서울시 아파트 매매가격과 전세가격(소형평형대)-역전세우려. 서울시 깡통전세 아파트

이번에는 서울시 아파트 평형에서 전용30㎡미만의 소형평형대의 아파트 매매가격과 전세가격을 살펴보던 중, 평균매매가격과 평균전세가격의 전세가율이 70%를 넘는 것을 확인했습니다. 소형 평형대의 아파트는 서울이라도 안심하면 안됩니다.

 

 

1-1. 서울시 전용면적 25㎡~30㎡미만의 매매가격, 전세가격

서울시 전용면적 25㎡~30㎡구간의 매매가격은 하반기에 상승하는 모습을 보입니다. 당연히 실거주보다는 투자수요로 보입니다. 투자수요는 필연적으로 전세가격 상승을 동반하는 패턴을 보입니다.

 

상대적으로 전세가율은 안정권으로 낮아지고 있습니다. 매매가격상승, 전세가격상승으로 전세가율이 낮아지는 모습인데, 평균가격대로 봤을 때는 긍정적인 모습으로 보이진 않습니다. 거래량이 없던 2022년도에 전세가율이 100%를 넘는 상황도 있었고, 2022년 1월의 전세계약건이 이제 2024년 1월부터 갱신, 계약시기가 도래하는데, 당시보다 전세가격이 낮습니다.

 

역전세에 주의할 필요가 있어 보입니다.

(좌측 : 단위 만원)

 

1-2. 서울시 전용면적 25㎡~30㎡미만의 매매가격, 전세가격-데이터

아래 데이터의 붉은색 부분은 전세가율 70% 초과 구간임.

구분	매매	전세	전세가율
2022년01월	37,839	29,587	78.2%
2022년02월	34,528	29,810	86.3%
2022년03월	38,406	28,324	73.7%
2022년04월	44,450	29,224	65.7%
2022년05월	36,580	30,049	82.1%
2022년06월	38,279	32,720	85.5%
2022년07월	39,668	28,341	71.4%
2022년08월	33,581	30,532	90.9%
2022년09월	33,776	28,943	85.7%
2022년10월	30,256	30,325	100.2%
2022년11월	33,606	25,612	76.2%
2022년12월	26,573	26,348	99.2%
2023년01월	31,155	27,417	88.0%
2023년02월	28,488	28,164	98.9%
2023년03월	36,630	27,692	75.6%
2023년04월	38,843	26,548	68.3%
2023년05월	35,016	26,815	76.6%
2023년06월	34,588	24,755	71.6%
2023년07월	38,874	26,797	68.9%
2023년08월	40,878	27,369	67.0%
2023년09월	41,538	27,335	65.8%
2023년10월	41,298	27,756	67.2%
2023년11월	37,784	24,740	65.5%
2023년12월	47,832	27,194	56.9%

 

2-1. 서울시 전용면적 20㎡~25㎡미만의 매매가격, 전세가격

본격적으로 위험한 구간입니다. 전세가격 평균은 2022년 1월보다 평균적으로 낮게 형성되어 있으며, 현재 최근의 전세가율은 85.5%입니다. 상당히 높은 전세가율을 계속해서 보이고 있습니다. 상대적으로 2년전의 매매가격 평균보다 약 8천만원가량 하락한 상태인데, 전세가격은 그 당시와 얼마 차이가 나질 않습니다. 

 

역전세에 대비하십시오.

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2-2. 서울시 전용면적 20㎡~25㎡미만의 매매가격, 전세가격-데이터

아래표의 붉은색은 전세가율 70% 초과상태임.

구분	매매	전세	전세가율
2022년01월	35,506	23,602	66.5%
2022년02월	25,221	23,550	93.4%
2022년03월	30,029	21,038	70.1%
2022년04월	23,653	22,870	96.7%
2022년05월	25,586	23,955	93.6%
2022년06월	30,046	23,045	76.7%
2022년07월	23,066	24,569	106.5%
2022년08월	33,184	24,093	72.6%
2022년09월	17,833	25,187	141.2%
2022년10월	22,550	22,772	101.0%
2022년11월	20,192	21,741	107.7%
2022년12월	21,511	21,399	99.5%
2023년01월	23,164	23,378	100.9%
2023년02월	24,171	21,892	90.6%
2023년03월	21,240	22,455	105.7%
2023년04월	24,388	21,622	88.7%
2023년05월	18,385	21,759	118.3%
2023년06월	21,426	21,403	99.9%
2023년07월	26,379	22,124	83.9%
2023년08월	28,709	20,158	70.2%
2023년09월	25,360	19,461	76.7%
2023년10월	25,422	22,148	87.1%
2023년11월	29,017	23,507	81.0%
2023년12월	26,422	22,582	85.5%

 

 

3-1. 서울시 전용면적 15㎡~20㎡미만의 매매가격, 전세가격

해당 전용면적대는 2022년 거래량 급감시기에 성급하게 뛰어든 아파트 매수 투자자들에 의해서 가격이 오히려 급등하던 시기를 보여줍니다. 가격의 급등시기에만 간간히 전세가율이 안정권에 들고, 그 외의 시기에 모두 전세가율은 100%를 넘고 있습니다.

 

서울시 초소형 아파트들의 역전세에 대비하십시오. 가격 급등이 없다면 이대로 역전세를 넘어 깡통전세의 시기가 도래할 수 있습니다. 모두 평균적으로 매매가격보다 전세가격이 더 높습니다. 

(좌측: 단위 만원)

 

 

3-2. 서울시 전용면적 15㎡~20㎡미만의 매매가격, 전세가격-데이터

하기 전세가율 붉은색은 모두 전세가율 70% 초과구간임. 거의 모든 기간에 전세가율이 70%를 초과하고 있습니다.

구분	매매	전세	전세가율
2022년01월	17,975	16,941	94.2%
2022년02월	15,298	17,677	115.6%
2022년03월	26,850	16,977	63.2%
2022년04월	17,229	16,810	97.6%
2022년05월	14,519	16,823	115.9%
2022년06월	23,861	18,892	79.2%
2022년07월	15,311	16,939	110.6%
2022년08월	27,132	17,803	65.6%
2022년09월	10,681	15,356	143.8%
2022년10월	15,920	17,009	106.8%
2022년11월	14,794	17,926	121.2%
2022년12월	19,690	17,407	88.4%
2023년01월	14,481	18,795	129.8%
2023년02월	15,250	17,633	115.6%
2023년03월	15,896	17,851	112.3%
2023년04월	16,108	16,858	104.7%
2023년05월	15,490	15,717	101.5%
2023년06월	15,078	17,603	116.8%
2023년07월	15,500	15,472	99.8%
2023년08월	16,256	17,374	106.9%
2023년09월	14,594	16,179	110.9%
2023년10월	14,870	18,246	122.7%
2023년11월	15,973	16,922	105.9%
2023년12월	16,035	17,253	107.6%

 

 

4-1. 서울시 전용면적 15㎡미만의 매매가격, 전세가격

평균 가격 기준 전용15㎡의 구간에서는 매매가격이 전세가격을 초월하는 구간이 거의 없습니다. 이는 세입자들을 속이는 거래가 있었거나, 높은 호가를 유지하며 호객하는 누군가가 있다는 의미일 수 있습니다. 이렇게 지속적으로 평균매매가격보다 높은 평균 전세가격이 장기간 지속되는 건 보기 어려운 상황입니다.

 

거의 1억4천만원대에 걸쳐 있는 매매가격 평균이 전세가격이 1억4천만원을 초과하는 빈도수보다 적습니다.

서울이면 소형도 가격이 오를 것이란 판단 착오일 수 있으며, 세입자들은 아파트니 안전하다는 착각일 수 있습니다.

 

반드시 전세보증보험 가입이 필요한 거래들입니다. 게다가 2021년 1월의 갱신계약, 전세계약가격은 현재 당시보다 매매가격과 전세가격 모두 더 낮은 가격대에 있습니다.

 

 

4-2. 서울시 전용면적 15㎡미만의 매매가격, 전세가격-데이터

단 한번도 전세가율 70% 밑으로 내려온 적 없는 서울시의 초소형 아파트의 매매, 전세가율. 

평균 전세가격이 평균 매매가격보다 최대 20% 더 비쌌던 시기도 있는 상황입니다. 이 구간에 속하는 세입자분들은 반드시 전세 보증보험에 가입해야 합니다. 

구분	매매	전세	전세가율
2022년01월	13,125	15,219	116.0%
2022년02월	13,427	14,608	108.8%
2022년03월	13,279	14,368	108.2%
2022년04월	13,782	14,770	107.2%
2022년05월	12,656	13,694	108.2%
2022년06월	13,536	14,073	104.0%
2022년07월	12,430	15,017	120.8%
2022년08월	12,640	14,952	118.3%
2022년09월	12,750	14,803	116.1%
2022년10월	13,523	14,402	106.5%
2022년11월	14,096	14,554	103.3%
2022년12월	15,125	14,188	93.8%
2023년01월	14,671	15,279	104.1%
2023년02월	14,388	14,235	98.9%
2023년03월	13,780	15,041	109.1%
2023년04월	12,072	14,556	120.6%
2023년05월	13,260	13,527	102.0%
2023년06월	15,269	12,952	84.8%
2023년07월	12,937	13,505	104.4%
2023년08월	12,457	13,480	108.2%
2023년09월	12,598	13,754	109.2%
2023년10월	13,878	14,417	103.9%
2023년11월	13,438	13,859	103.1%
2023년12월	12,392	13,471	108.7%