1. "동" 단위의 소규모 지역의 실거래량 합계
자가 주택 마련을 위하여 "서울", "경기도"라는 거대 규모의 단위로 알아보는 것이 아닌, 자신이 살고 있고 살기에 편리하다고 생각될 수 있는 동네 단위로 실거래량의 추이를 분석합니다. 가장 중요하다고 생각하는 것은 부동산 정보와 각 언론이 말하는 매크로한 부동산의 추이가 아닌, 각자가 살고 있는 지역으로 부동산 마이크로데이터가 필요하다고 생각합니다.
그래서 실거래가 정보를 기준으로 동네를 정하고 해당동네의 추이를 분석합니다. 해당 동네의 최근 거래량의 변동을 통하여 얼마나 자주 거래되고 그 규모는 어느 정도인지를 가늠할 수 있도록 "바(BAR)차트"로 정보를 표시하고, 기간별 거래량을 표시하도록 했습니다. 다만, 부동산 마이크로데이터상으로 계약해지된 것을 걸러서 표시할 수 없었습니다. 실거래가 등록된 정보를 그대로 사용해야 데이터의 문제(전/월세 오기나, 금액 착오)등의 문제에서 원본인 부동산실거래가 정보 자체의 오류로써의 문제로 남겨둘 수 있기 때문입니다.
도대체 한국 부동산원은 "전세"로 보이는 "월세"나, "월세"로 보이는 "전세"를 어떻게 수정하고 집계하여 전/월세 거래량을 뽑아내는지 신기할 따름입니다. 눈대중으로 저렴하면 월세로, 비싸면 전세로 수정하는것인지도 모르겠습니다. 그건 그들의 통계이니 알 도리가 없어서 답답할 뿐입니다.
어쨌든 부동산마이크로데이터의 성격상, 보다 매크로적인 단위의 "구", "시", "군" 단위의 데이터 집계도 가능하긴 하지만, 개별적인 동네정보를 만들고 제공하는 것이 좋겠다 판단했습니다.
실거래된 모든 아파트의 총량을 집계하므로, 거래량만 참고하시면 되겠습니다.
2. "동" 단위의 소규모 지역의 실거래가 평균
동 단위의 실거래 총량에서 미진한 부분은 역시나 대략적으로라도 가격대가 궁금할 수 있습니다. 해당 동네의 거래량도 중요하지만, 가장 중요한 것은 가격대라 생각되었습니다. 아래의 차트를 보십시오.
부동산 정보가 많지만, 살고자 하는 동네의 아파트들이 대략 어느정도의 가격대인지 알고 보시는게 좋을 것 같습니다. 하지만, 이 부동산 마이크로데이터도 완벽하진 않습니다. 평수에 따른 가격이 있기 때문입니다.
위에 보시는 차트에서 2022년 7월 8월 9월의 경우는 푹 꺼진 가격대가 보이는데, 이는 분석대상 지역의 실거래 아파트의 평수가 적은 것들의 거래가 있었기 때문입니다. 다 그런것은 아니지만, 이 지역의 경우 "빌라"를 "아파트"가 실거래 된 것처럼 "국토부 실거래가"에 잡혔기 때문입니다. 뭐 "빌라"를 "아파트"로 해놓은 것일 수 있겠으나, 계속적으로 데이터들을 보다보면 이런 똥데이터 들이 너무 자주 눈에 띕니다. 물론 국토부 실거래가 사이트에 있는 "콜센터"에서는 자신들은 신고된 것만 안다고 하니 할 말이 없습니다. 그러니 참고만 하셔야 합니다.
3. 자가 주택을 고르실 때는.
지역 정보를 가장 잘 아시는 분은 "임장"다니는 외지의 투자자 들이 아닙니다. 해당 지역에 거주하며, 저런 아파트에서 "살고 싶다."고 느끼는 지역 거주민들입니다. 부동산판이 외지인들의 투전판이 되어 갖은 자들의 놀이터처럼 변한 요 몇년동안 부동산 통계의 조작, 언론의 선동, 부동산으로 돈 벌었다는 유튜브 매체들의 자기 이익 챙기기 판에서 조금은 냉정하게 자가 주택 마련을 위한 작은 보탬이 되었으면 좋겠습니다. 저도 작고 저렴한 아파트에 살지만, 소위 부동산 전문가라는 인간들의 "실거주 목적의 집이라면 당장 사도 된다"는 식의 프로파간다에 속지 마세요. 자산은 가장 쌀 때 사야하지만, 그럴 수 없는 것이 또 부동산입니다. 돈의 여유가 있거나 시간의 여유가 있는 사람들을 이길 수는 없습니다. 하지만, 최소한 꼭지를 잡으면 안되겠기에 참고용으로 부동산 마이크로데이터라는 식으로 있지도 않은 것을 만들었습니다.
동네, 단지로 좁혀서 그 안에서 합리적 선택을 하시길 바랍니다. 투자의 권유도 아니고, 이 글을 읽고 계신 분들이 갖고 있는 자산대비 가장 효과적인 것을 고르는데 보탬이 되면 그것으로 족할 뿐입니다. 객관적 자료는 여기 말고도 많습니다. 그러니 여러 좋은 자료들 많이 보시고, 선택하셔도 늦지 않습니다.
영원히 오르는 자산도, 영원히 내리는 자산도 없습니다.
하지만, 거품은 있습니다. 그리고 지금도 거품은 아직 꺼지지 않았습니다. 개중에 거품이 빠진 자산을 찾는데 도움이 되었으면 합니다. 끝.
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