서울시 아파트 거래량과 평균가격 분석-인구와 아파트 거래량 분석-2024년

A. 서울시 연초대비 인구 증감수와 서울시 아파트 거래량

1. 서울시 전체 구의 인구수는 강남구, 강동구, 중랑구를 제외하면 모두 연초대비 감소했다.
2. 특히 서울시 구로구 인구수의 감소는 매우 크게 나타나서 연초대비 -7,712명이 감소했다. ( 이 지역의 거래량 영향 있을 것 )
3. 전체적으로 3개 구를 제외한 모든 지역에서 전체적으로 아파트 등의 주택 거래량은 감소했을 것으로 예상한다.
4. 인구가 증가한 강남, 인구가 감소한 구로구의 아파트 매매, 전세, 월세량을 확인했다. 
5. 아파트라는 주택유형만으로는 인구감소와의 명확한 연관성을 확인할 수 없었다. ( 다만, 2024년 연말에 확인할 연간 거래내역을 확인한다면 어느 정도 연관성을 확인할 수 있을 것으로 보인다. )
6. 아래의 표는 통계청 주민등록인구수기준 2024년 10월말 인구수 - 2024년 1월 말 인구수를 계산한 것이다.

서울시 2024년 1월 대비 10월 인구 증감수

 

1. 연초대비 인구수가 증가한 강남구의 아파트 매매, 전세, 월세 거래량과 가장 많은 인구가 감소한 구로구의 아파트 거래량
2. 주로 젊은 사회초년생들의 유입에 따른 구로구의 월세 거래량 모습과 비싼 강남구 아파트 월세로 아파트 거래량은 사회 초년생보다는 세금 절세등을 노리는 고액 연봉, 자산가들이 거래를 하고 있을 것이다. ( 아파트지만 서로 다른 수요층이다. )
3. 하지만 공통적인 현상은 2024년 7월 매매량 최고치를 찍었다는 것이다. ( 이 시기는 정부가 스트레스 DSR 2단계를 9월 1일로 유예한다고 월초에 공표하면서 대출 막히기 전 막차로 레버리지를 이용한 아파트 매입시기였다. )

서울시 강남구 아파트 거래량	서울시 구로구 아파트 거래량

 

1. 서울시 아파트 매매, 전세, 월세 거래량(2024년 10월 마감)

• 2024년 10월 부동산 거래량 마감( 2024년 11월 29일 금요일 마감 )
• 2024년 10월 아파트 매매 거래량은 3597건 / 전월 3047건 ( +18.05% 증가 )
• 2024년 10월 아파트 전세 거래량은 9663건 / 전월 8568건 ( +12.78% 증가 )
• 2024년 10월 아파트 월세 거래량은 6627건 / 전월 6392건 ( +3.68% 증가 )

서울시 아파트 매매, 전세, 월세 거래량은 9월 보다 증가한 거래량을 보여주고 있다. 

서울시 아파트 3개월 매매, 전세, 월세 거래량

 

2. 서울시 아파트 매매, 전세, 월세 거래량 3년 비교

• 2024년 10월 부동산 거래량 마감( 2024년 11월 29일 금요일 마감 )
• 전전년인 2022년과 전년인 2023년과 당월 10월의 아파트 거래량에서 큰 변화는 매매량이다.
• 전반적으로 전세 거래량이 갱신 혹은 재계약되는 2024년 10월에 감소했다는 점. ( 월세도 마찬가지다. )
• 물론 임대 거래량이 감소한게 매매량으로 간 것은 아니다. ( 수량 자체가 큰 차이가 난다. )
• 서울시 인구감소로 해석하는게 맞을 것이다. ( 인구 감소로 인하여 서울시 아파트 임대 거래량 감소 )
• 매매량 증가는 1300건 수준이고, 전세 감소량은 2000 건감소, 월세도 2000건 감소했다.

서울시 아파트 3년 동월 매매, 전세, 월세 거래량

 

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3. 서울시 2024년 월별 아파트 매매, 전세, 월세 거래량 비교

• 2024년 10월 아파트 매매량은 전월인 2024년 9월에 비해서는 증가했으나, 2024년 7월 최고치 기준 한참 낮다.
• 2024년 11월 아파트 매매량은 9월~10월의 사이에 머물게 될 것이다. ( 겨울은 거래량 적다. )
• 또한 서울시의 아파트 전세거래량도 감소세, 월세 거래도 감소세로 보인다. ( 전반적으로 올해 서울시의 인구감소가 원인일 수 있다. )

서울시 아파트 2024년 월별 매매, 전세, 월세 거래량

 

계약년월	매매건수	전세건수	월세건수
202401	2574	13833	9896
202402	2599	12150	8727
202403	4263	13489	10066
202404	4460	11190	7581
202405	5098	11907	8694
202406	7604	11632	7784
202407	8872	11901	7766
202408	6298	11779	7541
202409	3047	8568	6392
202410	3597	9663	6627
202411	1548	5748	4470

 

 

4. 서울시 2024년 월별 아파트 매매, 전세, 월세 평균 가격과 보증금

• 아파트 거래 평균가격은 2024년 9월 최고점을 찍었다. ( 12억 5천만 원 )
• 전세 평균가격은 거의 변동이 없는 상태에서 매매가격이 2024년 9월 이후 하락하고 있다.
• 전세가율이 매매가격이 낮아지며 상승하고 있을 것이다. ( 강남등의 가격제외 타 지역의 매매가 하락 )
• 서울시 2024년 10월 평균 매매가격은 2024년 2월 수준으로 회귀되었다. ( 평균가격은 추세만 보는 용도 )

서울시 아파트 2024년 월별 매매, 전세, 월세 평균가격과 평균 보증금(단위 : 만원)

 

• 서울시 아파트 평균 거래금액(단위 : 만원) 이다. 전세의 경우 전세 보증금(단위 : 만원), 월세 보증금(단위 : 만원)
• 본 자료는 2024년 11월 29일까지 계약해지된 거래건은 제외하고 총 거래대금을 거래건으로 평균한 금액이다.

계약년월	거래금액	전세보증금	보증금(만원)
202401	106,601	56,396	20,446
202402	109,218	54,358	19,271
202403	110,894	54,062	18,500
202404	114,154	55,612	19,550
202405	120,308	56,393	19,047
202406	124,072	57,492	21,382
202407	123,409	56,748	20,307
202408	122,879	56,919	20,442
202409	125,077	56,528	20,006
202410	119,830	58,674	21,648
202411	109,279	56,497	21,420