부동산 마이크로 데이터를 만드는 이유

1. 가구중위소득

 

 

자료출처 : https://www.index.go.kr/unify/idx-info.do?idxCd=4222 

국가지표체계 | 지표상세정보

 

[단위 : 만원]

	2016	2017	2018	2019	2020	2021
가구중위소득(명목)	2,549	2,649	2,756	2,875	2,998	3,174
가구중위소득(실질)	2,661	2,713	2,781	2,890	2,998	3,097

<출처 : 통계청 [가계금융복지조사], [소비자물가조사] >

<주석 : 균등화 연소득, 처분가능소득 기준. >

 

 

1) 처분가능소득의 점검과 도식화

각 단지, 전용평형, 시기별로 집값과 소득대비 집값의 배율을 직접 비교하여 세부적으로 도표화 할 필요가 있다.

집값의 거품이나, 과잉 유동성에 의한 이유이든 정부와 정치권의 정책에 의해서든 실질 소득을 기준으로 집값의 변동을 

비교하여 적합한 집값의 시기인지 아닌지를 확인하고자 한다. 

 

PIR이 높을수록 집값이 과대평가되고 있거나 거품이 심한지 아닌지 조차 평가하기 힘든 이유는 소수의 장난질로도 집값을 부양하고 거품을 생성시키는게 가능한 20년, 21년, 22년을 지나왔기 때문이다. 게다가 뭉뚱그린 통계수치는 마치 하나의 "신 고가" 거래가 시장 전체를 대변하는양 치부되어 주택 구입자들의 심리를 요동치게한 원인으로 크게 작용했다 아니할 수 없다. 수도권 지역을 중심으로 "2016년도 ~ 현재"까지의 실질 거래량과 "신 고가"라는 환상을 주택 수요자에게 어필한 언론과 부동산 관련 유튜버들의 실상을 점검하고자 한다.

 

그 중에서 주택의 거품에 대한 일반적인 지수로 PIR을 사용하고 있으며, PIR을 "가구중위소득"으로 집값을 나눠 나오는 배율을 뜻하므로 체크해 나갈 예정.

 

*PIR : 소득 대비 주택가격 배율 

 

2) 아파트, 빌라, 오피스텔등 거래량 도식과 기준금리 도식화 (앵커 조사)

금리와 주택가격은 연관성이 없다는 부동산 급등은 당연하다는 "모"유튜버가 2023년 태세전환하며 가격하락으로 돌아서는 모습을 보며 "영끌5적"이란 새로운 시장을 개척한 자들이 당당히 살아가는 시대가 되었다. 투자는 투자한 사람의 책임이 맞으나, 그들이 그 투자로 들어서게 만든 놈들도 마찬가지 책임이 없다 할 수 없는데 말이다. 금리에 따른 부동산의 가격은 흐름상 있는 것이 맞다. 저금리에 매매량이 늘어나고, 고금리에 매매량이 줄어든다. 

 

저금리에 "신고가"하나 띄워서 부동산은 "호구"라는 사람들의 실질 실거래를 등록하고, 거짓 "신고가"는 시장에서 조용히 계약해지 절차를 밟는 모습을 실제 도식에서 볼 수 있었다. 정확히 그게 그거라 단정할 수 없는 것은 사유를 모르기 때문이기도 하지만, 통상 부동산 계약금이 적지 않음에도 그 손해를 보고 계약을 해지 하는 것은 분명 뭔가 있는 것이라 생각된다. 부동산의 "앵커"라 부르겠다. "신고가로 앵커링"하고 실 계약자가 계약하면, 그들은 빠져나간다. 도식자료가 아닌 표 형태의 자료에서는 정말 찾기 어렵다. 왜냐하면 시기와 거래금액을 정확히 지켜봐야 하기 때문이다.

 

 

3) 한마디로 정상적인 시장이 아닌 시기였다.

단 한건의 계약으로 나머지 매물의 가격이 상승하는게 맞다는 식의 논리는 주식시장과 같다. 주택을 주식으로 취급하는게 맞는지 다시 생각해야 할 때이다. 데이터를 취합하고 도식화 하기까지의 공부시간이 넉넉하지 않아, 조금씩이지만 꾸준히 자료를 만들고 점차 개선시켜 나갈 예정이다.