마포구의 주택가격 상승과 총인구 감소 ( 2012.1 ~ 2024. 9 )
* 주택가격이 상승하면 당연하게 가장 먼저 감소하는 인구는 혼인율이 높고, 출산율이 높은 30~36세 연령대
* 출산정책이 백약이 무효인 것은 일자리가 있는 지역에서 "구축"시키며, "출산"은 하라는 어긋난 정책문제.
- 금리를 낮추며 자산가격을 상승시킨 것은 결국 자산형성이 덜된 젊은 층에 빚을 더 지던지, 지금 살고 있는 곳에서 떠나라고 하는 것과 다름없다.
- 또한 가당찮은 투자를 해서 돈을 벌었어야 한다는 헛소리는 자본주의를 너무나 모르는 무지한 사람들의 이야기 일뿐.
( 자본주의는 승자독식을 권장하는 사회다. 모두가 승자가 되어 투자이익을 공유할 수 없다는 말이다. 패자는 반드시 나타난다. )
[1] 마포구 3400세대가 넘는 대형 단지로 아파트 가격 변화가 고스란히 묻어나는 "구축" 중소형 아파트 단지이다.
[2] 마포구에서 이만한 위치적 강점을 갖고 있는 지역은 공덕 정도일 것으로 보인다.
- 월드컵경기장역 인근에 6호선 인접지역이고, 마포구청, 상암월드컵 경기장내 대형마트, 하늘공원등등 조금만 더 새 건물에 조금만 더 평수가 넓었다면... 더 비쌌을 것으로 보인다. ( 그만큼 선호될 가능성이 높은 지역이다. )
[3] 가장 가까운 곳에 DMC래미안 2005년식 전용59 타입의 가격이 호가가 9억 7천만 원인데, 성산시영 10동 2층이 11억 3천만 원에 호가가 형성되어 있다. ( 재건축 조합 설립진행 중이란다. 그러니까 비싼 것이란다. )
- 이후 추가 분담금 내고 전용84로 무료 업그레이드를 꿈꾸는 것 같다.
- DMC래미안 남가좌2차 2005년식 아파트의 전용 84 타입이 호가가 11억 원이다.
[4] 성산시영아파트 재건축 추진하는 단지의 전용59타입이 11억 3천만 원이고, 이건 정말 제정신이 아니다.
- 분명히 가치는 있을 것이나, 지금 이 아파트를 쥐고 있는 사람은 더 받으려 하고, 사려는 사람은 더 깎으려 할 것이다.
- 버티는 사람이 승리하겠지만, 이후 추가적 가격 상승은 기대하기 어렵다. 어디까지나 마포구에서 경기도 지역에 비해 입지가 좋다는 표현일 뿐이다.
[5] 그러면서 마포구 인구수는 지속적으로 감소해 간다.
- 마포구의 총인구수는 2019년 1월을 기점으로 장기하락으로 확실히 방향이 잡혔다. ( 2019년 1월까지 잠시 인구 증가 )
- 이걸 골드크로스로 불러야 할지, 데드크로스로 봐야 할지는 각 처한 상황에 따라 다를 것이다.
1. 성산시영아파트( 마포구 성산동 )
[1] 마포구 성산동에서 세부 동으로는 성산제2동에 인구수와 세대수가 많지만, 평균 세대원수가 적은 지역으로 "성산동" 범위 내에서 가장 대규모 단지로 볼 수 있는 성산시영아파트를 분석한다.
[2] 성산시영아파트는 3개의 건설사인 대우(주), 선경건설, 유원건설의 3개의 건설사가 시공했으며, 총 3710세대다.
- 유원건설이 맡은 지역은 전용59㎡이고, 나머지 대우(주)와 선경건설이 지은 아파트의 전용면적은 전용 50㎡ 타입이다.
[3] 이 아파트의 매매가격은 드라마틱한 가격을 보이며 장기적으로 가격 상승을 이뤘다.
2. 성산시영아파트-건설사별 연도별 거래량
[1] 네이버 부동산에서는 하나의 매물로 보이지만, 국토부 실거래가공개에서는 3개의 아파트로 구분되어 나타나므로 개별 구분.
- 구분된 것으로 미루어보아 성산시영아파트에서 대우(주)가 건축한 아파트 지역이 선호도가 높은 것으로 보인다.
[2] 공통적 이게도 2022년 거래량이 줄어들었지만, 특례대출 시기 거래량이 증가한 모습이다.
- 2024년은 아직 2달이 남은 상태이므로 거래량은 2023년에 비하여 더 증가할 것이다.
- 단기적으로 2020년의 거래량을 넘을 수 있을지 관전포인트다.
( 정부의 아파트 유동성 공급에 의해서 거래량이 증가한다면 이건 재화 시장이나 다름없다. 살기 위해서 아파트를 구입하는 게 아니라는 말이다. 사두면 오를 테니 사두자 하는 투기판이란 얘기다. )
| 계약년 | 성산시영 (대우-전용59) |
성산시영 (선경-전용50) |
성산시영 (유원-전용59) |
| 2012년 | 35 | 45 | 36 |
| 2013년 | 57 | 42 | 50 |
| 2014년 | 51 | 38 | 49 |
| 2015년 | 88 | 81 | 69 |
| 2016년 | 83 | 58 | 62 |
| 2017년 | 112 | 86 | 95 |
| 2018년 | 54 | 53 | 42 |
| 2019년 | 44 | 37 | 50 |
| 2020년 | 41 | 39 | 39 |
| 2021년 | 28 | 33 | 25 |
| 2022년 | 14 | 9 | 12 |
| 2023년 | 34 | 23 | 30 |
| 2024년 | 37 | 22 | 33 |
| 총합계 | 678 | 566 | 592 |
3. 성산시영아파트-건설사별 연도/월별 평균가격 ( 2012년 1월~2024년10월 )
[1] 성산시영 - 대우(주) 건설부분 : 전용 50㎡ 타입
- 2012년 11월 27,167만원 ( 평균 최저가 ) -> 2021년 10월 11억 2천만 원 ( 평균 최고가격 )
[2] 성산시영 - 선경건설 건설부분 : 전용 50㎡ 타입
- 2012년 11월 28,200만원 ( 평균 최저가 ) -> 2021년 8월 11억 6천233만 원 ( 평균 최고가격 )
[3] 성산시영 - 유원건설 건설부분 : 전용 59㎡ 타입
- 2012년 11월 34,000만원 ( 평균 최저가 ) -> 2021년 10월 13억 4천만 원 ( 평균 최고가격 )
* 모두 최저점에서 샀다면 10억 이상은 벌었을 것이다. 2012년 3억원대의 자산을 갖고 있을 사람들은 당시 40~50대의 중장년층으로 베이비붐 세대들이다. 지금 이들은 국민연금 수령하거나 수령대기자에 자산의 승수효과까지 누린 세대다. 즉 노력했고 자산을 묻어둘 정도의 재력가였다면 2019~2021년 사이에 소위 영끌이라던 청년들의 골수까지 뽑아 먹으며 자산을 젊은 층에게 넘긴 것이다.
* 싸게 사서 비싸게 파는건 자본주의 세상에서 매우 권고되며, 지향되는 세계관이다. 그들은 성공했다. ( 혹은 그들의 자녀까지도 성공했을 것이다. ) 하지만 이는 정말 버라이어티 하게 바꿨다.
4. 성산시영아파트-건설사별 연도/월별 평균가격 ( 2019년 1월~2024년10월 )
[1] 국토부 실거래가 2024년 10월 25일까지의 데이터를 기준으로 살펴본다.
[2] 전용59㎡와 전용 50㎡의 거래는 9월이 마지막이다. 심지어 대우(주)가 시공한 전용 50㎡타입은 8월이 마지막 거래다.
- 재건축 기대감에 거래평균가격이 크게 상승했다.
[3] 인근 DMC래미안과 직접 비교 시 성산시영아파트가 갖는 경쟁우위는 지하철 역사와의 거리, 상암월드컵 경기장 인프라 사용정도다. 하지만 성산시영은 DMC래미안 가격과 경쟁하고 있다. ( 구축에 들어가서 살 집이 아니란 얘기다. 사두고 언젠가 재건축되는 순간이 오면 DMC래미안보다 신축이 될 것이란 기대감이 붙은 가격대다. )
- 당장 들어가서 살아야 할 사람들이라면 아파트 컨디션을 본다면 감히 입주해서 직접 살지 못할 것이다. ( 10억이 넘는 돈을 주고 이런 컨디션의 집에 들어가서 살아야 한다면 말이다. )
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