울산시 중구 반구동 e편한세상강변 실거래,전세가격,월세가격 현황 [2024-01-24]

울산광역시 중구 반구동 679 e편한세상 강변아파트는 1112세대의 대단지로, 태화강 지류 인근에 위치하고 있습니다. 초등학교가 2블럭 정도 거리에 있어서 저학년은 데리고 등하교 해야 할 것으로 보이고, 중학교는 먼 편입니다. 왜 이렇게 배치된 것인지

 

[문서버전 : Report240120]

1. e편한세상강변 아파트 단지와 아파트 거래정보

* 국토교통부실거래가 2024.1.24 기준

(1) 단지정보 개요

단지명	e편한세상 강변
주  소	울산광역시 중구 반구동 679 e편한세상 강변
건물동수	11	최고층수	21
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2015/03/02	건물분류	아파트
분양세대	1,112	주차대수	1,373
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	(주)화인파트너스
건설사	고려개발	건물구조	철골철근콘크리트구조
관리업체	(주)디이씨오	관리소	052-281-0038
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	에스원	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	248%	건폐율	23%
전용타입	3타입

 

(2) 울산 중구 전용 84㎡타입의매매와 전세가격 평균(지역정보)

매매가격 평균은 2022년 말 수준이다. 전세가격이 많이 상승했는데, 지금 분석중인 e편한세상 강변의 이상하게 높은 전세가격으로 인한 평균 가격 상승으로 보인다. 그로 인해서 전세가배율은 매우 좁혀졌다. 갭투기 하기 좋아졌다는 말이다.

이것이 좋은 현상은 아니다.

성남시 중원구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 울산시 중구 매매/전세 거래면적(지역정보)

2020년 11월이 최대거래면적이다. 경상남도 지역은 2020년 10월에 피크였는데, 울산지역의 외지인 투자시기는 한달 정도 시간차를 두고 들어온 것으로 보인다. 전세거래량이 매매거래량에 미치지 못하는 기간이 상당한 것도 특이하다. 전세사느니 다들 집을 사는 것으로 생각할 수 있을 것 같다. 역시 전국 근로소득 1위 지역의 위엄인가.

울산시 중구 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 중구 반구동 실거래건수와 전세, 월세 거래건수 (연도별 거래량계)

임차물량이 단 한번도 매매거래건수를 넘은 적이 없다. 항상 매매거래량이 전세, 월세의 거래량을 초과하는 지역이다.

이건 정말 특이한 현상이다.

반구동의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

(5) 반구동 전용84타입 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

울산 반구동 주민들은 준신축에 대단지 아파트를 매우 선호하는 것으로 보인다. 유독 이 아파트만 거래량이 몰려있다.

2023년 1월부터 현재까지의 거래량과 거래가격대.

반구동의 건축연도별 전용84타입 거래량 및 실거래가격대

 

2. e편한세상강변 매매가와 전세가(전용: 84㎡)

(1) e편한세상강변 실거래가격 및 전세가격(비교)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 11월 : 65,000만원

[최근 실거래가] 2024년 1월 : 49,500만원

실거래 가격 추세	전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(2) e편한세상강변 전용 84㎡의 전세가, 월세보증금, 월세평균

전용101타입은 거래량 적어서 제외함. 

계약년월	전세	월세보증금	월세
202112	39,850
202201	35,000
202202	27,300
202203	32,500
202204	34,000
202205	38,000
202206	40,000
202207	36,417
202208	34,833
202209	37,133
202210	36,500	6,500	87.5
202211	37,233
202212	29,940	15,000	60
202301	27,750	15,000	70
202302	26,200
202303	28,500	7,000	80
202304	28,000	2,000	100
202305	27,667	4,000	110
202306	30,000
202307	37,000	6,000	100
202308		3,000	110
202310	33,000
202311	30,000
202401	40,000

(3) e편한세상강변 전용 74㎡의 전세가, 월세보증금, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
202112		2,000	120
202203	33,000	15,000	60
202204		3,000	100
202207		11,000	50
202208	33,500
202209	30,135
202211		10,000	73
202308		2,500	100

 

3. e편한세상강변 연도별 실거래가와 전세가격(전용: 84㎡)

 

2024년 매매가격이 2023년 중위가격 보다 높게 거래되었으며, 전세가격도 2022년 최고점에 계약되었다.

네이버 부동산에 18층 최고층 전세가격이 3억5천만원인데, 월등히 좋은 전세건인 4억으로 체결되었다고 납득할 사람은 많지 않아 보인다. 이상 가격의 거래로 보인다.

연도별 아파트매매가격	연도별 아파트전세가격

 

 

 

4. e편한세상강변 주변 매매,전세가 비교(전용: 84㎡)

2023년 1월 이후의 거래가격대이다. 매매가격과 전세가격이 모두 반구동 최상위권이다. 매매량이 전세량보다 많은 건 가격차이가 크지 않아서 일 것 같다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. e편한세상강변 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 4억~4억1천만원

분석년도 전세가 중위가격 : 2023년 29,000만원

전세가율(평균배수) : 1.41
전세가율(중위배수) : 1.37

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 4억1천만원(+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2024년 1월 : 49,500만원

회사채 AA- 3년물 수익율 : 4.00% 수준

 

최근 거래가격 기준 약 8000만원의 권리금을 주고 산 격. 대출없이 구매한 조건이며, 대출이 있을 경우 월 이자비용을 초과비용에 합산하여, 이 자산을 취득하며 얻을 것으로 기대하는 편익(직주근접, 출퇴근용이, 양육, 생활환경 개선등)이 비용보다 크다면 좋은 거래임.

 

가격대가 대부분 기대수익율 수준에서 움직이며, 자산시장이 크게 왜곡된 것으로 보이진 않는 지역임. 통상 권리금으로 표기한 적정가격 +알파 금액은 어느 곳이나 있기 마련이고 기대수익보다 월 이자비용 수준만큼 이탈된 것이므로 큰 차이도 아님. 편익만 집중 생각해서 판단해도 될 시기임. 본 판단기준은 현시점 기준임. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)