성북구 길음동 롯데캐슬클라시아 4호선 길음역 실거래가 현황(전용59㎡)

서울시 성북구 길음동 1289 롯데캐슬클라시아는 2종일반주거지역에 "길음 1 재정비촉진구역주택 재개발정비사업조합"이 건설한 2029세대의 대단지 아파트다.

 

[Report Version - 240223] 서울시-아파트 

1. 롯데캐슬클라시아 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.2.23 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

길음동은 신축으로 공급되고 있는 아파트들은 대부분 전용 59, 전용 74, 전용 84로 나뉘어 공급되고 있는 것으로 보인다. 

대부분의 매매와 전세, 월세 거래에서 국민평형대로 양분된 시장이 보이고 있다. ( 건축 연도와 무관하지만, 전세에서는 신축을 선호하는 모습이 뚜렷하고, 구축의 경우엔 금액에 맞춰 살기 위한 것으로 보인다.)

 

길음동 클라시아 아파트의 경우 2종주거지에 건설되었고, 4호선 길음역과 가까운 곳에 위치하고 있다.

미아초등학교와 2블럭 사이로 있으므로 저학년 초등학교 시기에만 잘 데려다주면 될 것으로 보인다. 계성고등학교가 인근에 위치하고 있고, 클라시아 기준 길음역 대각선 방향으로 상업지역이 위치하고 있다. 

 

이마트 미아점을 도보로 이용할 수 있고, 인근에 재개발이 이뤄지고 있는 것으로 보인다. 주변에 매우 빈약하지만 녹지공간이 있긴 하다.

 

(2) 길음동 아파트-건축년도와 전용면적별-매매 거래량(2024년)

길음동에서 가장 많은 거래량은 2005년 건축된 전용 84 타입의 아파트다. 이외에 전용 59 타입 근처의 아파트는 건축 연도와 무관하게 거래량이 고르게 분포되어 있다.

 

 

(3) 길음동 아파트-건축년도와 전용면적별-전세 거래량(2024년)

 

전세 거래에서 신축이 선호되고 있는 모습이다. 소형~중형평형대에서 신축이 상당히 선호되는 특징.

이외 2003년, 2005년도 건축된 전용 59, 전용 84 타입의 거래량이 다수를 점하고 있다.

2019년에 지어진 준 신축급의 전용74 타입으로 보이는 아파트도 전세 거래량이 많다.

 

 

(4) 길음동 아파트-전용면적별 월세가격별-월세 거래량(2024년)

 

소형평형의 아파트는 가격에 맞춰 살기 위한 수요인 것으로 보인다.

(*월세금 30만원 미만대와 160만 원 초과되는 월세로 시장이 양분되어 있는 것으로 보인다. )

소형이 아니라면, 월세거래에서 전용59와 전용 84로 월세 시장이 확실히 양분되어 있다. 

 

(5) 단지정보 개요

단지명	롯데캐슬클라시아
주  소	서울특별시 성북구 길음동 1289 롯데캐슬클라시아
건물동수	19	최고층수	37
공급형태	혼합	복도타입	혼합식
승인일	2022/01/27	건물분류	아파트
분양세대	1678	주차대수	2451
공공임대	351	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	길음1재정비촉진구역주택재개발정비사업조합
건설사	롯데건설	건물구조	철골철근콘크리트구조
관리업체	(주)타워피엠씨	관리소	029-898-490
음식폐기	거점장비수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	에스텍	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	239%	건폐율	17%
전용타입	3타입

 

 

2. 롯데캐슬클라시아 실거래(매매,전세,월세) 현황

(1) 단지 전용 59㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

최근 매매가격 : 90,000 ~ 106,000만원 ( 2024. 3 )

최근 전세가격 : 56,000 ~ 64,000만원 ( 2024. 3 )

 

대단지로 향과 위치, 층별로 가격대가 차이가 있을 것으로 보인다.

(2) 단지 전용 59㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

최근 월세보증금 1억 ~ 5억2천만원 대

최근 월세금 230만원 ~ 10만 원 대

보증금	월세

 

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(3) 단지 전용 59㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

임대세대가 있기 때문에 월세의 비율에서 임대건을 감안하고 봐야 한다. 다만, 전세 거래량은 상당히 많다. 

결국 분양받아서 전세로 돌리는 매수자들이 많았다는 얘기고, 2023년 총 매매건은 18건이다. 신축급이기 때문에 해당 지역의 가격이 상당히 높다는 부분이 있다. 2022년 전세계약자들이 2024년에 갱신하는 등의 사유가 발생하는지 살펴봐야 한다. 2022년 전세는 104건이고, 2024년 3월 25일 데이터 기준으로 전세는 30건이 계약되어 있다.

(4) 단지 전용 59㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

2022년 1월 이후의 실거래에서 가장 높은 가격대에 위치하고 있다.

래미안길음센터피스는 이상 가격대의 초고가 매매거래가 있었을 뿐이다. 주변에 전용 59 타입의 대안들이 있으나 롯데캐슬클라시아가 신축인 점을 고려했을 때, 주변의 래미안 시리즈들이 비교 대상이 될 수 있다.

 

다른 단지들이 대안이 될 수 있다는 말이다.

 

3. 롯데캐슬클라시아 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 59㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

기존 워낙에 높은 가격대의 매매가격과 비교되다 보니, 최근의 매매가격은 채권 수익율 수준에서 거래되고 있다. 이는 채권 기대수익과 비교했을 때, 경쟁력 있는 가격대임을 말한다. 9억~9억 5천만 원은 채권수익률보다 좋은 가격대다. 다만, 기대수익이고 기대수익이 높다는 것은 그만큼의 거주비로 기회비용을 날리고 있다는 말이다.

(2) 단지 전용 59㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

최근 가장 낮은 매매가격인 9억 원의 채권 월 기대수익과 최고 월세금액인 230만 원을 비교한다면 보증금 1억 원을 기준으로 "현상유지" 수준에 있다. 월세 놓는 집이 내 집마련 수요일 것이라 생각지 않고, 이들은 투자수익과 장래 자산가치 상승을 기대하고 투자한 투자자로 봤을 때 현시점에서는 약간의 자본손실구간이다.

 

물론 추후 아파트 자산 자체가 상승한다면, 월세 수익에서의 마이너스 부분을 상쇄할 것으로 기대하고들 있을 것으로 보인다. 현시점의 금리와 현시점의 월세를 기준으로 봤을 때는 아파트 매입하여 월세 놓는 것은 "적자"구간이다.