량

 

(5) 가동-전용면적별, 월세금별 - 월세 거래량(2024년)

송파구 가락동 전용면적, 월세금별 거래량

 

 

2. 송파 가락쌍용2차 실거래(매매, 전세, 월세) 현황

(3) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

[1] 2021년 8월 상승기 마지막 거래가 있던 당시 금융채 금리는 1.9%로 매우 낮은 시기였다.

  - 동 시기를 지나 금리가 상승하던 시기에 거래량이 텅 비어 있는 모습을 볼 수 있다.

  - 반면 매매 거래량이 사라진 사이에 저금리를 틈타서 전세보증금을 올린 투자자들이 있었다

  - 전세금은 2022년 6월이되며 안정화되었다.

가락쌍용2차의 매매, 전세 거래량과 거래가격

 

 

(4) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

[1] 최근 월세보증금은 2023년 12월 5억 원 / 월세금 40만 원이다. ( 월세 보증금 5억에 40만원 )

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

[1] 매매 거래량은 2018년이 가장 많았고, 이후로 우 하향을 그리고 있다. 

  - 월세 거래량은 매우 적으며, 전세로 돌리며 시간을 버는 것으로 보인다. 

가락쌍용2차의 매매, 전세, 월세 거래량

 

 

(6) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

 - 매매 가격은 중간 아래에 위치하고 있다. 

가락쌍용2차 주변 아파트의 매매가격 현황 ( 2021.1 ~ 2024. 7.14 )

 

 

 

 

 

3. 송파 가락쌍용 2차 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 84㎡ 매매 시 기회비용

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

[1] 채권 투자수익률이다. 본 아파트를 대출 없이 구매한다는 조건이며, 대출이 있을 경우, 적정 거주비용은 추가로 상승한다. 

 

예) 5억 자기 자본 * 3.5% = 17,500,000원 / 12 = 1,458,333원

      7억 대출 * 4.5% = 31,500,000원 / 12 = 2,625,000원

      합계 거주비 ( 숨만 쉬어도 사라지는 기회비용 ) 합계 = 408만 원 / 월 ( 현금 구매보다 50만 원 더 비용 나감 )

 

[2] 10~20년 후 집값이 20억~30억이 될지 알 수 없다. 지금 당장의 자금의 투자를 선택한다는 조건이다.

가락쌍용2차 매입자금 전액 채권투자시 월 기대수익

 

 

(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

[1] 최근 매매가격 11억 8천500만 원 * 3.5% = 41,475,000 / 12 = 3,456,250 / 월 세전

[2] 보증금 5억 원 차감 = 68,500만 원 * 3.5% = 23,975,000 / 12 = 1,997,900 / 월 세전

  - 보증금 5억에 월세금이 40만 원이므로 대출 없이 현금 11억 8천에 구매하여 월세를 놓으면 150만 원/월 적자

[3] 현금 구매하여 월세를 줬을 때, 무손실 구간으로 추정한 가락쌍용 2차의 실제 가치

  - 7억 원이 적정가격대. ( 화폐가치 하락도 있었으므로, 1~2억 원 프리미엄 붙인 최대 9억원 대가 적정가격 )

가락쌍용 최고 월세금액과 최근 매매가격의 월 투자수익 환산 비교

 

 

 

4. 2023년 7월 7일 분석했던 과거 자료

https://apt-micro.tistory.com/entry/%EC%84%9C%EC%9A%B8%EC%86%A1%ED%8C%8C%EA%B0%80%EB%9D%BD-%EA%B0%80%EB%9D%BD%EC%8C%8D%EC%9A%A92%EC%B0%A833%ED%8F%89%ED%98%95-%EB%B3%B4%EA%B3%A0%EC%84%9C

서울송파가락-가락쌍용2차(33평형) 보고서