인구와주택-경기 성남시 분당구 임대인의 보증금(숨겨진 가계부채)

성남시 분당구 아파트 전세가격은 2025년 9월을 전후로 하여, 역전세 현상이 발생할 가능성이 높아 보이고 있다. (Shadow dept)

 

분당구 전체의 주택을 이용한 사인간의 대출(보증금) 규모는 17조3천억원 ( 2023년 1월 ~ 2024년 8월 )로 2022년 8월 이후로 보증금 기간을 넓힌다면 충분히 20조 원의 사인간 대출이 있을 것으로 생각된다. ( 총 252개의 시군구 중 단 1개의 구가 임대인의 보증금(대출) 규모가 20조 원이다. ) - 이것도 주택만 그렇다는 것이다. ( 상가를 계산한다면 더하면 더했지 절대 적지 않다. )

 

어쨌든 분당구 총 주택 보증금이 20개월간 17조5천억이니 월에 8천8백억 원가량의 사인간 대출이 일어나는 주택시장 규모다. 여기서 전세보증금이 차지하는 비율은 82.5%인 14조 3천억 원이다. 이 전세 보증금에서 아파트는 81.2%인 11조 7천억 원이다. 

 

전세거래량과 전세보증금 총량을 볼 때, 얄궂게도 정부의 특례보금자리 대출 시기에 전세 보증금이 크게 상승한 것을 알 수 있었다. 즉 대출이 저리로 나오니 기왕 전세 계약하고 나중에 돌려받을 수 있으리란 생각으로 전세 금액이 높아도 흔쾌히 한 것으로 보인다. 그게 2025년 재계약 시점 혹은 2027년에 문제가 될 가능성이 있다는 것이다. 물론 그 기간 동안 우리나라의 경기가 매우 크게 상승하고 소득도 큰 폭의 상승을 한다면 문제 될 것 같지는 않다. 근데 그럴 가능성이 매우 낮다. 

 

무리해서 전세까지 끼고 집을 산 집주인들의 문제가 심각할 수 있으며, 이 경우 아파트 전세가격이 높아서 보증보험이 되지 않았을 가능성이 높으므로 바로 경매로 진입될 가능성을 점친다. 이런 경매 물건들은 "찐"부자들이 줏어갈 확률이 매우 높기도 하다.

 

 

1-1. 경기도 성남시 분당구의 전세, 월세 보증금 월 규모

[1] 임차인 입장에서 전,월세 보증금은 해당 주택에 거주하기 위한 현물을 사용하기 위한 담보 비용이다. ( 현금을 대출해 준 것 )

[2] 임대인 입장에서 현물인 주택의 사용권을 주고 임차인에게 대출받은 빚이다. ( 이 부분을 명확히 알아야 한다. )

  - 정확히 임대인은 임차인에게 자신이 추가로 갖는 주택의 사용권을 임차인에게 건물(현물)로 제공하고 임차인에게 일정 기간 동안 독점할 권한을 주는 것이다. ( 즉 임차인에게 대출을 받은 것이다. 주택 사용권을 담보로 주고 말이다. )

[3] 성남시 분당구 임대인들의 20개월의 누적 보증금(=사인 대출)은 

성남시 분당구 임대인들의 월별 임차보증금(전,월세) 액수

 

 

[4] 아래 테이블은 위의 그래프를 구성하는, "월합계(단위 : 만원)"을 기준으로 작성한 것이다.

  - 성남시 분당구 하나의 시군구만으로 임대인의 20개월의 갚아야 할 보증금(부채)가 17조 3천억 원이다.

  - 당연하게도 위의 17조 3천억 원은 가계부채에 포함되지 않는다. 

 

[5] 우리나라 가계부채가 왜 3천조 원이 넘는다는 지는 이 부분만 보면 단박에 알 수 있다.

  - 하지만, 이는 BIS가 추계하는 가계부채인 GDP 101.5%에서 빠져 있다. ( 왜 가계부채가 심각한지 알아야 한다. )

년월	전세(만원)	월세(만원)	월합계
2023년01월	62,888,732	14,406,573	77,295,305
2023년02월	79,539,545	18,656,111	98,195,656
2023년03월	81,792,959	15,030,429	96,823,388
2023년04월	84,074,365	15,267,363	99,341,728
2023년05월	77,966,838	15,591,581	93,558,419
2023년06월	72,041,797	16,245,913	88,287,710
2023년07월	66,723,150	14,250,074	80,973,224
2023년08월	66,666,465	12,839,925	79,506,390
2023년09월	65,432,276	13,977,262	79,409,538
2023년10월	81,025,993	19,406,310	100,432,303
2023년11월	88,095,260	17,961,798	106,057,058
2023년12월	86,341,537	18,068,928	104,410,465
2024년01월	83,258,862	17,785,355	101,044,217
2024년02월	73,516,837	14,851,038	88,367,875
2024년03월	64,600,447	15,259,540	79,859,987
2024년04월	58,815,868	12,675,447	71,491,315
2024년05월	62,902,602	13,624,924	76,527,526
2024년06월	62,822,175	13,608,147	76,430,322
2024년07월	61,272,446	14,206,166	75,478,612
2024년08월	46,137,124	8,560,643	54,697,767

 

1-2. 경기도 성남시 분당구의 전세, 월세 보증금 합계

[1] 2023. 1월 ~ 2024. 8월까지 임차보증금 합계는 17조 3천억 원이다.

 

[2] 해당 기간에 전세보증금이 당연하게도 가장 많은 14조 2천5백억 원(82.5%), 월세 보증금은 3조 원(17.5%)였다.

항목	전세(만원)	월세(만원)	월합계
소계	1,425,915,278	302,273,527	1,728,188,805
비율	82.5%	17.5%	100.0%

 

 

 

2-1. 경기도 성남시 분당구의 전세 거래량 비율

[1] 성남시 분당구에서 전세 거래량의 절대량은 아파트로 70% 수준이다. 

 

[2] IT도시이니 젊은 이들이 직주근접을 위해서 오피스텔의 전세 임차도 많이 하는 지역이다. ( 14.8% )

년월	다가구	빌라	아파트	오피스텔	계
소계	2,848	1,613	20,276	4,289	29,026
비율	9.8%	5.6%	69.9%	14.8%	100.0%

 

 

2-2. 경기도 성남시 분당구의 전세 보증금 비율

[1] 아래 표는 총 전세 거래량과 해당 거래량의 보증금과 총 보증금 17조 5천억 중, 각 주택유형의 전세 보증금 비율이다.

 

[2] 아파트의 경우 전세거래량에서 70%를 차지하고, 전체 전세보증금 비율에서 81.2%를 차지하고 있다.

 

[3] 오피스텔의 경우 전세거래량에서 14.8%를 차지하고, 전체 전세보증금 비율에서 8.8%를 차지하고 있다.

다가구	빌라	아파트	오피스텔
67,545,875	76,012,786	1,170,236,996	127,302,072
4.7%	5.3%	81.2%	8.8%

 

 

[4] 위의 표를 기준으로 생각해 보면, 아파트의 전세 보증금은 과하게 높고, 이외 주택유형인 오피스텔, 빌라, 다가구의 전세가격은 상대적으로 저렴하거나 적정한 전세가격대라는 것을 알 수 있다. 특히 오피스텔 전세의 경우엔 거래량에 비해서 저렴한 것이고, 다가구의 전세인 경우 거래량 비율에 비해서 절반 수준의 전세가격이 형성되어 있다. 

 

  - 이는 생활편의시설, 교통과 양육환경 등의 조건에 따른 것일 가능성이 높다. ( 게다가 1기 신도시의 경우 모든 지원이 아파트 단지 인근에 집중되어 있었다. )

 

 

2-3. 경기도 성남시 분당구의 아파트 전세 보증금 월별 합계(비율)

[1] 분당에서 아파트 전세 보증금이 오버 페이스된 시점은 2023년 9월 전후인 것으로 보인다. 

  - 이 시기 다시 2024년 1월까지 정상화되어 가던 중, 2024년 2월부터 다시 오버페이스로 전세가격 거품이 발생한다.

  - 수요가 있어서 가격이 상승한다고 하지만, 이는 그걸 뛰어넘는 상황이란 것이다.

 

[2] 분당구에서 2025년 9월 전후로 역전세 상황이 도래한다 해도 전혀 이상하지 않다는 말이다.

성남시 분당구 아파트 월별 전세 거래량과 보증금( 단위 : 만원 / 거래량 : 건 )