아파트 전월세 시장의 격변? (가계부채 - 아파트전월세 보증금)

가계부채 추가 사항으로 아파트의 전국 아파트 전월세 거래규모 및 보증금 금액을 추산하여 가계부채의 총액 합산에 백데이터로 사용하기 위한 집계를 표시한다.

 

좌부터 2021년 8월 ~ 2023년 7월

 

위의 차트는 전국 아파트의 전월세 지표이다. 그리고 24개월의 평균 거래건수와 평균 거래금액을 각 월과 비교하여 비율을 집계하여 도표화하였다. 자료는 "국토부실거래가 <아파트 전월세> -전국 2023년 8월 17일 15시 기준"이다. 

 

가계부채에 추가되어야 할 전월세 보증금을 조사하다가 약간 이상한 점을 발견했다. 위의 도표는 시계열로써 2021년 8년부터 2023년 7월까지의 비교데이터인데... 2023년 4월 평균과 만난 후, 지속적으로 하락하고 있다. 전월세건수도 전월세 보증금액도 하락추세이다. 전세와 월세를 합산하여 평균한 것이기에 실제 전세보증금에 비하여 턱없이 부족해 보일 수 있으나, 거래건수와 거래금액이 동반하여 하락하고 있다는 점은 특이하다. 

 

전세보증금의 평균값이 하락한다면, 저렴한 아파트 전세의 거래가 증가했거나, 소형평형의 아파트가 거래가 늘었다고 가정한다면 쉽게 이해될 수 있는데, 거래건수가 줄어 들었다는 것은 매입하여 자가비율이 높아졌거나, 아파트 외의 다른 주거형태로의 이전을 뜻하기 때문에 언론에서 말하던 전세가격의 폭등과 같은 현상과 반대의 모습으로 나타날 수 있다는 징후가 될 수 있다. 거래가 줄었다는 것은 수요가 감소했다는 뜻이기 때문이다. 

 

전국에서 전월세의 공급이 일시에 사라질 일이 없으니, 거래가 감소했다는 의미는 수요감소다. 인구가 벌써 대폭 줄어드는 시기도 아닌 상황에서 아파트 전월세의 수요감소가 나타나다니 이상한 점이다.

 

아래는 국토부 자료를 집계한 백데이터이다. 

 

24개월치 아파트 전월세 거래건과 보증금

 

임대인의 2년 무이자 대출과 같은 보증금의 총액이 524조원이다. 그리고 평균 보증금보다 더 많은 보증금을 돌려줘야 할 시기는 2023년 10월부터 2024년 4월까지 총 7월 간간 진행된다. 또 2025년 2월, 3월에 한번 더 파고가 다가올 것 같다. 2023년 2월과 3월의 전세가격이 급등한 건 아닌데, 거래건수가 폭발적으로 증가한 모습을 보인다.

 

그리고 2023년 4월부터 거래량이 계속해서 줄어들고 있다. 통상 전세가 계약기간이 2년에 2년 연장이 가능하므로 집계도니 데이터는 2년(24개월)의 실 전월세 사항과 같다고 생각되고, 아파트의 총 전월세 계약량은 전국적으로 24개월간 232만 건에 보증금 총액은 524조 원이다. 

 

우리나라의 가계부채는 은행, 비은행, 기타기관을 합쳐서 드러난 가계부채의 총액은 조사된 것만 집계하면

 

1890조 원 ( 2023년 2분기 예상) + 아파트 보증금 524조 + 다른 보증금(?) = 2415조 원은 거뜬하게 넘는다.

 

집계된 것만으로 매월 이자로만 8.8조원의 소비지출 여력이 은행으로 흡수당하고 있는 것이다. 어떤 면으로 본다면 대단한 것이다. 매월 10조 원 가까이의 금융이자를 지급하고 살아가는 대한민국의 국민들이 말이다. 지금 조사되지 못한 빌라나, 단독, 기타 건물에 대한 것은 조사할 필요가 없어졌다. 모두 합해봤자 숫자 놀음일 뿐이고, 이 이상의 부채증가를 대한민국이 버틸 수 있는지 없는지 살펴보는 게 더 중요할 것 같다는 생각이 들었다. 

 

헌데, 정말 이상하다. 아파트 전월세 건수가 왜 줄어들고 있는건지... 진짜 세입자들이 매입하여 자가 주택에 사는 걸까?