마포 망원동 마포한강 아이파크 중소형[=전용59㎡] 매매,전세,월세 시세

서울특별시 마포구 망원동 458-16 마포한강 아이파크는 일단 매매 거래량이 매우 적어서 환금성이 좋지 않다. 최근 최고가격은 2022년 4월 14억5천만원이었고, 최근 호가는 11억원. ( 최근 거래는 2024년 5월 10억9천만원 )이다. 금리가 하락하는 와중에 채권금리의 하락과 함께 가격도 같이 내려가고 있다. ( 호가를 유지하려 애쓰는 모습이 보인다. )

 

- 가장 최근 전세가격은 7억3천만원을 최근매매가격 기준 67%전세가율을 보이고 있다.

- 월세 가격은 매매가격과 정교하게 맞춰져 있어서 1억원 보증금에 240만원으로 매매와 월세간의 가격차가 없다.

  ( 월세금이 비싸다는 의미다. )

 

망원역과 거리가 좀 멀고, 초등학생이 학교다니기 좋지 않다. 다만, 한강공원과 가까워서 혼자 살거나, 결혼하여 둘이서 산다면 좋을 것 같은 곳이다. 강변북로와 가까워 금방 단지로 진입할 수 있다. ( 물론 일산방향으로 간다는 조건이다. )

 

 

[Report Version - 240223] 서울시-마포구-망원동-아파트 

1. 마포한강 아이파크 정보와 동네 매매,전세,월세 시세

* 국토부실거래가 데이터 2024.7.26 자료기준일 

1) 단지정보 개요

단지명	마포한강 아이파크
주  소	서울특별시 마포구 망원동 458-16
건물동수	6	최고층수	18
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2019/08/05	건물분류	아파트
분양세대	385	주차대수	462
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	망원1주택재건축정비사업조합
건설사	HDC현대산업개발	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	세화종합관리(주)	관리소	02-322-7510
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	SK쉴더스	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	249%	건폐율	24%
전용타입	3타입

 

 

2) 망원동-아파트 매매, 전세, 월세 시세 별 거래량(2024년)

(1) 전용면적, 아파트 가격대별-매매 거래량(2024년)

[1] 전반적으로 특정 면적대의 아파트를 선호하는 쏠림이나, 특별히 걸래량이 많은 지역이 아니다. 

  - 주로 거래되는 가격대는 6억원 미만 ~ 9억원 미만대의 가격대에서 거래량이 있는 편이다.

 

마포구 망원동 아파트 전용면적, 가격대별 매매 거래량

 

(2) 전용면적, 전세 보증금별-전세 거래량(2024년)

[1] 전세의 경우 선호 타입은 3가지 타입으로 분류된다.

  - 전용면적 40㎡~50㎡에 5억원 미만 14건 전세거래

  - 전용면적 58㎡~62㎡에 5억원 미만 14건 전세거래

  - 전용면적 82㎡~90㎡에 6억원 미만 14건 전세거래

마포구 망원동 아파트 전용면적, 전세 보증금별 전세 거래량

 

(3) 전용면적, 월세금 별-월세 거래량(2024년)

[1] 마포구 망원동의 아파트 월세 거래는 대중이 없다. ( 월세금 가격도 매우 다양하고, 면적도 특정선호가 없다. )

 - 다만, 거래량 또한 매우 없다. ( 망원동은 실거주에 있어서 "이점(Benefit)"이 거의 없는 지역으로 보인다.

 - 아파트의 경우 서울이지만, 교통이나 직주근접등에서 그다지 선호되지 못하는 것으로 보인다.

 

마포구 망원동 아파트 전용면적, 월세금별 월세 거래량

 

 

2. 마포한강 아이파크 실거래(매매,전세,월세) 장기 현황

1) 단지 전용 59㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

[1] 마포한강아이파크 전용59타입은 2024년 5월 10억9천만원 거래됨. ( 전용면적 기준 6,068만원 = 매우 비쌈 )

[2] 2층의 매매가격으로 작성일 기준으로도 망원동에서 2024년 거래된 금액중 4번째로 비싼 가격대였다.

[3] 최근 2024년 7월 계약된 전세가격은 7억3천만원 ( 전세가율 67% )

[4] 매매가격이 하향 추세이며, 호가는 11억이지만, 거래가 일어나기는 쉽지 않아 보인다. ( 궂이... 하는 생각 )

  - 현재 매매가격이 호가 기준으로 거래가 되지 않고, 추가적인 하락이 발생할 경우 전세가율은 급격히 상승함.

  - 최근 금융채 금리와 같이 금리가 낮아지며 전세가격을 재차 상승시키려 하는 집주인들이 있으나, 말 그대로 이 가격에 궂이 여기를 매매해야 하는지는 신중할 필요가 있음.

망원동 마포한강아이파크 중소형(전용59)의 매매, 전세 거래가격과 거래량

 

2) 단지 전용 59㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

[1] 최근 월세보증금 : 2024년 4월 보증금 1억원 / 월세금 : 240만원

보증금	월세

 

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3) 단지 전용 59㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

[1] 매매를 기준으로 선호도가 매우 낮다는 것을 알 수 있다. ( 이 가격을 주고 매입하는게 비효율 적 )

  - 게다가 저가에 매집한 집주인들이 전세, 월세를 놓고 있지만, 월세의 경우엔 거래량이 매우 적다.

  - 전세가율은 67%선인데, 매매가격이 추가로 하락한다면 전세가율도 상승할 수 있다.

  - 정부의 저금리 유도와 특례대출 등으로 금리 인하 유도하고 있으므로 그 기간동안 전세가 상승시도 있을 것.

마포한강아이파크 연간 매매, 전세, 월세 거래량

 

 

4) 단지 전용 59㎡ 주변 아파트단지 시세 비교

[1] 고립무원(孤立無援) 상태다.

  - 혼자만 높은 가격을 지켜내려 하지만, '궂이...' 하는 마음이 드는 이유기도 하다. 망원동에서 반드시 살아야 한다면 어쩔 수 없는 선택일 수 있지만, '그다지...' 라는 생각이 드는 이유도 바로 이 때문이다.

 

[2] 아래 그래프는 2022. 1 ~ 2024. 7. 26까지 실거래된 망원동의 아파트 가격과의 비교 자료.

  - 마포한강 아파트 박스플롯에서 중위가격이 아래로 치우친 것에 주목할 필요가 있다. 

망원동 주변 전용59타입 아파트의 실거래 등록 가격 비교

 

3. 마포한강 아이파크 현시점 수익성 정보

1) 단지 전용 59㎡ 매매시 기회비용을 고려한 적정가격 : 8억~8억5천만원

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)

 

[1] 채권투자수익율 수준으로 주택가격이 상승만해도 좋은 것이다. 하지만, 2021년 ~ 2022년 큰 폭의 가격상승과 함께 고금리가 찾아온 시점에 기대수익을 너무 높게 잡고 매집한 것으로 보인다.

 

[2] 붉은선을 기준으로 기대수익을 잡아도 장기적 가격 상승으로 볼 수 있으나, 2022년도 초고가에 매입한 사람은 수익실현은 불가능해 보인다. ( 2022년 4월 14억5천만원 )

전용59타입의 매매가격(현금)을 채권 투자시 기대수익금/월 단위

 

 

2) 단지 전용 59㎡ 매매와 월세 수익성 비교한 적정가격 : 10억9천만원

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

[1] 가장 최근 거래가격인 10억9천만원의 채권투자 기대수익(회사채AA- 3년)/월과 최고 월세금액/월 차이

  - 1억원 보증금에 / 240만원 월세

  - 10억9천만원 - 1억원 = 9억9천만원 * 3.5% / 12개월 = 세전 288만원 ( 세후 244만원 )

 

[2] 정말 최근 매입가격은 최저 월세기준액을 정확히 계산하여 나온 것으로 보인다.

  - 이 월세를 기준으로 삼으면 최근 매매가격인 10억9천만원이 적정가격이 된다.

 

[3] 어느 부동산에서 월세를 맞춰준 것인지는 모르겠으나, 매우 치밀하게 계산된 월세금과 최근 매매가격이다.

 

[4] 단, 지금 저 적정가격은 월세를 기준으로 한 것이고 이 가격에 계속 말하지만, "궂이 이 아파트를 이 가격에?" 사야하는지는 별개의 문제다. 

전용59타입의 채권 투자시 기대수익금/월 단위와 월세금 비교

 

 

3) 망원동 비싼 아파트/저렴한 아파트 15곳 비교

마포구 망원동 아파트 가격비교 ( 저렴한 아파트와 비싼 아파트 15곳 비교 )