마포구 대흥동 마포그랑자이아파트-중형[전용84㎡] 매매,전세,월세 정보

, 서울특별시 마포구 대흥동 807 마포그랑자이아파트는 2021년 11월 20억 2천만 원 (최고가) 이후, 2024년 6월 현재 19억 5천만 원으로 역대 최고가에 근접한 시세를 보이고 있다. 하지만, 2024년 7월 14일 전용 112㎡ 18억8천만원에 실거래 등록되며, 흥미진진한 눈치게임이 될 것으로 보인다.

 

과연 전용84㎡ 18억 8천만 원(7월) VS 전용 112㎡ 가격대에서 수요자라면 어떤 평수의 어떤 아파트를 구매하는 게 합리적일까? 이걸 가격의 상승으로 봐야 할 것인가? 공교롭게도 같은 달 실거래 등록되었다. 어느 쪽의 선택이 더 저렴한 아파트 매매가격일 것인가? 하는 선택의 사항이다. 

 

 

 

[Report Version - 240223] 서울시-아파트 

1. 마포그랑자이아파트 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024. 7. 25 자료기준일 

(1) 단지정보 개요

단지명	마포그랑자이아파트
주  소	서울특별시 마포구 대흥동 806
건물동수	18	최고층수	23
공급형태	혼합	복도타입	혼합식
승인일	2020/02/21	건물분류	아파트
분양세대	1032	주차대수	1437
공공임대	216	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	대흥2구역 주택재개발정비사업조합
건설사	GS건설	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	(주)타워피엠씨	관리소	02-3275-1905
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	에스원(주)	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	256%	건폐율	26%
전용타입	3타입

 

 

(2) 대흥동-전용면적, 거래가격대별-매매 거래량(2024년)

[1] 대흥동 아파트는 매매가격이 모두 13억 원을 초과하는 지역으로 일반 서민들의 주거지역이 아니다.

[2] 가장 많은 거래량은 전용 82~90㎡미만 면적대에서 13억 초과 거래량이 58건으로 가장 많다.

마포구 대흥동 전용면적, 거래가격대별 매매거래량

 

(3) 대흥동-전용면적, 전세 보증금별-전세 거래량(2024년)

[1] 대흥동 아파트의 전세 거래량은 전용 57~90㎡미만 구간에서 4억 원~10억 초과까지 전세 가격

[2] 단일 거래건으로 가장 많은 거래량은 28건으로 전용 57~62㎡미만 면적에 8억 원 미만 전세가격이다.

 

마포구 대흥동 전용면적, 전세보증금별 전세거래량

 

(4) 대흥동-전용면적, 월세금 별-월세 거래량(2024년)

[1] 대흥동 아파트 월세거래량은 82~90㎡미만 면적에 우러세금은 160만 원 초과한 거래가 47건이다.

 

마포구 대흥동 전용면적, 월세금별 월세거래량

 

 

2. 마포그랑자이아파트 실거래(매매, 전세, 월세) 현황

(3) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

[1] 마포그랑자이의 전세가격은 저금리 시기에 급격히 전세가격이 상승했었다. 

  - 최근 금리 하락시기 및 특례대출등을 통한 보증금 대출이 저금리에 이뤄지니, 전세가격 상승을 시도하고 있다.

 

[2] 최근 매매가격은 17억 원 ~ 18억 8천만 원에 거래량이 있었다. ( 2024. 7 )

[3] 최근 전세가격은 79,800만 원 ~ 10억 5천만 원에 거래량이 있다. ( 2024. 7)

마포그랑자이 전용84 매매, 전세 가격 및 거래량

 

(4) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

[1] 월세보증금 5000만 원 ~ 8억 5천만 원  /  월세금 500만 원 ~ 80만 원 ( 2024년 6월 기준 )

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

[1] 아이러니하다. 특례보금자리 대출이 시작한 해에 거래량이 증가하는 모습을 보이고 있다. 거래량이 증가하며 가격대도 조금씩 상승하게 되었다. 2022년 전세 거래량이 크게 증가했고, 당시보다 전세가격이 하락한 현시점에서 역전세난은 과연 일어날 것인가? 하는 부분이 중요 포인트다.

 

마포그랑자이 전용84타입의 매매, 전세, 월세 연도별 거래량

 

 

(6) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

[1] 마포그랑자이 전용 84 타입이 가장 비싼 가격대다. 

  - 앞서 말했듯, 전용 112 타입이 최근 전용 84 타입의 최고가 보다 저렴한 상황이다.

대흥동 주변 아파트 전용84타입 매매 가격대 ( 2022.1 ~ 2024. 7.25 )

 

 

 

 

3. 마포그랑자이아파트 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 84㎡ 매매 시 기회비용 - 적정가 12억 5천만 원

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

[1] 최근 가장 저렴한 매매가격인 17억 원을 기준으로 회사채 채권 투자 기대수익률보다 대략 월 100만 원 높다.

  - 채권의 기대수익률은 세전 기준이고, 100만 원이면 연 1200만 원에 3.5%면 4억 5천만 원가량 높게 매매한 것.

  - 마포 그랑자이는 금리 변동과 정부의 정책대출 컬래버레이션으로 상승한 아파트로 보인다.

 

[2] 추정 적정가격은 12억 5천만 원이 적정가격대로 보인다. 현시점에서 인위적인 금리 인하가 발생되고 있는 시점에서의 추정가격이며, 5년 10년 후의 가격 상승은 알 수 없으므로 추정가격으로 삼는다.

  - 현 시점 가격대는 거품이다.

 

마포그랑자이 아파트 전용84타입 매매가의 채권 기대수익(월)

 

 

 

(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교 - 적정가 14억 원

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

[1] 2024년 6월 보증금 5000만 원 / 월세 500만 원 임대차 계약건 [흑자]

  - 최근 매입가격인 17억 원 현금매입 기준으로 약간의 흑자 수준의 거래였다.

   ( 보증금 5000만 원의 이자 수익을 고려했을 때, 소액이지만 흑자 상태다. )

  - 물론 이 월세를 준 집주인이 17억보다 더 저렴하게 산 아파트를 이 조건에 월세를 놨다면 무조건 흑자다.(월세소득자)

 

[2] 단, 최근 6월의 5000만원 / 월세금 320만 원을 기준으로 생각해 본다.

  - 최근 최저 매매가격은 17억 원이며, 5천만 원 보증금내고 16억 5천만 원을 월지급식 예금 3.5%에 3년 예금한다.

  - 그러면 세후 407만 원이 월마다 이자로 나온다. ( 그럼 이자소득/월 407만원 - 월세금 320만 원 = 87만 원 남음 )

  - 바드시 마포 그랑자이 전용 84에서 살아야 하고, 현금 17억 원이 있다면 월세로 거주하는 게 저렴한 게 아니라,

    은행이 거주비를 주는 방식의 거주가 가능해진다.

 

[3] 즉 월세금 내고 남는 돈의 연간 금액 나누기 예금금리 3.5%는 3억 원가량된다. 이 금액이 차감된 금액이 적정가격이다.

마포그랑자이 아파트 전용84타입 매매의 채권 기대수익(월)과 월세금 차이 비교