해운대구 재송동 더샵센텀파크1차 실거래, 전세, 월세가격 현황[2024-1-24]

부산광역시 해운대구 재송동 1200 더샵센텀파크1차는 2단지 넘어에 동해선 센텀역이 자리하고, 수영강과 가까운 위치에 있습니다. 센텀초교, 센텀중학교, 센텀고교가 단지 위아래로 배치되어 있고, 주변이 고층 아파트들로 구성된 지역입니다. 주변이 일반상업지역에 일반산업단지도 근처에 있어서 직주근접 가능한 곳 같습니다. 

 

 

 

[문서버전 : Report240120]

1. 더샵센텀파크1차 아파트 단지와 아파트 거래정보

*본 자료는 국토부실거래가 2024.1.24 자료기준 / 부동산원 2024.1.19 단지정보

(1) 단지정보 개요

단지명	더샵센텀파크1차
주  소	부산광역시 해운대구 재송동 1200 더샵센텀파크1차
건물동수	14	최고층수	51
공급형태	분양	복도타입	혼합식
승인일	2005-10-26	건물분류	아파트
분양세대	2752	주차대수	4599
공공임대	0	전기차(지상)	설치
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	(주)백송건설
건설사	포스코건설(주)	건물구조	철근콘크리트구조
주택관리	(주)아주관리	관리사무소	051-744-4747
음식물처리	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	SK쉴더스(주)	전기계약	종합계약
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 기타
용적률	555%	건폐율	86%
전용타입	6타입

 

(2) 해운대구 전용 84㎡타입의매매와 전세가격 평균(지역정보)

해운대구 전체의 전용84타입 매매가격은 2023년 최정점 가격대에서 하락하고 있다. 전세가격 평균 또한 평이한 수준이다. 전세가격 평균 정점시기는 2022년 이었고, 현재 평균가격은 그보다 낮다.

부산시 해운대구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 지역의 매매/전세 거래면적(지역정보)

해운대구의 아파트 전체 거래면적량의 최 정점은 2020년 10월이었고, 조금은 조심스러운 예측이지만, 다시 이런 거래량이 나오는 건 불가능해 보인다. 이전 최고거래면적인 2015년 6월이었다. 이유는 간단하다. 현재 가격대에서 정부의 가계대출 확대정책인 특례 40조원을 풀었어도, 거래면적의 증가량은 역대로 보자면 미미한 수준임을 알 수 있다. 임계치다.

지역의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 해운대구 재송동 실거래건수와 전세, 월세 거래건수 (연도별 전체 아파트 거래량)

누가봐도 우하향세다. 정부의 특례대출 40조원이 풀렸던 2023년도 2012년 이후 매매거래량 수준 이하다. 전세물량은 2020년 1000건 가까이 오른 상태로 유지중이고, 월세는 2022년 600건과 비슷한 2023년 이었다. 팔지 않고 계속 거주한다면 문제될 일은 없으나, 매각시 애로사항이 있을 것이다. 

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

(5) 해운대구 재송동 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

구축과 신축이 어우러진 동네다. 가격대도 비교적 안정적인 범위다. 2005년도 건축년인 아파트의 가격대는 향, 위치, 층수등에 따라서 가격대가 크게 벌어져 있다. 가격범위가 2억을 넘어선다. 같은 평형에서 말이다. 타 단지들은 비교적 안정적이다. 

재송동의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

2. 더샵센텀파크1차 매매가와 전세가(전용: 84㎡)

(1) 더샵센텀파크1차 실거래가격 및 전세가격(비교)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 9월 : 130,000만원

[최근 실거래가] 2024년 1월 : 90,000만원

 

2020년부터 2021년 사이에 아파트 가격을 끌어올리려 아주 장난질을 심하게 해놓은 단지다. 아래에 실거래, 전세가격 시세표 플롯을 보면 가격 상승기에 계약취소들이 우상향으로 밀집된 모습을 보면 알 수있다. 중요시점마다 실거래 등록 및 계약취소가 빈번했다. 

실거래 가격 추세	전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(2) 더샵센텀파크1차 전용 84㎡의 전세가, 월세보증금, 월세평균

계약년월	전세	월세	월세
202112	44,936	12,500	101
202201	50,781	4,955	148
202202	43,572	13,333	91
202203	46,633	21,000	90
202204	43,925	7,238	125
202205	44,513	10,500	156
202206	44,727	13,250	145
202207	50,289	13,353	130
202208	47,060	2,500	159
202209	45,288	16,729	114
202210	49,180	4,033	149
202211	45,460	4,600	156
202212	44,000	8,500	151
202301	42,571	2,000	140
202302	43,750	13,400	115
202303	37,429	5,000	130
202304	40,933	5,000	155
202305	40,500	5,333	148
202306	40,714	5,000	157
202307	39,000	4,000	165
202308	42,400	3,000	170
202309	44,111	3,000	160
202310	43,444	5,333	163
202311	44,500	12,000	137
202312	45,507	13,417	129
202401	49,275	11,000	125

(3) 더샵센텀파크1차 전용 100㎡의 전세가, 월세보증금, 월세평균

계약년월	전세	월세	월세
202112	50,800	31,250	150
202201	55,500
202202	51,300	10,000	140
202203	70,000
202204	67,833	5,000	200
202205	65,000
202206	61,833	5,000	220
202207	60,000	5,000	220
202208	66,000
202209	52,000
202210	62,250	5,000	215
202211		30,000	135
202212	60,000	20,000	150
202301		40,000	80
202302	55,000
202304	54,500
202305	50,500	2,000	25
202306	54,000
202307
202308	57,000
202309	52,000	7,500	190
202310	60,000
202311	54,500	10,000	200
202312		10,500	188

(4) 더샵센텀파크1차 전용 125㎡의 전세가, 월세보증금, 월세평균

계약년월	전세	월세	월세
202112	85,000	5,000	158
202201		4,500	157
202202	80,000
202203	90,000
202204		5,000	158
202205	56,700
202206	60,000
202207
202208	61,950
202209	60,900
202210	62,500	50,000	110
202211	71,250	29,438	223
202212		12,500	263
202301	80,500	10,000	230
202302	70,000	56,000	50
202303		10,000	290
202304	71,500
202305		6,667	210
202306	65,200	30,000	130
202307
202308		6,000	250
202309	66,000
202310	70,667	5,000	290
202311		25,000	225

(5) 더샵센텀파크1차 전용 126㎡의 전세가, 월세보증금, 월세평균

계약년월	전세	월세	월세
202112	66,917
202201	95,000
202202	55,650
202203		11,667	263
202204		30,000	150
202205	85,000	15,000	270
202206	63,000	50,000	130
202207	69,450	20,000	300
202208	80,300	50,000	180
202209	82,500
202210		60,000	110
202211	73,000	60,000	100
202212	52,500	5,000	270
202301	60,000
202302	65,000
202303	67,750	20,000	230
202304	57,500	5,000	200
202305	71,000	10,000	220
202306	60,000	15,000	230
202307	72,000
202308	65,000
202309	70,667
202310	68,000	15,000	240
202311	63,875	27,500	118
202312	66,000
202401	66,000

(6) 더샵센텀파크1차 전용 151㎡의 전세가, 월세보증금, 월세평균

계약년월	전세	월세	월세
202112	105,000	17,500	149
202201	95,000	16,000	117
202202		25,000	230
202203	112,500	50,000	230
202204	100,000	42,500	70
202206	81,383
202207	70,000	10,000	400
202208	105,000	78,000	50
202209	75,075
202210	76,625	3,000	199
202211	74,000	13,333	383
202212	76,333
202301	77,000	20,000	130
202303	97,500
202304	57,500	30,000	180
202306	69,750	20,000	350
202307	70,000
202308	70,925	27,500	135
202309	66,000	10,000	277
202310		23,333	220
202311	80,000
202312	95,000	30,000	250

 

3. 더샵센텀파크1차 연도별 실거래가와 전세가격(전용: 84㎡)

 

전세로 대변되는 실사용가치는 2023년 중위가격대가 하락하다가, 2024년 중위가격이 다시 상승함. 하지만 2024년은 현재 거래량이 적어서 지표로 보기는 어려움. 2024년 최고 전세가격은 2022년 전세가 최고시기와 가격대 비슷한 수준임. 그렇다면 이 이하로 예상하는게 적정함.

 

매매가격은 중위가격대에서 2023년 중위가격대와 비슷하게 거래되고 있음. 호가 내리지 않고 있다는 의미인데, 신중할 필요가 있음. 매입을 검토할 때도 거래가 별로 없는데, 본인이 팔때는 거래가 활발해 질 거라는 기대는 위험함.

연도별 아파트매매가격	연도별 아파트전세가격

 

 

4. 더샵센텀파크1차 주변 매매,전세가 비교(전용: 84㎡)

매매가격대에서는 2023년 1월 이후의 거래량에서 최고 가격대에 위치하고 있음.

전세가격대는 재송동 인근의 시세가 2억에서 4억대에 있음. ( 매매가격과 비교하면 천지차이임. 전세는 비슷한데, 매매가격은 매우 비싼 형국이란 의미임. )

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 더샵센텀파크1차 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 6억8천만~7억7천만원

분석년도 전세가 중위가격 : 2023년 43,000만원

전세가율(평균배수) : 1.78
전세가율(중위배수) : 1.58

 

2022년도 전세가 배율이 3배 가까이 상승한 것은 누가봐도 거품임. 실 사용가치는 저 아래에 있는데, 거래도 되지 않는 고가의 매매거래가 있었다고 밖에는 생각하기 어려움. 그것도 2020년부터 매매가격이 끌어올려진 것 같은 상승과 이후 거래단절시기가 그런 것을 대변함. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 6억9천만원(+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2024년 1월 : 90,000만원

회사채 AA- 3년물 수익율 : 4.00% 수준

 

최근 거래가격 기준 2억1천만원 권리금 주고 자산 취득한 샘. 대출없이 현금 구매조건이며, 대출이 있다면 월이자를 초과비용에 합산하여, 당 자산을 취득하므로써 얻을 편익(직주근접, 출퇴근용이, 양육환경, 생활환경 개선)보다 비용이 적다면 좋은 거래다. 

 

수익율 수준에서 움직이던 실거래가격이 본 격적으로 이탈한 시기는 2020년이다. 모두 부동산거래량 급등기를 가리키고 있으며, 이 시기부터 본격적인 거품품이 발생한 것으로 여길 수 있다.

 

9억원을 4%예금에 3년 넣어두면 세전, 3600만원x3년이다. 3년 거주하고 재 매각시 10억이면 본전이다. 대출없이 샀을 때의 얘기다. 이 기간동안 대출이자다. 나간 만큼 아파트 가격은 거꾸로 올라야 본전이 된다. 취등록세등은 빼고 말이다.

 

누구든 대출받아서 자산을 취득할 수는 있으나, 이문을 남기긴 쉽지 않아보이는 시기로 보인다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)