의정부시 금오동 금오신도브래뉴업2차 (의정부 푸르지오 클라시엘 비교자료)

경기도 의정부시 금오동 344-17에 위치한 신도브래뉴업아파트는 동오역 주변의 아파트이다. 인근에 의정부 푸르지오 클라시엘이 2027년 12월 예정으로 분양진행중으로 비교자료로 참고하시길.

 

 

동오초교가 큰길로 가야하므로, 저학년 학생에겐 긍정적이지 않음. 공원단지 아님, 대형마트는 차량이용, 역은 멀지 않은편.

 

1. 신도브래뉴업2차 단지 개요

세대수	1111세대(총14개동)	저/최고층	14층/25층
사용승인일	2007년 11월 23일	총주차대수	1169대(세대당 1.05대)
용적률	284%	건폐율	19%
건설사	(주)신도종합건설
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-846-0020
주소	경기도 의정부시 금오동 344-17
면적	대분류 4타입

 

 

2.  신도브래뉴업2차 실거래가격과 전세가격 (전용 :  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 9월 : 49,900만원

[최근 실거래가] 2023년 10월 : 31,850만원

 

조심스럽지만, 현 추세면 깡통전세를 포함하여 전세가격이 위험한 모습.

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

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(1)전용면적 84㎡의 전,월세 계약기간내 실거래가격(평균/단위:만원)

계약년월	실거래가	전세	월세보증	월세
2021년10월		22,000	4,333	103
2021년11월	48,250	30,700
2021년12월	45,000	28,667	3,000	100
2022년01월		31,300	2,500	95
2022년02월		33,000
2022년03월	47,500	30,640	4,000	92
2022년04월	47,750	33,000
2022년05월		29,250	15,000	58
2022년06월		29,822	6,500	90
2022년07월	42,750	30,500	1,500	75
2022년08월	40,625	28,000	20,000	30
2022년09월		25,285	20,000	30
2022년10월	40,000	24,333
2022년11월		23,250	2,000	95
2022년12월	39,000	22,667
2023년01월	38,500	22,714
2023년02월	33,750	22,000
2023년03월	37,750	26,333
2023년04월	35,733	21,056
2023년05월	35,500	26,000	3,333	87
2023년06월	40,875	19,729	1,362	43
2023년07월		23,500
2023년08월	37,667	22,000	2,500	95
2023년09월	33,350	24,000	2,500	93
2023년10월	31,850	24,125	2,000	95

(2)전용면적 59㎡의 전,월세 계약기간내 실거래가격(평균/단위:만원)

계약년월	실거래가	전세	월세보증	월세
2021년10월	39,600		7,275	54
2021년11월		29,500
2021년12월	35,000
2022년01월		21,000
2022년03월	38,700		2,000	88
2022년04월	36,500	20,000	15,654	22
2022년05월	38,500	25,500
2022년06월	37,000	23,500
2022년07월		26,000	10,500	47
2022년09월		20,000
2022년10월			8,333	60
2022년11월			7,900	63
2023년02월		19,500	7,667	58
2023년03월		19,750	3,000	75
2023년04월	29,225	20,000	13,667	30
2023년05월	29,763	17,000	2,500	75
2023년06월		20,000
2023년07월		19,500	2,000	80
2023년08월		20,000	12,550	18
2023년09월		19,808	2,000	70
2023년10월	29,000	20,000	2,000	85
2023년11월	28,650	22,000

(3)전용면적 71㎡의 전,월세 계약기간내 실거래가격(평균/단위:만원)

계약년월	실거래가	전세	월세보증	월세
2021년10월		26,000
2022년01월			1,100	80
2022년02월		30,000
2022년05월			3,000	95
2022년06월			5,000	90
2022년07월	32,500		10,000	65
2022년10월		22,500	3,000	90
2022년11월		23,000
2022년12월		20,000	3,000	90
2023년01월		22,500
2023년03월		23,000
2023년08월	30,600
2023년09월		21,500

(4)전용면적 117㎡의 전,월세 계약기간내 실거래가격(평균/단위:만원)

계약년월	실거래가	전세	월세보증	월세
2022년02월		34,000
2022년03월		40,000
2022년04월		30,000
2022년07월		42,000
2022년08월		31,500	10,000	100
2022년10월	51,500
2023년02월		35,000
2023년03월		30,000
2023년06월	52,500
2023년07월	47,500

 

 

3. 신도브래뉴업2차 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터(전용 :  84㎡)

 

실사용가치로 전세수요는 꾸준한 곳으로 보임. 다만, 2021년, 2022년전세가가 급등한 것이 2023, 2024년에 역전세로 돌아올 것으로 보임. 매매가격은 하락추세임. ( 하락이라고 하지만, 2020년에 비하여 중위값이 아직 높다. 중위매매가격을 기준으로 화폐가치 훼손도로 봤을 때는 적정한 수준일 것으로 예측됨. )

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 신도브래뉴업2차 아파트 근처의 매매가와 전세가비교(전용 :  84㎡)

현대아이파크, 신도브래뉴 2개의 단지가 이쪽 지역에서는 선호되는 아파트 단지임. (매매, 전세 유사하지만, 전세에서는 아이파크가 더 선호되는 것으로 보임. )

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 신도브래뉴업2차 아파트 적정가격과 데이터 결론

(1) 전세가율대비 적정가격 : 3억3천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 23,000만원 (2023년 기준)

전세가율(평균배수) : 1.46
전세가율(중위배수) : 1.4

 

매매가격은 내려오고, 전세가격은 약간 상승하는 모습임. ( 아래 좌측 그래프 )

하지만, 아직 전세가율이 출렁거리는 것이 심한 편이고, 이로 인하여 가격안정성은 좋지 않아 보임. 전세가배율은 하락.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 2억9천만원 ( +부동산 선점 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 10월 : 31,850만원

회사채AA- 3년물 수익율 : 4.716% ( 23.11.13 )

 

최근 거래가격 기준, 3천만원 수준의 권리금을 지불하고 자산을 취득한 샘이며, 본 자산 취득으로 인하여, 생활편익, 육아환경개선, 직주근접, 출퇴근 비용감소등의 효과가 있다면, 권리금 비용이 상쇄될 수 있으며, 이 사항은 각 가정마다 다르므로 판단지표로만 검토.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

 

 

6. 의정부 푸르지오 클라시엘 분양가와 비교해 보시라.

 

신도브래뉴업2차와 호국로 길 맞은편에 새로 분양(2023년 12월 3일)되는 아파트 단지의 입주자 모집공고 중, 가격대는 아래와 같다. 분양가격이 주변에 있는 신도브래뉴에 비하여 좀 많이 과한거 같은데, 신축과 구축의 차이일 수 있고 금오역과 조금 더 가까운 프리미엄일 수 있겠으나, 아래의 분양가격은 조금 많이 과한것으로 보인다.