의정부시 금오동 현대아이파크 아파트 실거래가 분석(힐스테이트금오더퍼스트 분양가격 비교자료)

경기도 의정부시 금오동 469-4에 위치한 아이파크와 금오동 인근에 분양되는 "힐스테이트금오더퍼스트"의 분양가격을 비교하고 금오동 아파트 거래를 분석합니다. 

 

* 금오동 힐스테이트금오더퍼스트 분양가 정보 *

 

 

1. 금오현대아이파크 단지 개요

세대수	814세대(총10개동)	저/최고층	13층/20층
사용승인일	2002년 06월 03일	총주차대수	874대(세대당 1.07대)
용적률	219%	건폐율	14%
건설사	현대산업개발(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-852-7171
주소	경기도 의정부시 금오동 469-4
면적	대분류 1타입

 

2. 금오현대아이파크 매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 11월 : 55,000만

[최근 실거래가] 2023년 11월 : 37,700만원

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

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(1) 현대아이파크 실거래가격과 전세, 월세계약기간 비교 (단위 : 만원)

평균 거래가격대인데, 다음 달인 2023년 12월에 만기되는 전세가가 37,000만원으로 최근 시세와 붙어있음.

년월	실거래	전세	월세	월세
2021년11월	51,600	35,550
2021년12월	0	37,000	20,000	63
2022년01월	50,250	23,500	30,000	20
2022년02월	0	30,833	10,000	90
2022년03월	49,700	28,000	14,500	60
2022년04월	48,500	28,800	11,500	78
2022년05월	46,800	34,000
2022년06월	54,000	29,000	11,500	75
2022년07월	0	28,313	4,000	95
2022년08월	45,000	28,558	9,667	84
2022년09월	0	26,350
2022년10월	37,000	28,100	14,500	50
2022년11월	37,500	27,433
2022년12월	35,000	27,400	5,000	100
2023년01월	34,000	25,667	3,000	90
2023년02월	34,800	26,357	5,000	100
2023년03월	35,350	24,667
2023년04월	33,800	24,800	4,000	83
2023년05월	0	26,333	7,000	85
2023년06월	37,140		5,000	100
2023년07월	39,000		10,000	60
2023년08월	38,400	27,667
2023년09월	37,780	28,857	4,000	105
2023년10월	39,250	29,000
2023년11월	37,700	29,500

 

3. 금오현대아이파크 연도별 실거래가격과 연도별 전세가 데이터

전세가격은 정상범위의 중위가격대로 정상복귀된 상태.

매매가격대는 차근차근 가격대 내려오는 모습. 단기적인 급락에도 정부의 정책모기지가 거래량을 받쳐준 모양임.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 금오현대아이파크 아파트 실거래가와 전세가비교(기준 - 전용면적 :  84㎡)

아이파크가 의정부경전철 "경기도청북부청사역", "새말역"사이에 있고, 의순초등학교, 천보중학교와 부터 있어서인지, 

실사용가치인 전세가격이 높은 편임. (매매가에서는 "금오2차신도브래뉴업"과 약간 낮은 가격대 임에도 전세가격은 오히려 높은 이유로 보임. )

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 금오현대아이파크 아파트 적정가격과 데이터 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 3억7천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 27,000만원

전세가율(평균배수) : 1.43
전세가율(중위배수) : 1.35

 

가격대는 상당히 안정적이며, 수요도에서 금오동 기준 수위권임에도 2021년 급등에서 벗어나 추세적 가격선에 있음.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 3억3천만원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 11월 : 37,700만원

회사채AA- 3년물(무보증) 수익율 : 4.695% ( 2023.11.09 기준 )

 

- 최근 거래가 기준 20만원 초과비용발생상태.

최근 거래가격 기준으로 살펴보더라도, 4천7백만원의 권리금으로 자산 취득을 한 사례이므로 적정가격대라 할 수 있다.

월 20만원의 초과비용은 생활편의, 직주근접, 양육환경개선등으로 상쇄되고도 남을 수준으로 보이는 수준이라, 최근 거래가격대 매우 적정하다 할 수있다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)