양천구 신정동 목동힐스테이트 2호선 신정네거리 아파트 실거래 가격

서울시 양천구 신정동 1003-1 목동힐스테이트는 2호선 신정네거리역인근, 5호선 신정역 도보 이용은 가능한 거리에 위치하고 있는 1081세대의 대규모 단지. 임대세대 185세대 포함.

 

[Report Version - 240223] 서울시-아파트 

1. 목동힐스테이트 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.3.24 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

2종 일반주거지역에 위치한 목동힐스테이트는 2호선 신정네거리역의 상업지역을 이용하기 편리하고 2호선은 역세권이고 5호선 신정역은 도보 이용이 가능한 거리에 위치하고 있다. 신정동 주변에 전용84타입의 아파트 단지들이 상당히 많이 있어서 월세, 전세금액을 마음대로 올리긴 쉽지 않아 보인다. 그리고 신정동에서 신축 아파트들의 거래량이 활발하지 않을 "가격대"로 매우 비싼 가격을 감안한다면 대안을 찾는게 나아 보인다. 너무 비싸다. 저층이 15억9천만원인데, 직주근접에 사업체를 운영하며 고소득을 얻는게 아니라면 살기 위해서 너무 많은 기회비용을 사용하는 것이다.

 

월 500만원의 거주비용을 감당하는게 어렵지 않고, 직주근접이 목적이라면 나쁘지 않은 선택이 될 수 있다.

 

월세금 기준으로 살펴봤을 때, 최대 월세금을 받는다 하더라도, 차라리 금융권에 채권 투자하는 것이 더 나은 상황이며, 최대 수익화인 월세금과 매입을 위해서 희생해야 할 기회소득과의 괴리가 너무 크다. 

 

신서초교, 양명초교 모두 저학년은 홀로 다니게 놔두기엔 거리가 멀다. 중학생 이상이라면 문제가 될 것 같지는 않다. 

 

(2) 신정동-건축년도와 전용면적별-아파트 매매 거래량(2024년)

신정동의 아파트들 실거래는 2001년 이전에 지어진 아파트의 거래량이 다수를 점하고 있다. 즉 구축의 거래량이 많고, 신축들은 거래가 잘 이뤄지지 않고 있다. 

(3) 신정동-건축년도와 전용면적별-아파트 전세 거래량(2024년)

전세거래에서도 매매와 비슷한 패턴을 보이고 있는데, 이는 가격적 요인이 상당히 큰 것으로 보인다. 건축년도가 길게 늘어진 만큼 구축과 중간, 신축의 범위가 상당히 넓게 형성되어 있고, 대부분 전용84타입의 국민펴형 거래량이 많고, 구축의 소형 및 전용59타입 근처의 거래, 대형면적의 전세거래량이 다수다. 

(4) 신정동-월세금과 전용면적별-아파트 월세 거래량(2024년)

전용면적 30~62㎡미만의 평수에 월세금은 40만원 미만의 거래량이 다수다.  월세금을 낮추기 위해서 상당히 높은 월세보증금을 지불했을 것으로 보인다.

(3) 단지정보 개요

단지명	목동힐스테이트
주  소	서울특별시 양천구 신정동 1003-1
건물동수	15	최고층수	22
공급형태	혼합	복도타입	타워형
승인일	2016/05/19	건물분류	아파트
분양세대	896	주차대수	1337
공공임대	185	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	신정제4구역주택재개발정비사업조합
건설사	현대건설	건물구조	철골철근콘크리트구조
관리업체	광인산업(주)	관리소	02--265-5-09
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	(주)세연종합관리	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	252%	건폐율	22%
전용타입	5타입

 

 

2. 목동힐스테이트 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

전용84타입은 국토부 자료상 2022년도 매매거래가 없었다. 전세가격은 2년사이에 1억5천만원 가량 하락해 있다.

(4) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

월세보증금은 5000만원 ~ 85,000만원 가격대에 있다.

월세금은 290만원 ~ 10만원 대로 형성되어 있다.

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

전세 거래량이 감소하고 있는 모습이 조금 보인다. 월세거래량도 증가했다가 감소하고 있다. 2022년 이후의 전세 거래량, 월세거래량이 감소하는 것은 효용이 아무리 높아도 비용이 발목을 잡는 것으로 보인다. 이는 신정동 전용면적 비교를 살펴봐야 할 것이다. 

(6) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

신정동에서 실거래된 아파트들에서 목동힐스테이트는 상위권에 위치하고 있으며, 가격 진폭이 좀 크다. 

무엇보다 대체제인 전용84타입 유사평형이 신정동에 이렇게나 많다. 

3. 목동힐스테이트 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 84㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)

 

채권(AA-, 3년물) 월 기대수익보다 최소 150만원 이상 더 많은 기대수익의 매매가격대가 형성되어 있다. 숨만쉬며 살아도 기회비용으로 최소 500만원이 거주비용으로 사용되고 있는 것이다. 반대로 월500만원 이상 매매가격이 오르지 않는다면, 그만큼 감가상각된다고 봐도 맞다. 

(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

월세를 목적으로 아파트를 매입하여 임대놓은 상황이라면 적자구간이다. 그것도 최대 월세금 기준으로 매월 200만원씩 적자를 감수하고 "자산"가치의 상승에 베팅한 것으로 보면 맞다. 2021년 더 비쌌다 하더라도 당시의 금리가 역사적 저점이었던 것을 생각해 본다면 2023년 거래된 매매가격은 모두 일정수준 이상의 "버블"이 심각히 끼어 있다고 봐야 한다.