남동구 논현동 어진마을한화꿈에그린 아파트

인천시 남동구 논현동 634-1에 위치한 어진마을 한화꿈에그린 아파트는 고잔초교와 가깝고, 한아름근린공원을 접하고 있으며, 고잔중학교와 가까운 위치에 있음. 수인분당선 소래포구역, 인천논현역 걸어서 접근가능 거리.

 

 

 

[문서버전 : Report231117]

1. 어진마을한화꿈에그린 단지 개요와 지역평균

(1) 단지정보 개요

세대수	982세대(총13개동)	저/최고층	20층/29층
사용승인일	2007년 12월 24일	총주차대수	1733대(세대당 1.76대)
용적률	224%	건폐율	12%
건설사	(주)한화건설
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	032-442-0553
주소	인천시 남동구 논현동 634-1
면적	대분류 4타입

 

(2) 해당 지역의 평균 매매가와 전세가

인천시 남동구 동일면적 평균매매가/평균전세가 시계열 정보

 

 

2.  어진마을한화꿈에그린 실거래가격과 전세가격 (전용면적 :  119㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 10월 : 71,500만원

[최근 실거래가] 2023년 8월 : 54,900만원

 

<주의> 현재 최근 실거래와 전세가격이 전세보증금 가격에 매우 가깝게 붙어 있는 상황. 전세시 보증보험 필수

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

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(1)전용119㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	월세보증금	월세	전세
2021년12월			49,000
2022년01월	5,000	155	39,333
2022년02월	3,000	140	39,700
2022년03월			42,867
2022년04월	7,667	143	35,000
2022년06월	5,000	160	39,900
2022년07월			41,270
2022년08월	5,000	150
2022년09월			40,000
2022년10월	5,000	150	28,350
2022년11월			37,000
2022년12월			35,000
2023년01월	4,000	150
2023년03월	5,000	140	33,333
2023년04월			33,750
2023년05월	14,500	90
2023년06월			35,000
2023년07월			39,000
2023년08월	5,000	150	43,833
2023년09월	15,000	100	43,250
2023년10월			38,333

(2)전용126㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	월세보증금	월세	전세
2021년11월			53,000
2021년12월	3,150	137
2022년01월			36,000
2022년02월			35,000
2022년06월
2022년07월			35,700
2022년09월			37,800
2022년11월	10,000	145	35,000
2023년08월			51,000
2023년10월	4,000	140

 

(3)전용101㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	월세보증금	월세	전세
2021년11월	3,000	150
2022년01월	5,000	130	31,500
2022년02월			32,550
2022년03월			38,000
2022년06월			30,000
2022년09월	4,000	105	35,000
2022년10월			34,500
2023년04월	4,500	130

3. 어진마을한화꿈에그린 연도별 매매가와 전세가 데이터(전용: 119㎡)

 

대형평수에 공원인접, 학교인접임에도 상당히 저렴한 가격대. 매매가격대비 전세 실사용가치가 높은 편임.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 어진마을한화꿈에그린 근처의 매매가,전세가 비교(전용:  119㎡)

전세가격에서는 중위권에 위치하고 있음. 그만큼 실사용가치가 있다는 의미이나, 매매가격은 하위권임. 

매매가격이 하위권이면서, 거래량은 2023년 가장 많음. ( 가격 높은 주변 단지는 거래량 적음 )

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

5. 어진마을한화꿈에그린 적정가격과 데이터 결론(전용:  119㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 5억4천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 38,000만원

전세가율(평균배수) : 1.47
전세가율(중위배수) : 1.41

 

2023년 들어서며 전세가비율이 약간 낮아지는 모습이나, 매매가격이 후반에 약간 상승하며 전세가율 상승모습. ( 특례보금자리 영향으로 보임. )

 

가격 안정세는 2023년 11월 ~ 2024년 2월까지 상황을 보면 보일 것임. (일반특례종료, 대출억제시작점 ) 접근시 적정가격 이하의 거래가 나올 가능성 높음.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 4억4천만원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 8월 : 54,900만원

회차새 AA- 3년물(무보증) 수익율 : 4.59% (23/11/15)

 

최근 거래가격 기준 1억1천만원 가량 권리금 주고 매입한 샘이며, 전액 현금구입 조건에서의 수익율임. 대출이자가 발생하면 현재 월45만원 초과비용 + 월대출이자를 하면 최종 월 초과비용으로 계산하면 됨. 

 

단, 생활편익, 거주안정, 직주근접, 양육환경개선등이 해당 초과비용을 상회한다면, 비용은 상쇄할 수 있음. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)