강남 청담동 삼성청담공원 매매,전세,월세 거래량과 시세[중형=84㎡]

서울특별시 강남구 청담동 60 삼성청담공원 아파트는 7호선 청담역 역세권. 인근에 위치한 청담근린공원은 녹지가 부족한 곳에서는 상당히 유용한 공원이다. 다만, 언북초교, 영동고, 경기고와 가까운 것에 비해서 중학교가 멀다. 청담 근린공원도 좋겠지만, 인근 한강공원이용도 좋을 것 같은 지역이다. 인근에 영동대로변의 상업시설, 직주근접이 필요하다면 위치는 상당히 좋다. 앞서 살펴봤던 논현동 동현아파트보다 저렴하다. - 18억 20억 하는 게 저렴하다는 표현이 맞는지 모르겠다. -

 

[Report Version - 240223] 서울시-아파트 

1. 삼성청담공원 아파트 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.7.18 자료기준일 

(1) 청담동 아파트 거래 정보

[1] 매매가격 

  - 초소형 40~50㎡ 조차 13억원을 초과하는 매매가격대. ( 거의 모든 평형의 매매가격이 13억 원 초과 )

 

[2] 전세가격

  - 청담동의 전세는 전용 120㎡초과 면적에 10억원을 초과한다.

  - 대부분의 전세 가격은 6억 원 이상부터 시작되며, 대형 평수를 선호하는 지역.(소형에서 10억 원 미만 전세도 있다)

 

[3] 월세금 가격

  - 거의 모든 전용면적에서 월세는 160만원을 초과한다.

 

(2) 단지정보 개요

단지명	삼성청담공원
주  소	서울특별시 강남구 청담동 60
건물동수	8	최고층수	15
공급형태	분양	복도타입	혼합식
승인일	1999/08/30	건물분류	아파트
분양세대	391	주차대수	554
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	삼성물산
건설사	삼성물산	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	(주)우리관리	관리소	02-517-4158
음식폐기	차량수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	(주)홈스웰	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소
용적률	271%	건폐율	26%
전용타입	3타입

 

(3) 청담동-전용면적, 매매가격대-매매 거래량(2024년)

청담동 전용면적, 가격대별 거래량 ( 거의 전부 13억원 초과 지역 )

 

(4) 청담동-전용면적, 전세보증금-전세 거래량(2024년)

청담동 전용면적, 전세보증금별 거래량

 

(5) 청담동-전용면적, 월세금-월세 거래량(2024년)

청담동 전용면적, 월세금별 거래량

 

2. 삼성청담공원 아파트 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

[1] 해당 단지의 전용84 타입의 거래량은 많지 않다. 특히 은행채 금리 급등시기에 매매 거래가 사라졌다.

  - 최근 금리 인하가 되고 있는데, 가격은 오히려 하락했고, 거래량은 2024년 3월 이후 등록된 건이 없다.

 

[2] 전세가격은 초저금리 시기에 상승한 상태에서 유지되고는 있으나 전세 거래량이 상당히 감소했다.

  - 유행처럼 월세 거래량이 증가했는지는 아래에서 살펴볼 것이다.

삼성청담공원 아파트 전용84 매매, 전세 가격과 거래

(4) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

[1] 월세보증금 : 1억원 ~ 5억 5천만 원  / 월세금 310만 원 ~ 110만 원 ( 2024년 3월 거래 기준 )

보증금	월세

 

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(5) 삼성청담공원 아파트 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

[1] 역시 월세 거래량이 증가하고 있었다. 전세 거래량이 감소한 자리에 월세가 증가했다.

삼성청담공원 아파트의 매매, 전세, 월세 연도별 거래량 ( 거래량이 매우 적다. )

 

(6) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

[1] 삼성 청담 공원은 저렴한 축에 속하고 있다.

삼성청담공원 인근 전용84 아파트 가격대

 

3. 삼성청담공원 아파트 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 84㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

[1] 거래량은 매우 적은 편이지만, 2018년~2020년까지의 매매가격은 대체로 채권 수익율(월 환산수익)과 흐름이 같았다.

[2] 이후 금리 급등기에 거래량이 거짓말처럼 사라졌다가 2023년 11월 거래량이 등록되었는데, 채권 수익률과 괴리가 너무나 크다. ( 가격 호가를 높여 거래가 없어졌던 것으로 보인다. )

(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

[1] 매입하여 월세 수익을 추구한다는 조건에서 1억 원 보증금에 310만 원 최고 월세금을 조건으로 최근 매매가격을 살펴본다.

 

최근 매매가격 17억 * 3.5% = 5600만원 ( 466만 원 / 월 )으로 가장 최근 매매가격 기준으로 매입하여 월세를 놓으면 월에 150만 원씩 적자가 난다. 

 

[2] 반대로 생각해서 직주근접에 실거주가 필요하다면, 매입 금액인 17억원으로 매입하지 말고, 16억 원은 은행에 저축하여 월 지급식으로 운영하고, 1억 원은 월세 보증금으로 납부. 은행에서 이자받는 것으로 월세내면서 사는 게 더 나은 선택으로 보인다. ( 한마디로 투자가치가 현시점에서는 없다. )

월세금과 매입자금의 채권투자수익(월) 환산 비교. ( 매입하느니 은행에 저축하여 월 이자로 월세를 내는게 낫다. )