아파트 및 빌라 등 주택의 구입 및 전세를 구할 때, 가격의 적정성을 판단하기 위한 자료를 제공해 드립니다.
2016년부터 현재까지의 흐름과 "시군->동 단위"의 거래를 한 번에 볼 수 있도록 보고서 형태를 일원화하여, 보기 편리하도록 합니다.
| [ 23/6/12 ~ 23/7/15 ]까지 개발한 내용은 모두 보고서에 표시됩니다. - 표시정보 중 면적은 "전용면적" 기준입니다. 네이버, 다음 부동산 사이트에서 "114/84" 라고 표시된 것의 뒷부분입니다. (위의 114/84 는 공급면적 114㎡/전용면적 84㎡이고, 보고서는 전용면적을 기준으로 삼습니다.) - 아파트의 실거래가, 전세가 ( 국토부실거래가 사이트 ) - 기준금리(한국은행), 회사채금리(통계청은 평균, 서울외국환중개사이트는 당일 낮은 금리)로 적용합니다. - PIR의 기준은 3인가족 도시근로자 중위소득을 기준으로 연도별 적용합니다. ( 35배 이상은 의미없어 표시 않습니다. ) - 동네시세 : 분석 대상 단지기준 같은 "동"의 유사면적 "± 1㎡를 기준으로 실거래가 있는 주변 아파트를 표시합니다. - 전세시세 : 동네시세와 마찬가지로 같은 "동"의 유사면적 "± 1㎡를 기준으로 실전세거래가 있는 것을 표시합니다. - 박스플롯차트에 붉은 "점"은 실거래건수를 표시하는데, 너무 많으면 생략됩니다. (예 : 헬리오시티가 그랬습니다.) |
<주의> 모든 자료는 국토부 실거래자료를 토대로 합니다. ( 일부 전/월세 오기인 것 같으나 원본유지함 )
<기본정보>
자료기준일 : 2012년 1월 1일 - 2023년 7월 20일 ( 14시 00분 )
단지 : 롯데캐슬골드2단지 (롯데캐슬골드)
사용승인일 : 2007년 8월 1일
주소 : 인천시 남동구 구월동 24
평형 : 타입 많음
세대 : 3384세대 ( 용적률 347%, 건폐율 18% )
난방 : 개별난방, 도시가스
[ 지역 마이크로 데이터 분석 ] 본 분석은 데이터만을 봅니다. 데이터를 설명드립니다.
적정가 : 3억 8천 ~ 4억 (현재 회사채(AA-) 3년물 4.45% 수익률 기준)
롯데캐슬, 힐스테이트 브랜드 경쟁을 하는 것인지는 모르겠으나, 붙어 있는 단지의 호가가 천차만별입니다.
브랜드는 염두에 두지 마시고, 실거래에 가족의 보금자리가 필요하시다면 연말까지 급매 기다려 보시길 추천.
적정가 이상의 가격은 물건에 대한 선취 "프리미엄" 이라고 여기시고, 적정여부를 판단하시길 권고드립니다.
역전세 심각한 몇몇의 물건이 있으나, 생각지 마시고 근처에서 보금자리 필요하시다면 적정가에 판단하세요. 끝.
A. 우리동네의 아파트 실거래량
1) 서울/경기/인천을 대상으로 합니다. ( 분석 아파트가 속한 시도 전역의 총 거래량표시 )
2) 분석대상 아파트가 속한 군/구의 총 거래량 표시
3) 롯데캐슬골드가 위치한 구월동은 2023년 2월 ~ 5월까지 거래량 증가 후, 6월부터 꺾임. ( 서울, 경기 비슷 )
B. 우리동네의 아파트 평균가격
1) 분석대상 아파트가 속한 시, 도와 군/구의 평균 거래가격을 표시합니다.
2) 구월동 평균 실거래가는 약간 하락
3) 인천시 평균 실거래가는 4억 선에 근접했으나, 남동구 지역은 3억 3천 선으로 벌어짐.
- 남동구 지역의 실거래 가격은 인천시 평균실거래가에 한달 정도 후행 ( 하지만 2023년 5월부터 가격차 벌어짐 )
1-1. 롯데캐슬골드2단지 [전용 84㎡] 실거래가와 기준금리 관계
1) 롯데캐슬골드2단지의 희한한 거래가격 상승 모습. 마치 "I I"자와 같은 모양으로 2020년 솟구치고, 2021년 솟구치는 모양.
- 대개의 경우, 지난번 거래를 바닥 삼아 그 이상으로 오르는데, 마치 2020년 거래를 우측의 2021년으로 옮긴 듯한 모습.
- 2021년~2022년 사이의 최상단 거래가의 웅장한 모습. 잘못된 정보를 제공받아서 구입한 것이 아닐지 추측
2) 서울파이낸스 기사에서 "인천, 아파트 거래 "역대 최대"... 10명 중 3명 원정투자"....
1-2. 롯데캐슬골드2단지 [전용 84㎡] 연도별 실거래가
1) 2020년의 가격상승 모습이 이채롭다.
1-3. 롯데캐슬골드 2단지[전용 84㎡] 주변 시세
1) 롯데캐슬골드의 실거래가 겨은 중간 가격대에 위치하고 있습니다.
2) 구월동의 거래량 대장은 구월유승한내들퍼스티지, 구월힐스테이트 1단지네요. ( 유사 평형입니다. 위, 아래로 1평 정도 )
1-4. 롯데캐슬골드 2단지[전용 84㎡] 월 거주비용 (금융 투자 월 수익)
1) 월 거주비용 = 총 매입가격 * 회사채(AA-) 3년물 금리 / 12개월
- 아파트의 총 매입비용을 현금으로 지불하고 샀다는 가정하에, 반대로 금융투자 시 얻게 될 월 수익금액
( 이런 경우는 흔치 않지만, 최소의 비용으로 구매 시를 가정하기 위함입니다. 대출을 받으시면 더 늘어납니다. )
2) 현재 금융수익률 기준으로 9400만 원 정도의 이자 차이가 발생합니다.
- 적정 가격은 3억 8~9천만 원 사이입니다.
(매수 희망하시는 분은 기존 물건의 선취 프리미엄을 인정/불인정 여부로 하세요. 가격을 깎던, 금리가 내려가던 하면 됩니다.)
( 현재 이자율 기준입니다. 주담대보다 아래의 회사채 3년물(4.45%) 기준 수익률 기준 -> 이자만 계산 )
1-5. 롯데캐슬골드 2단지[전용 84㎡] 실거래가와 전세가 비교
1) 2023년까지 일부 역전세 있겠습니다. 한데 거래량은 많지 않습니다. 매매가와 전세가가 혼재된 상태입니다.
(일부는 깡통전세 몇 건은 감안하셔야 합니다. -> 임차권등기명령 하시고, 반드시 선순위 지위 확보하신 상태)
-> 5억 근천의 전세는 경매 시 원금확보 어려울 수도 있겠습니다. ( 주의 ) -> 2023년 말, 2024년 초 2건 특히 조심하세요.
1-6. 롯데캐슬골드 2단지[전용 84㎡] 연도별 전세가
1) 롯데캐슬골드의 2023년도 전세가격 중위는 3억 6~7천만 원 선입니다.
1-7. 롯데캐슬골드 2단지[전용 84㎡] 주변 전세 시세비교
1) 롯데캐슬골드가 속한 구월동은 조금 희한한 거래의 양상입니다. 구월 힐스테이트와 전세가를 공유하는 듯.
( 이상한 광경이라서 지도 확인하니, 옆에 붙어 있었습니다. )
1-8. 롯데캐슬골드 2단지[전용 84㎡] PIR배수
1) 2016년부터 도시근로자 3인가구 중위소득으로 PIR배수를 표시합니다. 굴곡이 많은 건 가격/소득 변화 때문입니다.
2) 롯데캐슬골드 2단지의 PIR은 나쁘지 않습니다. 인근 거주하시거나 하다면, 적정가 비슷하게 붙을 것을 기다리세요.
- 연말까지 지켜보시다 보면 전세 끼고 급매 돌리는 물건들 있을 것으로 생각됩니다.
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