서울 강남구 도곡동 아파트 매매 가격과 거래량, 전세 가격과 거래량 분석

최근 언론사와 기자들에서 발호하고 있는 서울 아파트 가격의 상승과 서울 아파트 전세가격의 장기간 상승이라는 이슈에 대해서 보다 면밀하고 정확한 정보를 전달해 드리고자 "서울시 강남구 도곡동"의 시계열 매매 거래량, 매매 평균가격, 전세거래량, 전세 평균가격을 2022년 1월부터 2024년 6월 8일까지의 국토부 실거래가 자료를 기준으로 분석해 본다.

1)  최근 언론에서 50주 연속 전세가격 상승하고 있다거나, 매매가격이 상승한다는 식으로 또다시 아파트 가격 부양에 앞다퉈 나서며 시장에 불안감을 가중시키고 있다. 아래 기사와 같은 제목을 달고 나오고 있다.

아주경제 : https://www.ajunews.com/view/20240502152112182
" [한계 달한 서민 주거비 부담] '50주 연속 상승' 전셋값, 월세도 동반 상승···임차인도 애탄다" 

2) 2023년 아파트 거래량이 증가하는 시기는 아파트 가격 부양 정책인 "특례보금자리론" 43조 원 대출시기.
3) 2024년 아파트 거래량이 증가하는 시기는 2차 아파트 가격 부양 정책인 "신생아특례보금자리론"의 대출시기.

 

 

1. 서울시 강남구 도곡동 아파트 매매 거래량

[1] 서울시 강남구 도곡동의 2022년 1월 ~ 2024년 6월 8일 자료까지의 거래량에서의 큰 특징

   - 2023년 1월 말 개시된 정부의 아파트 가격 부양정책인 "특례보금자리론" 대출이 시작됨. ( 연간 43.4조원 )

   - 2024년 1월 말 개시된 정부의 2차 아파트 가격 부양정책인 "신생아특례보금자리론" 대출이 시작.

 

[2] 특례 대출이 실시되는 기간동안 거래량이 증가하고, 대출의 종료 시점에서 거래량이 감소하는 특징을 보임.

[3] 해당 기간동안에서 2024년 4월 47건의 매매거래량으로 최고 거래량이고, 이전 2023년 4월 40건으로 두 번째로 많은 매매 거래량을 나타냈다. 전반적으로 2023년 가격 하락시기에 거래량이 많이 유입되었다.

서울 강남구 도곡동 아파트 월별 매매 거래량

 

2. 서울시 강남구 도곡동 아파트 매매 평균가격

[1] 2022년 1월 이후 평균 매매가격의 범위는 10억 ~ 40억(2022. 9 최고가)까지 범위가 넓음

[2] 2022년 11월 최저점(18억8천만원)을 연간 기록하고, 2023년 2월 17억 6천만 원까지 하락한 후 우상향 하고 있다. 

   - 상당히 견고한 가격대를 지키고 있다. 20억에서 30억 안팍의 평균 가격대를 보여주고 있다.

   - 최근 2024년 5월 평균 전세가격은 28억원이고, 2022년 5월은 28억 원이다. 

서울 강남구 도곡동 아파트 월별 평균 매매가격

 

3. 서울시 강남구 도곡동 아파트 전세 거래량

[1] 특별한 전세 거래량의 변동이라기 보다는 평균 80~90건을 하한선으로 두고 전세 거래량이 증가할 때는 180건 안팎을 보이는 것으로 본다.

 

[2] 역시나 도곡동도 연초 거래량 증가를 보이고, 특이하게 연 중간에 거래량이 전세 거래량이 증가한 것으로 보아, 전세가격 하락을 통해서 도곡동으로 전세 계약하고 들어온 사람들이 있다고 추정할 수 있다.

서울 강남구 도곡동 아파트 우러별 전세거래량

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4. 서울시 강남구 도곡동 아파트 전세 평균가격

[1] 역시나 2023년 전세거래량 증가는 전세 평균가격 하락에 기인한 것으로 보인다.

 - 당시 전세 평균가격은 9억원대에 형성되어 있어서 비교적 저렴한 가격대로 생각한 것으로 보인다.

[2] 도곡동의 전세가격은 2022년 5월 평균가격이 11억 3천만 원, 2023년 5월 9억 5천, 2024년 5월 10억 원이다.

 - 전세가격이 하락하며 전세거래량이 증가하고, 다시 전세가격이 상승하면 거래량은 평년 수준으로 돌아온다.

 - 어차피 전세 10억 이상 거주자들이 돈 걱정하고 살 것 같지는 않지만 5천만 원~1억 원 사이의 차이가 이런 수요/공급의 영향을 끼친다는 사실이 더 놀랍다.

22년 5월	23년 5월	24년 5월
113,519만원	95,544만원	100,899만원

서울 강남구 도곡동 아파트 월별 평균 전세가격 흐름