서울시 주택 유형(아파트,오피스텔,빌라,다가구) 전세,월세 임대차 거래량 현황(2022~2024년)[2024-01-25]

서울시에서 실거래 등록된 주택유형을 확대하여 아파트, 빌라, 오피스텔, 다가구를 포함하여 보다 정확한 임대차(전세,월세)의 현황을 통계로 집계해 본다.

 

 

1. 서울시 전체 주택의 전세 거래현황(2022년~2024년 현재)

* 본 자료는 국토부실거래가 2024.1.25 취득자료를 기준으로 합니다.

* 2024년 자료는 작성일 기준 당일의 실거래 등록된 누계자료입니다.

* 본 자료에서는 최대한 확장한 임대차 주택의 유형이나, 여기서 집계되지 않는 다가구의 전세, 고시원, 원룸등이 있을 수 있습니다. 또한 비주거시설에 거주하는 사람들도 있을 수 있습니다.

 

 

(1) 서울시 주택유형별 전세거래량

아파트 전세거래량은 2023년에 전년 대비하여 16000건 증가했고, 비아파트의 전세거래량은 37,500건 감소했습니다.

전세에 있어서 아파트에 대한 수요량이 증가하고, 비아파트에 대해서는 전세 선호도가 급감하는 모습입니다.

 

문제는 이렇게 감소한 전세수요가 매매등을 통하여 자가 보유로 나선 것인지, 서울이 아닌 타지역으로 이동한 것인지에 대해서 생각해볼 필요가 있습니다. 서울시의 인구감소가 괜히 벌어지는 사안이 아니라는 의미입니다.

 

상대적으로 고가의 전세인 아파트 전세거래량은 '전세대출'제도를 활용해 늘어나지만, 전세사기등의 위험을 겪은 서울시민들은 다가구와 빌라의 전세를 회피하는 것으로 보입니다. 보증보험제도를 활용한다면 보증금을 지킬 수 있으나, 그것도 비용이 수반되기 때문일 수 있습니다.

주택유형	2022년	2023년	2024년(1/25)
다가구	54,868	39,770	1,665
빌라	87,590	69,790	2,841
아파트	144,640	160,936	6,291
오피스텔	30,315	25,680	1,066
소계	317,413	296,176	11,863

 

(2) 서울시 인구추이 예상(2023년)

 

아래의 사진은 서울시의 열린데이터에 있는 인구추이로 2022년이 최근자료이고, 전세거래 가구수의 감소는 세대수의 감소로 이어질 겁니다. 그러니 저 표에 있는 2022년 4,446,296가구에서 전,월세로 거주하던 인구중 매매로 입성한 것을 제한다고 생각해도 2023년 서울의 가구수는 8000가구 가량 감소했을 가능성이 있습니다. 

 

https://data.seoul.go.kr/dataList/418/S/2/datasetView.do

 

 

2. 서울시 전체 주택의 월세 거래현황(2022년~2024년 현재)

(1) 서울시 주택유형별 월세거래량

앞서 전세 부분에서 언급했듯, 2023년 월세 거래량은 약 9000건 가량 감소했습니다. 서울시 내의 월세거래량은 다가구주택과 아파트에서 월세거래량이 감소했고, 빌라(다세대)와 오피스텔에서 증가한 모습입니다.

 

언급될 부분은 통상 2년 계약의 임대차 시장에서 월세, 전세등은 6개월, 1년의 단기 계약도 있으므로 정확히 주기상 2022년의 계약만료가 시작되는 2024년에 동일한 임대차 계약이 이뤄지지 않을 수 있다는 점은 양지하셔야 합니다.

 

주택유형	2022년	2023년	2024년(1/25)
다가구	120,849	105,732	3,546
빌라	56,941	62,704	2,433
아파트	113,296	111,603	3,856
오피스텔	38,294	40,607	1,512
소계	329,380	320,646	11,347

 

 

(2) 서울시 전년대비 2023년 전,월세 거래량 감소

집계된 2023년의 주택유형별 전,월세는 29,971건으로 3만건에 육박하는 감소를 기록했습니다.

 

각 임대차 세대에 1인이 거주한다면 3만명이 서울에서 이탈 혹은 매매를 통한 자가보유로 나섰을 수 있으나, 월세 임대차에서 곧바로 매매로 돌아섰을 가능성은 매우 낮아 보입니다. 워낙에 고가의 주택시장이 서울이기 때문입니다.

 

이 감소한 임대차 거래의 당사자들은 서울이 아닌 경기권으로 이주했을 가능성이 높으며, 서울의 전세가격이면 수도권 주택매매는 가능한 수준이 되고, 이들은 거의 2~3명의 가구원인 가족의 이주일 가능성이 높다고 생각합니다. 

 

 

3. 서울시 아파트 연도별 매매, 전세, 월세현황(참고)

아파트의 경우 서울시는 2012년부터 2024년 현재까지의 시계열에서 2015년, 2016년 집중적인 아파트 투자시기가 지나고 전체적으로 전세, 월세가 거래의 주도권을 쥔 시장입니다. 아니 서울시의 아파트는 그냥 임대단지나 다름없는 상황이라고 말하는 편이 맞습니다. 전체 아파트들의 공급량은 매년 수만채에 달했으나, 실상은 그렇게 공급된 주택을 다주택자 들이 매입하여 "세"놓는 형국의 시장입니다.

 

그리고 단기간이나, 2022년에 비하여 2023년 서울시의 전세 거래량은 아파트를 제외한 비아파트에서 감소하고 있습니다. 주거형태에 계단식이란 표현은 적절치 않을 수 있으나, 다가구->빌라(다세대)->아파트 라는 형태로 주거를 개선하고 하는 사람이 있다면, 서울의 전세가격은 그 주거 사다리의 가운데 사다리가 사라진 주거지역이 되었습니다.

 

너무 높은 아파트의 전세가격대들이 그것을 말합니다. 지역마다 다르므로 일괄 적용하는 것은 어려우나, 장기적으로 서울시의 현 가격대가 유지된다면 매매거래량은 더욱 우하향 하게 될 가능성이 높습니다.

서울시 2012~2024년 아파트 매매,전세,월세 거래량(국토부2024.1.19기준)

 

 

수도권지역에 교통문제가 개선되어 서울 지역의 출퇴근을 개선하여 근본적으로 서울에 대한 갈망을 사라지게 하는 것이 가장 중요한 사항으로 보입니다.

 

그렇게 되어야 서울시 주택의 가격도 인하될 것이고 그래야 거래량도 늘어날 것으로 생각합니다만, 그럴 일은 없을 것 같습니다. 현재 서울시 자가 보유율이 46%수준으로 알고 있는데, 50%가 넘는 임대라고 하지만, 아파트를 본다면 그보다 더 높은 낮은 수준의 자가보유율일 될 것 같습니다.

 

 

https://apt-micro.tistory.com/entry/%EC%84%9C%EC%9A%B8%EC%8B%9C-%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%9C%A0%ED%98%95%EC%95%84%ED%8C%8C%ED%8A%B8%EB%B9%8C%EB%9D%BC%EC%98%A4%ED%94%BC%EC%8A%A4%ED%85%94%EB%8B%A4%EA%B0%80%EA%B5%AC-%EC%A0%84%EC%84%B8%EA%B0%80%EA%B2%A9-%EC%9B%94%EC%84%B8%EA%B0%80%EA%B2%A9-%ED%8F%89%EA%B7%A0%EA%B3%BC-%ED%8F%89%EA%B7%A0%EC%8B%9C%EC%84%B8-%EB%B3%80%EB%8F%99%ED%99%95%EC%9D%B82024-01-25

서울시 주택유형(아파트,빌라,오피스텔,다가구) 전세가격, 월세가격 평균과 평균시세 변동확인[2