서울마포공덕-래미안공덕3차 (32평형) 매매,전세가

반응형

아파트 및 빌라 등 주택의 구입 및 전세를 구할 때, 가격의 적정성을 판단하기 위한 자료를 제공해 드립니다.
2016년부터 현재까지의 흐름과 "시군->동 단위"의 거래를 한 번에 볼 수 있도록 보고서 형태를 일원화하여, 보기 편리하도록 합니다.
[ 23/6/12 ~ 23/7/15 ]까지 개발한 내용은 모두 보고서에 표시됩니다.
  - 표시정보 중 면적은 "전용면적" 기준입니다. 네이버, 다음 부동산 사이트에서 "114/84"라고 표시된 것의 뒷부분입니다.
    (위의 114/84는 공급면적 114㎡/전용면적 84㎡이고, 보고서는 전용면적을 기준으로 삼습니다.)
  - 아파트의 실거래가, 전세가 ( 국토부실거래가 사이트 )
  - 기준금리(한국은행), 회사채금리(통계청은 평균, 서울외국환중개사이트는 당일 낮은 금리)로 적용합니다.
  - PIR의 기준은 3인가족 도시근로자 중위소득을 기준으로 연도별 적용합니다. ( 35배 이상은 의미 없어 표시 않습니다. )
  - 동네시세 : 분석 대상 단지기준 같은 "동"의 유사면적 "± 1㎡를 기준으로 실거래가 있는 주변 아파트를 표시합니다.
  - 전세시세 : 동네시세와 마찬가지로 같은 "동"의 유사면적 "± 1㎡를 기준으로 실전세거래가 있는 것을 표시합니다.
  - 박스플롯차트에 붉은 "점"은 실거래건수를 표시하는데, 너무 많으면 생략됩니다. (예 : 헬리오시티가 그랬습니다.)
<주의> 모든 자료는 국토부 실거래자료를 토대로 합니다. ( 일부 전/월세 오기인 것 같으나 원본유지함 )
 
<기본정보>
자료기준일 : 2016년 1월 1일 - 2023년 7월 21일 ( 20시 00분 )
단지 : 래미안공덕 3차 ( 공덕 3 삼성래미안 )
사용승인일 : 2004년  8월 30일
주소 : 서울시 마포구 공덕동 457
평형 : 5 타입 많음 ( 전용 84형 3개 타입 )
세대 : 616세대 ( 용적률 228%, 건폐율 14% )
난방 : 개별난방, 도시가스

 

---

[ 지역 마이크로 데이터 분석 ] 본 분석은 데이터만을 봅니다. 데이터를 설명드립니다.
어떤 강력한 강점이 주변 시세에 비하여 높은 호가를 나타내는지 전혀 알 수 없는 상황입니다. (데이터 상)
월 거주비용이 서울답게 월 490만 원 이상의 비용을 지불하며 사는 모습입니다.
(대출이 있으시다면 500만 원 이상의 비용으로 거주하고 계신 겁니다. ) 
 
적정가격은 시중금리의 수익률을 기준으로 최종 실거래가 13억 9천 기준 10억 선입니다. 
10억 기준 이자율 4.4%로 계산하면 명목 이자가 4400만 원 나옵니다. ( 월 수익 360만 원의 기회비용 )
현재호가인 15억 5천만 원 기준 이자율 4.4%로 계산하면 명목 이자가 6820만 원 ( 월수익 568만 원 기회비용)
 
현재 호가 기준으로 10년 거주 시 7억 정도 오르면 본전이 되는 겁니다. ( 15억 5천 + 7억 = 22억 5천 ) 
그냥 돈 많으시고 대출 없어도 괜찮다면 언제든 구매해도 괜찮다는 부동산 투자 전문가들의 의견대로 하셔도 되고, 
금융투자로 수익을 확보한 후, 그때 오른 가격대로 사셔도 똑같습니다. 
 
다만 무리한 대출로 구매하시는 건 향후 1년 사이엔 적극 말리고 싶은 의견만 제시하고자 합니다.
 
혹자들이 집은 가족들이 거주하며 생활이 가능하지 않냐는 지극히 정상적인 의견을 주시는데, 부동산 특히 아파트를 가족의 소중한 둥지로 생각하지 않는 사람들이 더 많은 것 같아서 안타깝지만, 아파트도 투자대상으로만 치부하고 거주는 부가서비스 정도(주식의 '배당'처럼) 취급합니다. 

---

A. 우리 동네의 아파트 실거래량

  1) 서울/경기/인천을 대상으로 합니다. ( 분석 아파트가 속한 시도 전역의 총 거래량표시 )
  2) 분석대상 아파트가 속한 군/구의 총 거래량 표시
  3) 마포구 전 지역의 거래량 감소. 그리고 공덕동도 같은 추세이며 평당 가격은 상승. (주의 : 전용면적을 평으로 환산)
     - 이런 거래 때문에 아파트 가격상승세라고 하는 것일지도 모름. 7월 22일임에도 걸래량 극히 적음. 

공덕동 거래량과 평당단가 추이

마포구 전체의 실거래량 추이

B. 우리 동네의 아파트 평균가격

  1) 분석대상 아파트가 속한 시, 도와 군/구의 평균 거래가격을 표시합니다.
     - 평당가는 상승했는데, 평균가격은 하락추세. ( 소형평수의 거래로 평균이 낮아지는 것으로 보임. )

공덕동 전체 실거래가 평균

서울시 평균가와 마포구 평균가 추이.

1-1. 래미안공덕 3차 [전용 84㎡] 실거래가와 기준금리 관계

  1) 2022년 최고점 대비 하락에 따른 착시효과로 14억 이하의 가격이 싸 보일 순 있습니다.  14억 이하에 거래. 하지만 여전히 거품이라 봅니다.
  2) 이 실거래를 발판 삼아, 나머지 호가가 15억 5천 이상으로 올라와 있습니다. 

1-2. 래미안공덕 3차 [전용 84㎡] 연도별 실거래가

   1)  10억 이상 가격대에서 확연히 감소하는 실거래 물량. 그리고 13억 8~9천대의 실거래 있었습니다. 절대 싼 가격이 아닙니다.
   2)  실거래는 2020년의  가격 상승 전의 가격으로 회귀. -> 네이버 부동산의 호가는 15억 5천만 원대.

1-3. 래미안공덕 3차 [전용 84㎡] 주변 시세

   1) 비슷한 평형대의 공덕동 실거래를 찾으신다면, 공덕 1, 공덕 2, 신공덕의 매물에 관심을 돌리시는 것이 좋을 것 같습니다. 
   2) 유사평형의 호가가 15억 5천이고, 주변의 호가가 13억 5천 선입니다. 반드시 이 시점에 이 지역에 이 평수의 래미안을 원하신다면 부디 주변 다른 단지를 먼저 검토하시시길 권고드립니다. 

1-4. 래미안공덕 3차 [전용 84㎡] 월 거주비용 (금융 투자 월 수익)

    1) 월 거주비용 = 총 매입가격 * 회사채(AA-) 3년물 금리 / 12개월
     - 아파트의 총 매입비용을 현금으로 지불하고 샀다는 가정하에, 반대로 금융투자 시 얻게 될 월 수익금액
     ( 이런 경우는 흔치 않지만, 최소의 비용으로 구매 시를 가정하기 위함입니다. 대출을 받으시면 더 늘어납니다. )
    2) 최종 실거래가 13억 9천에서 4억 원은 내려와야 정상가격입니다. 현재의 금리를 고려한 수익률에서 적정가격은 10억 선.
     - 10억 이상의 금액에서 물건의 선취 프리미엄을 5억 이상 지불하는 것은 확실히 불합리한 선택으로 보입니다. 주변을 살펴 보시길 권고.

 

1-5. 래미안공덕 3차 [전용 84㎡] 실거래가와 전세가 비교

    1) 역전세는 2024년까지 2건 정도가 문제로 보입니다. 이외에는 일정한 전세가격 폭을 가지고 있습니다. 

1-6. 래미안공덕 3차 [전용 84㎡] 연도별 전세가

    1) 래미안공덕 3차의 경우, 2016년에 전세가격 중윗값이 6억 선에 붙었고, 2017년만 잠시 내려왔다가 6억 선에서 꾸준함.
      - 전세가격 급등기에 중윗값이 7억 선에 근접함. 이후 2023년까지 이어지는 모습.

1-7. 래미안공덕 3차 [전용 84㎡] 주변 전세 시세비교

     1) 반경 1Km 내에 다른 단지의 전세를 알아보시는 게 좋지 않을지 생각됩니다. 
        물론 래미안공덕 3차 만의 강력한 강점이 있을 수 있으나, 주변에 비하여 전세보증금을 1억 더 내시는 게 상관없다면 패스.
        실거주인 전세 기준으로 역이 가깝거나, 사무실이 바로 옆이라면 어쩌 수 없겠지만, 주변을 더 알아보시는 기회를 가지세요.