서초구 서초동 서초대우아이빌(주복) 전용35㎡ 실거래현황

서울특별시 서초구 서초동 1675-11 서초대우아이빌은 215세대의 주상복합 아파트로 전용면적 소형으로 10개 타입이 있는 1개동의 건물입니다. 교대역(2호선, 3호선)과 가까운 곳에 위치하고 있다. 전세, 월세자료 위주로 살펴보길 권함.

 

 

 

1. 단지 단지정보

* 본 자료는 국토부실거래가 정보 : 2024.2.1 자료 기준입니다.

 

(1) 단지 정보 세부

* 아파트 세대수 및 주차(전기차충전), 음식물쓰레기 처리방식 등 세부사항 표시 (부동산원 자료)

단지명	서초대우아이빌
주  소	서울특별시 서초구 서초동 1675-11 서초대우아이빌
건물동수	1	최고층수	15
공급형태	분양	복도타입	복도식
승인일	2003/03/13	건물분류	주상복합
분양세대	215	주차대수	165
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	해당없음
시행사	(주)리얼티투자개발
건설사	대우건설	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체		관리소	02-581-6597
음식폐기		전기안전	상주선임
경비관리		급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소
용적률	783%	건폐율	59%
전용타입	전용 10타입

 

 

 

2. 단지 (전용 35㎡) 기준 실거래 현황 (매매/전세/월세)

 

(1) 단지 매매가격

총 215세대 중, 84세대가 전용35㎡로 비중이 높은 주력타입의 거래량은 많지 않다. 역세권이지만, 연식과 주상복합으로 엄청난 용적율로 향후 전망이 긍적적이지 않다. 1인 세대에 결혼계획이 없고, 직장이 이 주변이라면 모르지만 가족이 살기엔 많이 부족한 곳이다. 

최고가격 (2021년 8월)	최근가격 (2023년 4월)
33,000만원	31,000만원

(2) 단지 전세가격

가장 최근의 전세가격은 2023년 7월의 27,500만원으로 전세가율이 88.7%로 매매가와 상당히 붙어 있다.

거래량이 많지 않은 관계로 실거래가격의 안정성 및 환금성이 낮아 매매가격이 추가로 하락한다면 걱정거리일 수 있다.

 

(3) 단지 월세보증금과 월세

월세 보증금은 1000만원대가 주로 보이고, 개중에 높은 보증금으로 월세를 낮추는 건들이 있다. 

가장 최근 월세는 2024년 1월 보증금 5000만원 / 월세 70만원이다. ( 전월세 전환율 4%수준으로 보인다. )

 

일반적인 월세는 보증금1000만원/월세 90~100만원 선이다.

월세보증금	월세

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(4) 단지 매매/전세/월세 연도별 거래량 

2020년(5건), 2021년(7건) 매매 거래량이 최고치다. 보통 85세대 중, 1년에 매매되는 건은 2~3건이 전부다. 

특이한 사항은 2022년~2023년 임차수는 30세대로 약50세대는 실거주 세대인 것으로 보인다. 아니면 임차가 되지 않은 것일 수 있다. (공실상태를 말함) 임차세대의 2년 합산이 30세대 수준이므로, 선호되는 곳은 아닌 것으로 보인다.

 

 

3. 단지 (전용 35㎡기준) 매매가격 범위 및 평균시세

(1) 단지 연도별 실거래 가격범위

2016년 가격인상이 일어났고, 그만큼 거래량이 사라졌다. 2020년 재차 상승을 시도했으나, 추가적인 상승은 없다.

매매 시세는 2023년 기준으로 중위가격대가 3억1천만원 수준인데, 다시 말하지만 매매로 접근하긴 수익성이 안좋고, 실거주로 가정을 이룰 계획이라면 더욱 안좋아 보인다.

(2) 단지 매매/전세 평균가격 (월별/연도별)

월평균 기준 :

2020년 7월에 급락한 거래가 있는데, 2억2천만원 이하에 이뤄지고, 곧바로 낮아진 가격에 전세계약된 것으로 미뤄보아, 아는 사람들끼리의 매매/전세가 아닐지 생각된다. 큰 의미없는 거래다. 그 한건이기 때문이다.

 

연평균기준 :

3억대 매매가격을 기록하고 있다. 이전 최고가격을 경신하는건 어려워 보인다. 또한 전세가격도 하락하고 있는데, 매매가격이 낮으니 전세가격의 추가적 상승도 불가해 보인다. 초저금리 시기에도 수익성이 받쳐주지 못한 상태인데, 현재의 금리로 봤을때도 매입으로 접근하는건 부정적이라 생각한다.

매매/전세 ( 월 평균가 )	매매/전세 ( 연 평균가 )

 

 

 

(3) 매매시 월 기회비용 (대출없는 순자본금 기준)

* 대출이 있을 경우, 순 자본금 대비 월 기회비용( 자본금 기대 이자소득 + 월 지급이자 비용 )

 

2022년 이후의 매매거래는 월세 100만원을 받는다 해도, 기회비용이 세전 103만원이기 때문에 매입으로 접근해서는 아무런 이익이 없다. (최근 3억1천 x 4%금리) 월세와 월 거주비를 비교해 보면 알게된다.

 

(4) 매매시 월 기회비용과 월세비용 비교

* 월세의 경우 보증금이 포함되지 않은 순 월세(만원) 기준으로 매매시 기회비용과 월세를 비교.

3억1천에 매입하여 보증금 1000만원에 / 월세 100을 받는다면 관리비용을 생각했을 때, 무위험 은행예금이 더 나은 선택이다. 용적율 800% 건물을 미래를 보고 투자하기는 너무 오랜 시간이 걸릴 것으로 보인다. 월세와 이자수익의 갭이 거의 없는 이런 상황이라면 매입으로 접근하는건 위험해 보이고, 월세나 전세가 비슷한 가격대인데, 월세가 차라리 속편할 것으로 보인다.

(5) 전용35㎡기준 서울 전체구별 평균보증금과 평균월세 비교

2년치 데이터를 기준으로 비교해 봐도, "서초대우아이빌"의 월세 보증금과 월세금액이 "월세" 가격면에서 나쁘지 않은 선택으로 보인다. 매매로 접근은 하지않고, 전세가 불안하다면, 월세로 거주하는 것도 좋다.

 

보증금 5000만원 / 75만원이면 좋은 선택이 될 수 있다.

연도	2023년	2023년	2024년	2024년
구	보증금	월세	보증금	월세
강남구	6,318	113.6	12,222	116.0
강동구	11,014	55.2	12,000	80.0
강북구	3,667	126.7
강서구	3,000	84.0
관악구	4,230	22.7	2,375	7.0
광진구	3,000	110.0
구로구	4,103	36.5
금천구	1,000	45.0
노원구	5,373	57.7	1,667	75.2
도봉구	2,820	50.5	12,800	26.7
동대문구	3,216	51.4
동작구	4,321	6.0
마포구	1,333	98.3
서대문구	8,515	71.1	7,650	76.6
서초구	4,087	101.7	4,889	94.7
성동구	17,316	166.3	2,000	84.0
성북구	2,781	16.4
송파구	8,897	96.5	13,875	95.0
양천구	4,750	41.3
영등포구	9,658	56.5	12,200	43.0
용산구	3,000	60.0
은평구	4,000	90.0
종로구	20,073	23.8
중구	4,120	51.8	2,938	17.0
중랑구	2,646	60.0	5,291	18.0