서울시 주택 월세거래건, 전세거래건 세부 분석(2022년, 2023년)과 재개발, 재건축뒤 구축될 임차인들.

서울시 전체의 월세, 전세로 실거래등록된 모든 건들을 2022년, 2023년 구분하고 각 연도별 월세, 전세거래량을 집계.

 

 

 

 

1. 서울시 주택유형별 전,월세 건

* 본 데이터는 2024.1.11 오전에 국토부실거래 사이트에서 내려받은 2022년, 2023년의 모든 주택유형의 데이터를 집계 및 통계한 데이터이다. 다가구의 경우 건물명이 없고, 단위또한 명확하지 않은 계약면적이라는 다소 의아한 기준을 사용하여 통계에서 제외하던 부분을 집계했다. 

 

본 실거래 전,월세자료에는 2년 정규 임대계약건 외에도 6개월, 12개월 같은 기간의 계약건도 있으나, 2년으로 보고 집계한다. 오직 서울 사람들이 어떻게 주거하고 있는지 궁금했기 때문이다. 

 

 

(1) 서울시 실거래등록된 주택유형(빌라,다가구,아파트,빌라)의 월세거래현황

단독다가구에서 월세거래량이 -14.2% 감소하고, 오피스텔 3.9%증가 및 다세대(빌라)로 8.1% 증가함.

아파트의 월세거래량도 감소했는데, 추세적으로 임차인들이 감소한다는 가정을 한다면, 이들은 서울에서 수도권으로 퍼져나간 인구 이동일 수 있다. 

 

특히나 단독, 다가구 주택의 월세거래량이 급격히 감소하는 것은 주거여건이 타 주택유형에 비하여 좋지 못한 이유일 수 있다는 가정을 해볼 수 있는데, 2022년대비 2023년의 월세 거래량 급감은 다른 주택들의 공급이 많았기 때문일 수 있다.

계약년도	2022년	2023년	전년비
다세대	56,889	61,519	8.1%
단독다가구	120,733	103,607	-14.2%
아파트	113,246	109,980	-2.9%
오피스텔	38,281	39,771	3.9%
소계	329,149	314,877	-4.3%

 

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(2) 서울시 실거래등록된 주택유형(빌라,다가구,아파트,빌라)의 전세거래현황

아파트만 전세거래량이 증가했고, 나머지 주택유혀의 전세거래량은 모두 -16%이하로 하락함.

계약년도	2022년	2023년	전년비
다세대	87,559	69,186	-21.0%
단독다가구	54,835	39,379	-28.2%
아파트	144,608	158,893	9.9%
오피스텔	30,310	25,439	-16.1%
소계	317,312	292,897	-7.7%

 

 

(3) 서울시 실거래등록된 주택유형(빌라,다가구,아파트,빌라)의 2022년도 임대비중

계약년도	월세	전세	소계	비율
다세대	56,889	87,559	144,448	22.3%
단독다가구	120,733	54,835	175,568	27.2%
아파트	113,246	144,608	257,854	39.9%
오피스텔	38,281	30,310	68,591	10.6%
소계	329,149	317,312	646,461	100.0%

 

 

(4) 서울시 실거래등록된 주택유형(빌라,다가구,아파트,빌라)의 2023년도 임대비중

총 임대비중에서 단독 다가구의 비율이 4%정도 하락하고, 아파트의 임대비중은 4%정도 상승했다. 

 

또한 주택유형과 관계없이 총 임대차의 물량이 4만건 2022년에 비하여 4만건이나 감소한 것은 추후 몇년간의 정보축적을 통해서 인구의 이동인 것인지? 주택의 멸실로 인한 것인지? 임대차 가격 때문인 것인지를 판단해봐야 할 것으로 보인다.

 

여기서 줄어든 임대차가 주택을 구입하여 자가주택을 보유한 가구라면 집값의 향후 방향성과 관계없이 축하할 일이다.

하지만, 줄어든 임대차는 서울에서의 퇴출을 의미할 가능성이 더 높다고 본다. 

계약년도	월세	전세	소계	비율
다세대	61,519	69,186	130,705	21.5%
단독다가구	103,607	39,379	142,986	23.5%
아파트	109,980	158,893	268,873	44.2%
오피스텔	39,771	25,439	65,210	10.7%
소계	314,877	292,897	607,774	100.0%

 

 

2. 서울시의 임대거래된 주택과 잘못된 주택정책

(1) 서울시민은 어디에 얼마나 살고 있는가?

지금부터의 이야기는 데이터에 근거한 이야기가 아니므로, 그냥 넘기는 것도 좋다.

 

2022년 전월세 646,461건과 2023년 전월세 607,774건으로 총 1,254,235건의 임대계약이 있었다. 한 집당 2명으로 계산하면 250명이 거주하는 것이고, 2.5명이 거주한다고 하면, 313만명의 서울시민들이 거주하는 것으로 보인다. 

 

통계청 - 구글

 

서울시의 총 인국수는 2023년 9월 기준으로 940만명이므로, 임대차에 평균2.5명 거주하는 것으로 치면 627만명은 자가에서 거주하고 있던지, 통계에 잡히지 않는 주거시설에서 거주하고 있는 것이다. 

 

통계청 2020년 자가주택 점유율

 

서울시의 자가주택 점유율이 43.5%니까 역산으로 940만명에 대입해 보면, 410만명 정도가 자가 주택을 점유하며 살고 있고, 가구수가 173만가구니 가구당 2.37명이 거주하는 샘이다. 이제 여기에 임차가구가 125만 세대이니, 310만명이 임차해서 서울에서 살고 있다고 볼 수 있겠다. 720만명은 자가 혹은 임차로 서울에서 거주하고 있으며, 220만명은 기숙사, 고시원등의 실거래 등록되지 않는 주거 및 비주거시설에 거주하고 있다고 볼 수 있다. 

 

 

(2) 재개발 재건축은 서울 시민들을 위한 정책인가?

아래의 표는 서울시의 "월세"보증금 평균금액이다. 이 안에는 정말 어려운 사람들도 있고, 절세용으로 수백, 수천만원의 월세에 거주하는 사람들도 있다. 이들 중, 서울의 재개발, 재건축으로 새로운 집을 얻을 가능성이 있는 사람을 어느정도의 퍼센테이지로 볼 것인가?

 

서울의 2023년 11월말 평균 아파트 가격은 11억원이었다. 그리고 우리나라의 재건축, 재개발이란 말은 아파트를 짓는다는 말과 같은 의미다. 다세대는 빌라를 포함한 것이고, 단독다가구는 단독을 포함한다. 단독의 월세는 수백만원에서 천삼사백만원을 넘는 것도 있었다. 

월세 / 계약년도	2022년	2023년	소계
다세대	6,625	7,377	11.4%
단독다가구	3,064	3,007	-1.9%
아파트	21,742	19,428	-10.6%
오피스텔	3,527	4,055	15.0%

 

 

아래의 표는 서울시의 "전세"보증금 평균금액이다. 서울시의 아파트 전세를 사는 사람들은 대출없이 전세에 거주하고 있는 것일까? 그렇다면 이들은 추후 재개발, 재건축의 수요자가 될 가능성이 높다. 겨우 5~6억원만 더 있으면 되니 말이다.

 

여기서 겨우 5~6억원이란 말에 납득하는 사람이 있다면 스스로 부자라고 생각해도 될 것이다.

계약년도	2022	2023	소계
다세대	23,691	22,155	-6.5%
단독다가구	13,918	14,342	3.0%
아파트	53,710	52,833	-1.6%
오피스텔	22,348	21,947	-1.8%

 

 

(3) 재개발 재건축은 기존 거주민들을 구축하고, 새로운 부유층의 유입을 바란다.

위에서 살펴본 대략 173만가구(410만명)을 제외한 모든 세대가 서울에서 월세, 전세로 거주하고 있는 사람들이다. 이들이 무슨 여유가 있어서, 아이를 낳고 서울 관내에서 집을 사서 살길 기대하겠는가? 모든 가능성이 열린 세상에서 노력하면 잘 살 수 있다는 어이없는 말을 내뱉는 댓글러들도 많다. 

 

"젊은이들의 아이 안낳는 것을 응원한다" 는 댓글에 달린 서슬퍼런 대댓글이 잊혀지지 않는다.

 

"노력해서 상황을 개선시킬 생각은 안하고 나라 망하게 하려고들 한다" 이런 식의 댓글이었다.

 

지금 상황을 보라, 서울시민 940만명 중, 410만명 정도만 자가 주택에 거주하고, 나머지 530만명은 월세, 전세에 거주하며 살아가고 있다. 왜 비싼 임차료를 지불하며 서울에서 거주하는 것일가? 하는 질문에 당연히 이렇게 말하는게 옳다.

 

"일자리가 모두 서울에 있으니"

 

삼성이 왜 강남에 본사를 지었고, 현대차는 강남 한전 부지를 수조원에 샀는지 말이다. 기업은 이윤추구를 목표로 극단의 효율성을 추구하는 조직이다. 그들은 서울의 강남에 투자하면 손해를 회피하고 추가 이익을 노린다는 것이다. 그러니 우리나라의 그 어떤 곳도 아닌 강남에 본사를 지어 올리는 것이다. 서울의 집값이 떨어져야 한다는 말은 극단적인 사람들의 말이다. 하지만, 지금의 가격을 유지하거나 더 올라야 한다고 말하는 사람들도 극단적인 시각이란 것을 알아야 한다. 

 

이렇게 봤을 때, 서울에서 벌어질 재건축, 재개발은 장기적으로 기존 거주자들중 능력이 부족한 사람들을 해당지역에서 내보내는 동인으로 작용할 것이고, 남거나 부족한 수요는 지방에서의 부유한 수요를 보태는 영향을 끼치게 된다. 물가인상, 지가상승으로 더이상 싼 아파트가 공급되기 어렵다면 이제 전 국민을 대상으로 선별작업이 시작될 것이고 선별된 인원은 서울에서 살게 될 것이다.

 

하지만, 이는 재앙의 시작이 될 것이다. 부유층들이 남의 밑에서 일하기 위해서 강남에 입성한다면 그건 한심한 작자들이고, 누군가를 위해서 일해야 할 사람들은 모두 수도권에서 유입시켜야 한다는 말이된다. 서울의 지하철들은 모두 수도권에서의 인력을 실어 나르는 역할로도 초과될 것이고, 서울의 인구는 또다시 줄어들게 될 것이다. 서울은 공동화될 것이다. 비어있는 금싸라기 땅이되어도 좋다. 누구나 선망하지만 차라리 비워둘 지언정 싸게 팔거나 임대료를 낮춰주진 않을 것이라는 어느 상가, 빌딩주인들의 말처럼 말이다. 

 

그게 주택에서 벌어질 미래상이다. 싸게 임대 놓으면 주택의 가격이 하락하니, 장기적으로 "3개월 월세 프리"라는 식의 임차인 모집활동이 있을 지 모른다. 현재의 서울 중심 정책과 아파트나 주택, 빌라의 고가 정책을 정부가 스스로 용인하는 식으로 나선다면 피할 수 없는 미래다. 어차피 주택도 상업시설처럼 생각하는 수익형 임대인들이 넘쳐나서 "영끌"까지 끌어모은 시장이 주택시장이 아닌가? 

 

그런데, 주택 임대인에게 다주택자 세금과 고가 주택에 대한 종부세를 "십분의 일로 날렸다"고 말하는 윤석열 대통령의 근시안적인 부동산 시각은 미래세대의 숨통을 끊어 놓으려는 것과 다름이 없다. 기울어진 운동장은 원래 기울어져 있던 세상인 거라고 강변한 것이나 다름없기 때문이다. 재개발을 빠르게 진행하면 비싼 아파트가 저렴해지는 것인가? 재건축을 30년이 되면 바로 할 수 있게 해주면 아파트가 저렴해지는 것인가? 재건축, 재개발 모두 남의 돈으로 공사해서 자기돈 줄이며 새집을 얻으려는 사람들의 탐욕이 모인 곳인데, 서두르면 되는 것인가? 상계동 주공5차처럼 집값이 5억인데, 그나마도 대출받아서 산 사람들에게 공사비로 5억을 받으면 그 사람들은 계속 거주할 수 있는 것인가? 

 

재개발, 재건축을 서두르던, 30년 되면 알아서들 1:1로 공사하고, 자비로 공사한다면 지금도 그 공사기간은 매우 짧다. 용적율을 높여서 최대한 기존 거주자들의 추가분담금 없이 공사하려고 하니, 시일이 걸리고 그 분양가는 기존 거주자들의 집까지 지어주려 하다보니 당연히 오르는 것 아닌가? 그렇게 시세를 끌어 올린 것 아닌가 이 말이다.

 

다시 말하지만, 현재 서울시에 거주하는 월세, 전세 거주자 520만명 가량은 재건축된 그리고 재개발된 아파트에 입주하지 못할 것이다. 그들의 노력이 부족해서가 아니라, 기존 거주자들의 욕심에 의해서 해당 지역에서 쫓겨나게 된다는 말이고, 정부와 윤석열 대통령이 말하는 신속한 재개발, 재건축이 일으킬 아주 작은 재앙의 시초일 뿐이라 말하고 싶었다.