[서울시 전세거래 주의] 서울시 소형 아파트 역전세, 깡통전세 주의

소형아파트 혹은 도시형아파트라고 부르는 아파트들이 있고, 평형이 작은 것부터 큰 것까지 여러종류의 주택이 있지만, 일단 분류상 아파트라고 불리우는 주택유형으로 전세가격과 매매가격 평균하고 전세 계약시 시세판단에 도움을 드리고자 합니다. 

 

 

 

*모든 자료는 국토부실거래가 2024.1.2 실거래등록자료를 기준으로 매매가격/전세가격을 월별평균했습니다.

또한 2년간의 거래에서 최고 매매가격과 최고 전세가격을 기준으로 보고 데이터를 추리기 때문에 그 사이의 거래가격의 변동사항은 주의해서 보십시오. 

A. 서울시 소형주택 전세거래 주의

서울시에 소재하면서 소형의 아파트 전세는 안전할 것이라는 생각은 버리셔야 합니다. 빌라, 오피스텔 투자금 정도로 소형아파트를 구입하여 고가에 전세를 놓은 사람들의 경우, 다음 세입자 기다려야 한다는 말도 안되는 수작으로 당신의 보증금을 편취할 가능성이 높습니다. 아파트라서 안전하다는 편견은 서울시의 소형아파트에서는 통하지 않는 부분입니다.

 

단 두시간 정도의 작업으로 골라낸 곳들이 이정도입니다.

 

서울시의 전용면적 30㎡미만의 아파트들은 반드시 최근의 실거래가격을 확인하시고 계약하시길 권고드리고, 가장 최근의 실거래가격이 계속되리라는 보장도 없습니다. 누구도 당신의 전세보증금을 지켜주지 않습니다. 그러니 HUG의 전세보증보험이 가능한 아파트, 빌라, 오피스텔로 전세계약하시고, 그게 안되는 소형의 주택유형들은 보지도 마십시오.

 

추가 작업하여 더 올릴 곳들을 추려보겠습니다. 

 

 

1. 영등포구 당산동 "훼미리하우스138"

최근 2년간의 매매가격과 전세가격의 평균입니다. 매매가격과 같은 전세가격이 보이고, 심지어는 매매가격보다 높은 전세가격이 상당수 보입니다. 주의가 필요합니다.

거래구분	매매	전세
단지명	훼미리하우스138	훼미리하우스138
면적분류	15㎡미만	15㎡미만
2022년01월	13,000	13,000
2022년02월		13,980
2022년03월	12,500	14,033
2022년04월	13,700	13,650
2022년05월	12,500
2022년06월		14,000
2022년07월	12,500	13,687
2022년08월	13,070	14,000
2022년09월		14,000
2023년01월		13,325
2023년03월	12,500	13,135
2023년04월		14,175

 

 

2. 강서구 화곡동 "혜성오피아파트"

2022년 1월 전세계약건의 만기가 2024년 1월인데, 현재 전세 평균가격이 2500만원 정도 낮으며, 최근 매매거래된 금액보다 전세보증금이 600만원 가량 높습니다. 

거래구분	매매	전세
단지명	혜성오피아파트	혜성오피아파트
면적분류	25㎡~30㎡미만	25㎡~30㎡미만
2022년01월		22,600
2022년02월		21,000
2022년12월	25,500
2023년01월		22,000
2023년02월		24,000
2023년10월	22,000
2023년12월		19,650

 

 

3. 중랑구 면목동 "현대휴온"

매매가격이 2023년 12월 약간 상승했으나, 가격이 안정적이라 보기 어렵습니다. 최근 전세가격과 1250만원 차이로 전세가율이 매우 높습니다. 

거래구분	매매	전세
단지명	현대휴온	현대휴온
면적분류	15㎡~20㎡미만	15㎡~20㎡미만
2022년05월	10,633	9,450
2022년06월	12,617	8,400
2022년09월	11,400
2022년10월		10,500
2022년12월		9,450
2023년01월	11,000
2023년03월	11,000	11,950
2023년05월	10,850	10,525
2023년07월	10,700
2023년09월		10,000
2023년12월	11,750	10,500

 

 

4. 강동구 길동 "현대웰하임(201동)"

2022년 1월 전세만기가 도래하는 2024년 1월의 전세계약 당시부터 평균 매매가격보다 높은 전세가격이었습니다.

매매가격대와 전세가격대를 보건데, 이건 뭔가 잘못된 전세계약 내지는 매매가격을 알면서도 들어간 것으로 봐야될 정도입니다. 부동산에서 정보를 줬을텐데... 2024년 1월 만기가 되는 전세가격이 현재 전세시세는 3000만원 높습니다.

거래구분	매매	전세
단지명	현대웰하임(201동)	현대웰하임(201동)
면적분류	15㎡미만	15㎡미만
2022년01월	8,000	10,000
2022년03월	9,275
2022년04월		11,550
2022년05월	11,400
2022년06월	9,500	9,600
2022년07월	8,500	11,550
2022년08월	8,900
2022년10월		9,000
2022년11월		10,500
2022년12월	10,000
2023년01월		9,525
2023년03월	8,800	9,450
2023년04월	10,000	9,450
2023년08월	9,700
2023년09월		7,000

 

 

5. 동대문구 답십리동 "현대썬앤빌청계"

상당한 거래에서 전세가격이 매매가격과 거의 붙어서 움직입니다. 투자자들은 자기돈 일부와 취득세, 수수료 정도만 내고도 매입하여 임대할 정도입니다. 매매가격보다 높은 전세가격도 보입니다. 

거래구분	매매	전세
단지명	현대썬앤빌청계	현대썬앤빌청계
면적분류	15㎡미만	15㎡미만
2022년01월	12,950	12,500
2022년02월	13,200	12,563
2022년03월	12,500	13,000
2022년04월	13,900	13,500
2022년05월	13,000	12,500
2022년07월		12,500
2022년08월	12,500	13,375
2022년09월	13,500
2022년10월	13,125
2022년11월		13,669
2022년12월		12,500
2023년01월		13,000
2023년02월	13,500	12,367
2023년03월		12,950
2023년04월	13,100
2023년05월	12,300
2023년06월	13,300
2023년07월		12,150
2023년08월		12,400
2023년09월	13,000	12,500
2023년10월		12,500

 

 

6. 동대문구 장안동 "현대썬앤빌601"

최근 거래에서는 전세가격이 대놓고 매매가격보다 높습니다. 시세가 높아도 거래되지 않는 부동산의 시세는 최종 거래가격이 될 뿐입니다. 

거래구분	매매	전세
단지명	현대썬앤빌601	현대썬앤빌601
면적분류	15㎡~20㎡미만	15㎡~20㎡미만
2년내 최대값	12,000	12,000
2022년01월		12,000
2022년03월	12,000
2022년05월	10,800
2022년08월		12,000
2022년09월	11,950	11,500
2023년01월	11,000	11,250
2023년03월	11,000
2023년04월	11,250	10,500
2023년05월	10,900	11,000
2023년06월		10,000
2023년10월	11,000	12,000
2023년11월	10,500

 

 

6. 영등포구 영등포동1가 "헤렌어반"

2024년 8월 만기되는 전세계약건의 가격은 최근 실거래된 2023년 10월 매매가격보다 1500만원 비쌉니다.

2년내의 실거래 최고가겨보다 높은 전세가격입니다.

거래구분	매매	전세
단지명	헤렌어반	헤렌어반
면적분류	15㎡미만	15㎡미만
2년내 최대값	13,750	14,000
2022년01월		12,150
2022년02월	12,500
2022년03월	11,100
2022년04월		11,500
2022년07월		13,000
2022년08월		14,000
2022년10월	13,750
2022년11월	12,000	12,000
2022년12월	11,625
2023년02월	12,880	12,750
2023년03월		10,700
2023년05월	13,750
2023년06월		10,692
2023년09월		10,800
2023년10월	12,500
2023년12월		12,500

 

 

7. 마포구 도화동 "한화오벨리스크"

2024년 10월 만기되는 전세계약건의 가격은 가장 최근의 실거래 매매가격보다 500만원 비쌉니다. 

갭투기 좋아하시는 분들은 500만원 받으며 매매할 생각도 가능할 법한 전세가격입니다. 

거래구분	매매	전세
단지명	한화오벨리스크	한화오벨리스크
면적분류	25㎡~30㎡미만	25㎡~30㎡미만
최대값	19,000	18,900
2022년01월		17,000
2022년02월	19,000	16,500
2022년05월	18,500
2022년06월	18,700
2022년07월		17,000
2022년10월		18,900
2023년06월	17,500
2023년08월	18,500
2023년10월	18,400

 

 

8. 노원구 공릉동 "한일휴니스빌"

2년 평균 최대 매매가격은 11,667만원입니다. ( 2023년 11월 11000만원 1건, 12000만원 2건 매매계약있었음.)

그래도 2024년 12월 만기되는 전세가격과 같은 가격대입니다. 전세가율 100%.

거래구분	매매	전세
단지명	한일휴니스빌	한일휴니스빌
면적분류	15㎡~20㎡미만	15㎡~20㎡미만
최대값	11,667	12,000
2022년06월		10,500
2022년12월	10,800	12,000
2023년02월		11,000
2023년08월	10,500
2023년11월	11,667

 

 

9. 동대문구 답십리동 "한일노벨리아"

2024년 6월 만기되는 전세가격은 최근 실거래가격인 2023년 6월보다 2800만원 높습니다. 최근 전세가격보다 2500만원 높습니다. 그리고 같은 ㄱ간인 2022년 6월 실거래 가격보다도 2000만원 높습니다. 

 

왜 이런 거래들이 빈번한 것인지 정말 의문이 듭니다.

거래구분	매매	전세
단지명	한일노벨리아	한일노벨리아
면적분류	15㎡미만	15㎡미만
최대값	13,700	15,500
2022년06월	13,500	15,500
2022년11월	13,400
2022년12월		14,800
2023년01월	13,700	13,000
2023년06월	12,700