서울 강서구 화곡동 빌라 매매와 전세 증감분석-다시 꿈틀대는 갭투기

서울시 강서구 화곡동은 전세사기로 몸살을 알았던 지역이다. 갭투기 자체가 나쁘다고 말할 수 없다. 돈이 적은 상태에서 부동산 자산을 매입했다는 것 자체가 자산 가치 상승에 베팅하여 투자한 것이니 말이다. 다만, 그 방식이 세입자의 보증금을 이용해서 마치 공동 투자된 양, 피해를 세입자에 전가시키는 것이 문제다. 

 

전세사기의 양태 또한 매우 다양한 가운데, 부동산 중개업자가 주도적으로 피해자를 물색하여 일당에게 제공하는 경우도 있고, 건축주가 자신의 목표 이익을 제외한 리베이트를 분양팀에 주고 분양팀은 조직적으로 부동산, 탁감사(감정평가), 은행 대출브로커의 팀을 이뤄 도저히 외면하기 힘든 덫을 놓기도 했었다.

 

이번에 다뤄보려 하는 것은 강서구 화곡동의 빌라(다세대)의 매매량 증가가 전세량 증가로 이어지는 패턴을 봤을 때, 2024년 다시한번 전세 사기를 야기하는 매매와 거의 같은 시기에 전세 공급량이 변화하는 패턴을 위주로 살펴보려 한다.

 

누군가의 갭투자가 투자자 본인에겐 한번의 실패일지 모르지만, 그 세입자에겐 전 재산과도 같은 모든 것을 앗아가는 심각한 범죄 행위라는 것을 알고 신중히 접근하시길 바란다. 

 

자료 기준 : 국토교통부 실거래가 공개시스템 ( 2024. 6. 26 )

* 매매 관련 자료에서는 "계약해지"건은 제외 통계. ( 그 외 모든 데이터는 국토부 자료 그대로 임. )

 

 

 

 

1. 서울시 강서구 화곡동 연립다세대(빌라) 매매, 전세, 월세 거래량 추세

[1] 강서구 화곡동의 빌라 매매 거래량과 빌라 전세거래량의 상관관계

[2] 매매량에 비례하며 전세거래량이 변화하고 있다. 우연치고는 서로 간의 거래량 연관성이 매우 짙어 보인다.

  - 다세대의 경우 건축주가 매입자와 매매계약을 통해서 소유권을 이전하는 형식이다. ( 아파트의 분양과 다르다. )

  - 매매거래량이 증가하고 매매된 빌라가 전세계약이 된 것인지, 전세계약이 된 후 매매계약이 후속으로 된 것인지는 모른다.

[3] 본 거래량의 변동에서 1:1로 매매건이 전세로, 전세건이 매매로 이뤄진 것을 확인한 것은 아니나, 시점을 두고 두 개의 거래량이 매우 유사한 흐름을 보이고 있다는 것은 사실이다.

강서구 화곡동 빌라 매매건수와 전세건수 변화 ( 2022.1 ~ 2024. 6 )

 

 

2. 서울시 강서구 화곡동 연립다세대(빌라) 전년동월대비 거래량 증감(2023년)

[1] 2024년 1월 매매거래량과 전세 거래량이 비슷한 시점에 증가했다.

  - 이 시점이 중요한 것은 2023년 1월부터 전년동월 대비 전세 거래량이 마이너스 추세에 있었던 상황에서 2024년 1월 단 한번 매매 거래량 증가 시점에 일어난 현상이란 것이다.

 

[2] 매매 거래량이 증가하며 전세 거래량이 마이너스에서 플러스로 전환되었다. 그리고 다시 마이너스로 돌아갔다.

강서구 화곡동 빌라 전년동월대비 거래량 증감율

 

 

3. 서울시 강서구 화곡동 연립다세대(빌라) 전년동월대비 거래량 증감(2024년)

[1] 2024년 1월 매매거래량과 전세 거래량이 비슷한 시점에 증가했다.

 

2] 월세 거래량은 꾸준한 거래량을 기록하고 있다. 화곡동에서 빌라 전세 거래량이 증가한 시점은 2년여 만인 2024년 1월 유일하게 증가했고, 당시 매매량이 증가했다.

 

[3] 만일 갭투기가 벌어진 것이고 이번 전세건의 빌라가 전세사고가 발생하려면 빌라의 주택가격이 임대인이 매입한 가격보다 떨어지고, 전세 보증금도 떨어졌을 때 확실히 발생한다. 

   - 대부분의 임대인들은 자산손실과 보증금 하락에 의한 투자손실이 발생하면 해당 물건을 방관한다. ( 다른 자산을 팔아서라도 보증금을 돌려주려고 노력하는 임대인은 소수다. )

 

[4] 화곡동 빌라의 역전세, 전세사기의 문제가 다시 발생할 수 있는 시점은 2025년 하반기 부터일 가능성이 있다.

  - 빌라의 전세가 위험한게 아니라 선량한 척 위장한 임대인이 위험하다. ( 그리고 감언이설의 부동산 업자를 조심하라. )

  - 반드시 전세보증보험을 가입하고 전세에 임해야 할 시기다. 

강서구 화곡동 빌라 거래량 증감 현황 ( 2023년과 비교된 2024년 거래량 증감 )