서울 강서구 화곡동 빌라(다세대) 실거래현황(2024.3.3)

강서구 화곡동의 빌라 매매가격은 낮은데 불구하고 전세가격과 월세의 임차료는 매우 비싸다. 역근처에서 반드시 거주해야 하는 것이 아니라면 타 지역이나 빌라를 피하라 말해주고 싶다. 버젓이 3억원 미만대에 거래되는 빌라가 전세로 2억5천만원대에 나오는 건 정상이 아니며, 월세 또한 면적대비 너무 비싸다. 

 

[Report Version - 240213] 시도,군구,가격평균,주택유형별

1. 강서구 화곡동 빌라(다세대) 실거래현황-2024.3.3 기준

* 국토부실거래가 데이터 : 2024.3.3 기준

 

강서구 화곡동 빌라 매매는 전용 20㎡~62㎡미만 면적의 3억원 이하에서 매매 거래량이 발생하고 있다.

다만, 우려스러운 점은 이 면적대에서 전세 거래량이 집중되어 있는데, 전세 보증금이 "1억원~2억4천999만원"사이에 몰려 있다는 것이다. 즉 매매가격과 전세가격이 차이가 별로 없다는 것이다.

 

월세 보증금은 전용 20㎡~57㎡ 범위에서 보증금 1천만원 ~ 6천만원 미만대, 보증금 2억원 미만의 보증금대로 나뉘어 있고, 중요 코어 전세금액대는 30만원 미만대에서 거래량이 많다. 게다가 선호되는 주 평형대는 전용 20㎡~25㎡의 소형 평형대 근처에 집중되어 있다.

 

강서구 화곡동의 빌라 매수세력은 실거주 보다는 월세 등을 이용한 수익활동을 위해서 매입한 기존 세력들이 있는 것으로 보이고, 3억원 미만에 매입한 빌라를 3억원 미만에 전세 놓고 있다고 봐야한다. 

 

2024년 3월 3일 실거래 등록된 것들을 기준으로 전세와 월세현황을 봤을 때 그렇다는 것이다. 

 

반드시 "전세보증금" 보험을 가입하고, 가입되지 않는 빌라(다세대)는 무조건 피하는게 상책이다. 

 

(1) 2024년 강서구 화곡동 빌라(다세대) 전용면적, 가격대별 매매현황

3억원 미만대에 실거래가 집중된 모습이다. 평형 중에서는 전용20~25㎡의 소형 빌라들이 거래량이 가장 많다.

 

(2) 2024년 강서구 화곡동 빌라(다세대) 전용면적, 가격대별 전세현황

위에서 살펴본 3억원 미만에 매입된 전용20~25㎡는 대체적으로 2억원 미만대에 전세가 이뤄지고 있다. 

수치상으로 3억원대에 거래된 빌라에 2억원 미만 전세로 들어가면 안전한 것 아니냐는 의문이 있을 수 있으나, 거래가격을 신뢰할 수 없다는게 문제다. 빌라(다세대)인데 아무리 서울이라도 이렇게 소형이 이렇게 비싼게 더 이상하다고 생각해야 한다.

 

 

(3) 2024년 강서구 화곡동 빌라(다세대) 전용면적, 월세보증금별 거래현황

 

월세 보증금을 높이고 월세금을 낮추는 것 자체가 돈 많은 사람들의 매입거래가 아님을 뜻한다. 수익사업의 근간은 최대 수입인데, 월 수입을 낮추게 만드는 보증금 증액이 있다는 것이다. 게다가 2억원미만대의 월세보증금이라면 좀 의아하다. 화곡동 매매가격이 3억원 미만인데, 월세보증금을 2억원 미만으로 받고 월세를 놓는다면, 집 주인의 현금흐름이 좋지 않다는 생각도 해야 한다.

 

(4) 2024년 강서구 화곡동 빌라(다세대) 전용면적, 월세금 거래현황

보증금이 높은 만큼 월세그믄 30만원 미만대에 있다. 그리고 더 이상한 것은 전용20~25㎡의 월세가 160만원을 초과하는 것이다. 보통 현금여유 있는 사람들은 월세보증금을 낮추고 월세금 자체를 높인다. 이 경우 월세보증금은 2천만원 미만대에 형성된 것일 수 있다. 다만, 이렇게 높은 월비용을 지불해서라도 화곡동에 살아야 하는지는 의문이다.