서울시 강북구 미아동의 경남아너스빌(1356)의 아파트 매매 및 전세가격을 분석합니다.
<기본정보 : 국토부실거래가 기준 - 2023년 7월 25일부터 등기 표시, 계약해지건 통계제외>
자료기준일 : 2016년 1월 1일 - 2023년 7월 25일 ( 14시 00분 )
단지 : 경남아너스빌(1356)
사용승인일 : 2003년 6월 20일
주소지 : 서울시 강북구 미아동 1356
세대수 : 860세대 ( 용적률 287%, 건폐율 20% )
난 방 : 개별난방, 도시가스
[ 지역 마이크로 데이터 분석 ] 본 분석은 데이터만을 봅니다. 데이터를 설명드립니다.
투자수익률 기준 적정 가격은 4억 5천 ( 현 시장금리 기준 ), 전세가격대비 주택가격 배수 기준은 6억.
2가지 기준으로 봐도, 현재 실거래가 7억은 비싼 편입니다. 역전세 물량이 2024년 초반까지 이어질 예정이고,
강북구 미아동은 정부의 부동산 부양정책인 "특례보금자리론"의 수혜를 많이 받은 곳으로 보입니다.
2023년 6월까지 거래량 많았으나, 경남아너스빌은 예외입니다.
가이드라인은 참고사항이고, 급하게 접근하지 않으시길 권고드립니다.
A. 동네인근 아파트 실거래량 (주택가격 지표)
1) 서울/경기/인천을 대상으로 합니다. ( 분석 아파트가 속한 시도 전역의 총 거래량표시 )
2) 분석대상 아파트가 속한 군/구의 총 거래량 표시
3) 거래량 / 평당 가격 차트는 "전용면적의 평 환산"으로 계산됩니다.
B. 동네인근 아파트 평균가격
1) 분석대상 아파트가 속한 시, 도와 군/구의 평균 거래가격을 표시합니다.
1-1. 경남아너스빌(1356) [전용 84㎡] 실거래가와 기준금리 관계
1) 2023년 실거래 2건 ( 5 월건은 직거래 -> 실거래 신고 후, 등기까지 처리한 건 )
2) 가격이 약간 인위적으로 보임.
1-2. 경남아너스빌(1356) [전용 84㎡] 연도별 실거래가
1) 2021년부터 거래량 급감하며, 신고가 등록됨. 막차 탄 사람은 외지인일 것이라 추측.
1-3. 경남아너스빌(1356) [전용 84㎡] 주변 시세
1) 미아동의 거래량 대장은 "SK북한산시티"
2) 경남아너스빌의 주택가격은 이 지역의 아파트 거래가격의 중간정도 위치에 있으나, 거래량은 적음.
1-4. 경남아너스빌(1356) [전용 84㎡] 월 거주비용 (금융 투자 월 수익)
1) 월 거주비용 = 총 매입가격 * 회사채(AA-) 3년물 금리 / 12개월
- 아파트의 총 매입비용을 현금으로 지불하고 샀다는 가정하에, 반대로 금융투자 시 얻게 될 월 수익금액
2) 기존 주택의 거주비용 추세에 맞추려면 현재 최종 실거래가 7억에서 2억 7천 내려와야 함.
3) 적정가격 : 4억 5천 위아래. ( 이 이상의 가격은 물건의 선취 프리미엄으로 생각하시는 게 좋습니다 )
1-5. 경남아너스빌(1356) [전용 84㎡] 실거래가와 전세가 비교
1) 전세가격이 가장 비쌌을 때, 6억 선 근접. 현재 실거래가 7억 기준으로는 깡통전세는 아닙니다.
- 전반적으로 전세가격에 비하여 아직 실거래가격이 갭이 큽니다.
1-6. 경남아너스빌(1356) [전용 84㎡] 연도별 전세가
1) 역시나 주택가격이 급등하던 시기에 외지 투자가 많았었던 것으로 보입니다.
2020년 이전까지 경남아너스빌의 전세 중위가격은 3억 7천 수준. 2021년부터 상단이 열림.
2) 2023년 중위가격은 4억에 걸려 있음. 2024년까지 역전세 확정인 단지.
1-7. 경남아너스빌(1356) [전용 84㎡] 주변 전세 시세비교
1) 경남 아너스빌의 전세가격은 중간 수준입니다.
1-8. 주택가격과 사용가치 비교
1) 전세와 주택가격의 차이를 간당히 비교하기 위하여, STEP PLOT으로 표현 ( 주택 가격과 실사용가치 확인 )
2) 실사용가치와 매매가격이 일정하게 유지되는 단지의 경우, 매우 안정적입니다.
3) 그에 비하여 경남아너스빌의 매매가와 전세가격은 2023년 현재도 크게 벌어져 있습니다.
- 전세가격의 1.5배 수준이 정상으로 봤을 때, 적정 가격선은 6억.
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