의정부시 용현동 송산주공1단지(금오동 분양 힐스테이트금오더퍼스트 참고자료)

경기도 의정부시 용현동 547-3에 송산주공아파트의 전용 59 타입 아파트 실거래, 전세, 월세정보를 제공하고, 금오동에 분양되는 힐스테이트금오더퍼스트의 전용 59 타입 비교자료.
 
 

 
 

* 금오동 힐스테이트금오더퍼스트 전용59 분양가 *

 
 

1. 송산주공1단지 단지 개요

세대수	1551세대(총18개동)	저/최고층	15층/20층
사용승인일	2002년 08월 16일	총주차대수	1413대(세대당 0.91대)
용적률	203%	건폐율	14%
건설사	(주)동서개발
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-852-0251
주소	경기도 의정부시 용현동 547-3
면적	대분류 2타입

 
 

2.  송산주공1단지 실거래가격과 전세가격 (전용면적 :  59㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)
 

[최고 실거래가] 2021년 11월 : 34,700만 원 (15층)
[최근 실거래가] 2023년 10월 : 23,000만원 (8층)

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

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(1) 전용49㎡의 최근 2년간 실거래, 전세, 월세현황 평균가

최근 실거래가 대비 높은 전세가격은 붉은색으로 표시 ( 평균 / 단위 : 만원 )
역전세, 깡통전세의 위험성이 높음을 표시한 것이고, 급매가 출회될 가능성이 높다는 의미임.

49(㎡)
계약년월	실거래가	전세	월세보증금	월세
2021년10월	25,870	16,736	1,000	63
2021년11월	25,350	18,630	7,500	26
2021년12월	24,730	16,833	4,250	48
2022년01월	22,000	15,433	1,000	60
2022년02월	0	19,167	1,667	58
2022년03월	25,800	17,538	2,250	58
2022년04월	0	16,830	2,233	63
2022년05월	24,600	16,400	3,500	53
2022년06월	0	15,294	4,000	50
2022년07월	0	15,000	3,333	61
2022년08월	25,450	16,800	13,500	13
2022년09월	0	13,545	3,750	54
2022년10월	0	14,650	1,667	63
2022년11월	18,833	14,700	1,000	60
2022년12월	18,500	14,203	12,000	10
2023년01월	0	14,240	4,333	51
2023년02월	20,000	13,640	3,900	53
2023년03월	0	12,000	5,500	50
2023년04월	0	13,000	2,333	58
2023년05월	18,000	11,313	2,333	56
2023년06월	0	11,650	2,000	60
2023년07월	0	12,960	4,643	43
2023년08월	18,433	12,750	3,000	50
2023년09월	17,000	13,625	2,667	51
2023년10월	17,067	13,000	1,500	59
2023년11월	0	13,500

 

(2) 전용 59㎡의 최근 2년간 실거래, 전세, 월세현황 평균가

최근 실거래가 대비 높은 전세가격은 붉은색으로 표시 ( 평균 / 단위 : 만원 )
역전세, 깡통전세의 위험성이 높음을 표시한 것이고, 급매가 출회될 가능성이 높다는 의미임.

59(㎡)
계약년월	실거래가	전세	월세보증금	월세
2021년10월	25,870	22,300	1,700	76
2021년11월	25,350	23,500
2021년12월	24,730	23,167
2022년01월	22,000	20,467
2022년02월	0	18,582	1,000	75
2022년03월	25,800	21,344	2,000	63
2022년04월	0	18,767	5,750	53
2022년05월	24,600	18,580	6,125	50
2022년06월	0	21,333	7,500	51
2022년07월	0	20,753	5,500	54
2022년08월	25,450	17,558	2,250	74
2022년09월	0	20,013	5,080	69
2022년10월	0	18,320	12,000	40
2022년11월	18,833	17,400	2,000	90
2022년12월	18,500	17,300	3,500	56
2023년01월	0	16,660	3,000	70
2023년02월	20,000	16,688	4,000	51
2023년03월	0	13,143	4,400	50
2023년04월	0	14,929	2,000	63
2023년05월	18,000	15,457	2,000	75
2023년06월	0	16,625	1,667	65
2023년07월	0	16,500	6,000	51
2023년08월	18,433	20,000	2,250	61
2023년09월	17,000	15,200	2,500	59
2023년10월	17,067	16,500	2,500	65
2023년11월	0	16,100

 

3. 송산주공 1단지 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

 
2021년의 폭등세를 아주 격렬하게 보여주는 가격범위 ( 거의 2억 원의 가격격차를 보인다. )
그에 비해서 전세는 잔잔하다. 실 수요가치의 변화보다는 높은 거래가격에 의해서 전세가격이 펌핑된 보습이지만, 2023년 들어서 급격히 사용가치는 정상화됨.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 
 

4. 송산주공 1단지 아파트 근처의 매매가와 전세가비교(전용면적 :  59㎡)

금오동에 분양되는 "힐스테이트금오더퍼스트"단지는 용현동의 "탑석센트럴자이"를 가격 비교 대상으로 삼은 듯함. 
저 분양가격이 무슨 근거에서 나왔을지 궁금했는데, 용현동의 탑석자이를 벤치마킹한 듯.
 
송산주공 1단지는 실사용가치 측면에서 가격대는 낮으면서도 선호도가 높아서 가성비 아파트인것 같다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 송산주공1단지 아파트 적정가격과 데이터 결론

(1) 전세가율대비 적정가격 : 2억 1천만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 16,000만 원
전세가율(평균배수) : 1.32
전세가율(중위배수) : 1.28
 
전세가격은 제법 견고한 가격대이며, 매매가격이 출렁인 충격이 지나가고 있는 중이다. (역전세, 깡통전세 확실시) 단, 매매가격의 하락세 및 급매 출현이 관건이 될 것으로 보임. 전용면적별 전세, 실거래가 평균 참고. 갭투기할 때도 반드시 전세보증금이 얼마인지 확인하고 접근 필수.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 
(2) 수익률그래프 적정가격 : 2억 원 (+부동산 선취 권리금)
최근 실거래가격 : 2023년 10월 : 23,000만 원 (8층)

회사채 AA- 3년물 수익률 : 4.7%
 
최근 거래가격 기준 3천만 원 권리금 주고 자산을 매입한 샘이며, 월 15~18만 원 정도 초과비용이 발생했으나, 자산 매입과 거주로 직주근접, 생활편의증가, 양육환경개선만으로도 월 비용은 상쇄되고도 남음. 투자가 아니라면 말이다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)