강남구 논현동 논현신동아파밀리에[신동아(22)] 실거래 현황-전용35㎡기준(16평)

서울특별시 강남구 논현동 22  논현신동아는 부르는 이름이 세가지다. 논현신동아, 신동아(22), 논현신동아파밀리에.  

3호선 신사역, 신분당 신사역 근처이고 학동공원과 길 하나인 거리에 있다. 자전거 타고 한강공원 가는게 더 나아 보이는 지역으로 위치는 좋은 곳이다.

 

 

 

1. 논현신동아 단지정보

* 본 자료는 국토부실거래가 정보 : 2024.2.1 자료 기준입니다.

 

(1) 논현신동아 정보 세부

* 아파트 세대수 및 주차(전기차충전), 음식물쓰레기 처리방식 등 세부사항 표시 (부동산원 자료)

* 고가수조식 급수방식을 보니 오래된 구축임을 알 수 있다. 

단지명	논현신동아
주  소	서울특별시 강남구 논현동 22
건물동수	6	최고층수	13
공급형태	분양	복도타입	혼합식
승인일	1997/07/04	건물분류	아파트
분양세대	644	주차대수	684
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	논현동공무원아파트재건축조합
건설사	신동아건설	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	광인산업	관리소	02-514-7861
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	세연종합관리	급수방식	고가수조식
복리시설	관리사무소, 노인정, 어린이놀이터
용적률	245%	건폐율	26%
전용타입	전용3타입(대지지분 4타입)

 

 

 

2. 논현신동아 (전용 35㎡) 기준 실거래 현황 (매매/전세/월세)

 

(1) 논현신동아 매매가격

전용35㎡의 세대수가 가장 많다. 입지나 수요등이 유입되는 곳이라서 그런지 가격 조정이 미약하게 일어났고, 작성일 기주느 2024년도에 거래는 없다.

최고가격 (2022년 6월)	최근가격 (2023년 10월)
99,500만원 (9억9천5백)	86,500만원(8억6천5백)

(2) 논현신동아 전세가격

2024년 1월 전세가격은 4억원에 체결되었다. 최근 큰 범위에서 전세가격은 3억5천~4억5천 사이다.

 

(3) 논현신동아 월세보증금과 월세

대부분의 월세보증금은 1000만원, 2000만원, 5000만원, 1억원대에 있다. 

대부분의 월세는 100만원에서 140만원대에 모려 있고, 간혹 3억 보증금을 걸고 보증금을 월세를 20~40만원 선에서 맞추는 거래도 있는 것으로 보인다.

 

최근 2024년 1월 거래에서 3억원 보증금에 월세 20~40만원으로 맞춘 거래가 있었다. 

월세보증금	월세

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(4) 논현신동아 매매/전세/월세 연도별 거래량 (전용면적 :  35㎡)

2020년의 거래량이 22건으로 매매 최대 거래량이었다. 2022년, 2023년 전세 합계는 95건, 월세 합계는 63건.

전용35타입의 총 세대수 273세대 중, 158세대가 임대로 거주하고 있다. 거의 모두 투자 매매건이었다는 것이다.

 

 

3. 논현신동아 (전용 35㎡기준) 매매가격 범위 및 평균시세

(1) 논현신동아 연도별 실거래 가격범위

2016년을 기점으로 공통적으로 상승하는 전국 아파트 시세와 같은 흐름이지만, 이곳은 2022년부터 시작된 가격과 시세의 조정을 받지 않고 2023년으로 이어져 왔다. 여유 있는 사람들이 투자했다는 반증이기도 하다.

(2) 논현신동아 매매/전세 평균가격 (월별/연도별)

전세가격의 상승은 연 평균가를 기준으로 서서히 우상향으로 흐르는 모습은 자연스러워 보이지만, 그에 반해서 매매가격의 상승은 투자수요의 유입이 아니라면 설명되기 어려운 각도로 상승하는 모습을 보인다. 실수요자들은 이 판에 끼어들지 않길 권고한다. 

 

월 평균 그래프에서도 가격 변동폭은 출렁이긴 하지만, 이건 층, 향, 위치에 따른 가격 차이일 것으로 예측된다. 논현신동아 아파트는 거주자를 위한 매매가 아닌 장기 "투자"상품이 된 것으로 보인다.

매매/전세 ( 월 평균가 )	매매/전세 ( 연 평균가 )

 

 

 

(3) 논현신동아  매매시 월 기회비용 (대출없는 순자본금 기준)

* 대출이 있을 경우, 순 자본금 대비 월 기회비용( 자본금 기대 이자소득 + 월 지급이자 비용 )

 

대출없는 순자본금 투자 기준으로 매매당시의 원금을 회사채AA- 3년물에 투자했을 경우 세전이익 기준으로 월에 얻게되는 금액표다. 월세보증금 1000만원에 월세로 300이상을 받아야 기회비용으로 "본전"이 되는 구간에 들어선게 2022년부터다. 2022년 이후 거래된 매매는 월세에서 300만원 이상을 받아야 현상유지 수준이 된다는 말이다. 

 

월세와 직접 비교해 본다.

(4) 논현신동아  매매시 월 기회비용과 월세비용 비교

* 월세의 경우 보증금이 포함되지 않은 순 월세(만원) 기준으로 매매시 기회비용과 월세를 비교.

 

아래의 표는 논현신동아 아파트의 월세와 매입시 투자된 대출없는 현금의 수익성을 직접 비교한 것이다. 물론 보증금이 있으니 그만큼 차감되는 부분도 있을 테지만, 갭이 너무크다. 월세 최상단을 150만원으로 책정한다면, 보증금은 최소 4억5천만원에 150만원을 받아야 "현상유지" 수준이 된다. 

 

2022년 이후의 매매거래를 거품이라 부르지는 않겠지만, 재건축에 의한 가격상승을 기대하는 것은 분명해 보인다. 

그러지 않는다면, 현재 가격대에서의 매매는 무조건 손실이다. 채권이 아니더라도 은행 4%의 예금으로 3년 돌리는게 훨ㅆ니 이득임에도 매매했다는 것은 재건축을 노렸다는 것 외엔 실익이 없다. 

 

 

(5) 논현신동아와 2024년 1월말까지 체결된 전용35㎡ 아파트의 월세시세(평균)

월세를 강남 강동에서 구하시는 분들은 참고하시길 바랍니다.

계약년도	월세보증금	월세
강남구	12,222	116.0
강동구	12,000	80.0
관악구	2,375	7.0
노원구	1,667	75.2
도봉구	12,800	26.7
서대문구	7,650	76.6
서초구	4,889	94.7
성동구	2,000	84.0
송파구	13,875	95.0
영등포구	12,200	43.0
중구	2,938	17.0
중랑구	5,291	18.0