마포구 상수동 래미안밤섬리베뉴I(중형 전용84㎡) 매매,전세,월세 시세

서울특별시 마포구 상수동 402 래미안밤섬리베뉴 I의 최고가격은 2021년 10월 175,000만 원이었다. 이 아파트 단지는 묘하게도 금리 인상 정점 근처에서는 거래량이 사라진다. 2개의 은행채 금리 정점시기가 있었는데, 이 두 기간에 매매 거래량이 없다. 이근에 무엇이 있는지는 가격 결정에 중요한 요소는 아니다. 다음 돈 있는 사람이 사줄 것인지가 관건인 지역이다. 

 

결론적으로 이 아파트를 자산으로 살만하다고 여기는 자산가가 덤비지 않는다면 거래량이 쉽지 않을 지역이다. 2022년 저금리 시절에 전세가격을 무리하게 올린 것이 2024년 부메랑이 되었을 것이다.

 

마포구 상수동 당 아파트에 반드시 살아야 한다면, 월세를 추천한다. ( 보증금 6억 / 70만원 월세금 )

 

 

[Report Version - 240223] 서울시-아파트 

1. 래미안밤섬리베뉴 Ⅰ 정보와 동네의 매매,전세,월세 시세

* 국토부실거래가 데이터 2024.7.27 자료기준일 

1) 단지정보 개요

단지명	래미안밤섬리베뉴 Ⅰ
주  소	서울특별시 마포구 상수동 402
건물동수	6	최고층수	25
공급형태	혼합	복도타입	계단식
승인일	2014/10/17	건물분류	아파트
분양세대	356	주차대수	641
공공임대	73	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	상수제1구역주택재개발정비조합
건설사	삼성물산주식회사	건물구조	철골철근콘크리트구조
관리업체	율산개발	관리소	02-334-5601
음식폐기	차량수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	율산개발(유)	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 기타
용적률	242%	건폐율	21%
전용타입	4타입

 

2) 마포구 상수동-아파트 매매, 전세, 월세 시세 별 거래량(2024년)

(1) 전용면적, 아파트 가격대별-매매 거래량(2024년)

[1] 전용82㎡~90㎡면적에 13억원 초과 금액대에 거래량이 가장 많다.

  - 하지만, 평당 최고가격은 전용59㎡이다. ( 둘중에 하나는 거품이다. )

마포구 상수동 아파트 전용면적별 매매 가격대별 거래량

 

(2) 전용면적, 전세 보증금별-전세 거래량(2024년)

[1] 전용82㎡~90㎡면적에 9억원 미만 금액대에 거래량이 가장 많다.

  - 전체적으로 좁은 지역이고 아파트 단지가 별로 없기 때문에 거래량이 적다

전세거래량 - 마포구 상수동 아파트 전용면적별 전세가격대별 거래량

(3) 전용면적, 월세금 별-월세 거래량(2024년)

월세거래량 - 마포구 상수동 아파트 전용면적별 월세금별 거래량

 

2. 래미안밤섬리베뉴 Ⅰ 실거래(매매,전세,월세) 장기 현황

1) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

[1] 직전 최고가격은 2021년 10월 17억5천만원

[2] 최근 실거래 가격은 156,500만원 ~ 157,500만원

[3] 최고 전세가격은 2022년 2월 113,000만원 / 최근 95,000만원 ( 최고가 기준 )

 

2) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

최근 월세보증금 6억원 / 70만원

보증금	월세

 

반응형

3) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

[1] 월세는 상대적으로 저렴한 편이다. ( 최근 4월 월세 보증금 6억원 / 월세금 70만원 )

[2] 대부분 전세로 투입자금을 최소화한 투자자가 많다.(전세/월세 놓는 사람은 기본적으로 실거주 목적이 아니라 본다.)

[3] 실질 갭투기 지역이고, 2024년 연초에 역전세문제도 있었을 것으로 보이는데, 잘 넘어간 것 같다.

래미안밤섬리베뉴1차 연도별 매매/전세/월세 거래건

 

4) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 시세 비교

[1] 2022년 1월 ~ 2024년 7월 26일까지의 매매가격대를 보면 중위가격이 아랫쪽에 있음을 알 수 있다.

  -> 가격이 하락하는 모습이다. ( 호가가 높게 형성되어 있지만, 거래가 안될 것이다. )

상수동 인근 아파트 매매가격 시세( 2022.1 ~2024. 7.26 )

 

 

3. 래미안밤섬리베뉴 Ⅰ 현시점 수익성 정보

1) 단지 전용 84㎡ 매매시 기회비용을 고려한 적정가격 : 10억7천만원

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)

 

[1] 일반적 회사채권 투자수익보다 높은 기대수익을 원하고 매입한 것이다. ( 거품 )

  - 2024년 또다시 거품이 일어났으나, 최근의 매매가격은 거품이 많이 없어진 편이다. ( 그래도 거품이다. )

  - 거주하기 위해서 비용을 지불하고 있다는 것이고, 450만원~500만원대를 월 기회비용으로 사용중이다.

 

[2] 채권기대수익율 대비 기회비용의 차이가 대략 150만원이 나고 있다. 연 금액을 금리(3.5%)로 나눈 금액이 차감했을 때 10억 5~7천만원이 적정가격이다.

아파트 매입자금을 채권에 투자했을 때, 월 기대수익금액

 

2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교한 적정가격 : 8억4천만원

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

[1] 최근 월세거래건인 2024년 4월 월세보증금 6억원에 70만원 월세 더 볼 것없다. 월세가 유리하다.

[2] 대출없이 현금으로 매입하여 당 자산가치의 상승이 채권수익율 이상으로 갈 것이라는 확신이 있다면 최대한 낮은 금액에 매입하여 장기 보유해야 할 것이다. ( 다만 그 기간동안 기회비용이 월 500만원 가량씩 사라짐을 알아야 한다. )

[3] 최근 월세보증금과 월세금을 기준으로 적정가격은 8억 4천만원이다.

실사용가치인 월세금과 매입자금 기대수익간의 차이