서울마포신정 서강GS (26평형) 매매, 전세가

서울시 마포구 신정동의 서강 GS 26평형의 매매 및 전세가격을 분석해 봅니다.

 

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<기본정보 : 국토부실거래가 기준 - 2023년 7월 25일부터 등기 표시 적용, 계약해지건 통계제외>
자료기준일 : 2016년 1월 1일 - 2023년 7월 25일 ( 14시 00분 )
단지 : 서강GS (서강지에스)
사용승인일 : 1999년 10월 27일
주소지 : 서울시 마포구 신정동 30
세대수 : 538세대 ( 용적률 359%, 건폐율 22% )
난   방 : 개별난방, 도시가스

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[ 지역 마이크로 데이터 분석 ] 본 분석은 데이터만을 봅니다. 데이터를 설명드립니다.
 
한줄평 : 역대급 거래량 없는 곳.
 
매매라면 바로 옆 현석동의 강변힐스테이트의 동일 평수를 보시길 바랍니다. 서로 경합 중인 것 같습니다.
한쪽이 11억이면, 다른 쪽은 10억 5천, 그러면 10억... 매수 희망자 분들은 기다리십시오.
이 거래량에 이 평당가에, 이 가격대는 분석이 필요 없습니다. 바로 옆동네 강변힐스테이트와 반드시 비교하시기 바랍니다.
 
전세도 현석동이 강변힐스테이트와 서강 GS가 경합하네요. 가장 넓고 13층의 매물이 서로 경합하며 가격이 내려갑니다.
거래가 없이 호가가 높은 단지의 특징인 것 같습니다. 
 
적정가격 : 6억 5천~7천 사이입니다. 그 이상의 가격은 물건의 선취 프리미엄이라 생각하시면 되겠습니다.
               ( 최종 실거래 (9억 2천)도 높은 가격입니다만, 아직 등기도 안되어 있어서, 유동적입니다. )
 
거래량이 너무 극단적으로 적은 곳이어서 장기 거주 계획이시면 모르겠으나, 현재 호가대로 진입하시면 잘 모르겠습니다.
 

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A. 동네인근 아파트 실거래량

  1) 계약해지건을 데이터에서 제하니, 지역 거래량들이 우수수 떨어지는 모양이 보입니다. (거래량 없는 평당가의 상승)
  2) 분석대상 아파트가 속한 군/구의 총 거래량 표시
  3) 거래량 / 평당 가격 차트는 전용면적의 평 환산으로 계산됩니다. 
  4) 마포구 신정동은 거래의 무덤이 아닐까? 생각 듭니다. 올해 들어서 월에 1건, 3월엔 무려 2건. 그러면서 평당가 상승.
   - 가장 조심하셔야 할 곳입니다. 거래량이 없다면 지금의 높은 가격을 두에서 누군가 사주기 부담스러울 겁니다.

 

B. 동네인근 아파트 평균가격

  1) 분석대상 아파트가 속한 시, 도와 군/구의 평균 거래가격을 표시합니다.
    - 평균 실거래가격은 상승한 것으로 보이는 넌센스. 1건 거래에 평당가라니... 아파트에 한해서입니다.
    - 이 평균가격도 7월에 1건 계약된 서강의 14억 5천짜리입니다. 1개가 평균입니다.

 

1-1. 서강 GS [전용 59㎡] 실거래가와 기준금리 관계

  1) 2022년 1건, 2023년 1건.  이론적을 로 매매건이 7건 올라와 있으니, 전체 거래되는데 7년 예상해 봅니다.
     - 주식에도 이런 비슷한 모양이 있는데, 주당 가격이 너무 커서 하루에도 몇 건 거래 안 되는 그런 모양 같습니다. 
     - 반대로 급한 상황이 온다면 어찌 될지 모르죠.
  2) 2023년 1건의 계약건은 아직 등기 치지 않았습니다. 4월의 계약인데 아직 등기 안되어 있습니다.
     - 국토부의 표현대로 등기 전까지 실거래라 보기 어렵습니다. 계속 지켜봐야겠습니다.

1-2. 서강 GS [전용 59㎡] 연도별 실거래가

   1)  2020년엔 무려 12건이나 거래가 있었습니다. 그나마 거래가 서강 GS가 매월 1건은 거래가 되었던 것 같습니다.
   2) 진입한다면 현금화는 매우 더딜 듯.

1-3. 서강GS [전용 59㎡] 주변 시세

   1) 동네에 서강 GS만 있습니다. 동이 작아서 아파트 단지가 이거 하나 있습니다.
 

1-4. 서강 GS [전용 59㎡] 월 거주비용 (금융 투자 월 수익)

    1) 월 거주비용 = 총 매입가격 * 회사채(AA-) 3년물 금리 / 12개월
     - 아파트의 총 매입비용을 현금으로 지불하고 샀다는 가정하에, 반대로 금융투자 시 얻게 될 월 수익금액
    2) 2023년 실거래도 당시의 금리기준으로 비싼 가격에 계약을 하신 것으로 보입니다. 월에 100만 원 이상 더 내시고 사셔야
      한다는 말이 됩니다.

 

1-5. 서강 GS [전용 59㎡] 실거래가와 전세가 비교

    1) 이 동네엔 서강 아파트밖엔 없습니다.

1-6. 서강 GS [전용 59㎡] 연도별 전세가

    1) 소형평수의 전세가 귀한 곳 같습니다. 그리고 소형은 전세를 놓아봐야 집주인에게 그다지 좋을 것 같지도 않습니다.
      - 매매호가 11억인데, 전세가의 중윗값이 4억. ( 역전세는 있겠지만, 대안이 없어서 돈만 돌려받고 사시는 분들도 있겠네요. )
    2) 이게 요즘 언론에서 전세매물을 거두고, 매매로 돌린다는 그런 현상 같습니다.