일산동구 백석동 흰돌3단지 국제한진 아파트 거래분석

경기도 고양시 일산동구 백석동 1349 31평형의 주택거래 현황을 점검합니다.

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

2-1. 인근지역 빌라 및 다세대 매매 및 전세가 점검.

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	816세대(총11개동)	저/최고층	10층/15층
사용승인일	1994년 08월 30일	총주차대수	671대(세대당 0.82대)
용적률	160%	건폐율	14%
건설사	국제종합건설(주), 한진건설(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-902-4478
주소	경기도 고양시 일산동구 백석동 1349
면적	대분류 3타입

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2.  매매가격과 전세가격

가격이 상승하며 거래가 사라지는 전형적인 모습의 단지. "해모로"라는 브랜드 단지.

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

 

2-1.  전용면적별 전세 임대건수 및 전세보증금 평균

전세거래량이 정말 처참하다. 816세대가 모두 실거주하는 단지라고 생각할 수 있고, 혹은 실 사용가치가 떨어져서 일 수 있다. 1년에 전세거래가 20건 미만일 경우도 다수인 건 의외였다.

 

흰돌 3단지의 전세가격대는 물량으로 인한 가격 상승세나, 가격 급등으로 인한 전세 기피의 문제가 아닌 것 같다. 

실거주하는 분들이 많은 거라고 생각하기로 했다. 매물(전세, 매매)은 있으나, 거래되는 것들은 모두 호가 이하다. 나쁘게 생각하면 호가들은 낚시터의 미끼들이고, 실제 거래에선 다른 가격이 제시된다는 얘길 수 있다.

 

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

조금 이상하다... 전세가격은 크게 상승하지 않았음에도 전세거래가 너무 처참한 수준이다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

요진이 단연 원탑이다. 아마도 재개발, 재건축이 진행되지 않는 한은 영원히 지속될 것 같아 보인다. 그나마 "임광아파트"가 전세거래량에서는 2 티어급이다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 4억 6천6백만 원

전세가 최근 중윗값 : 3억 5천만 원 x 중위배수

전세가율(평균배수) : 1.63
전세가율(중위배수) : 1.33

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 3억 9천1백만 원 ( +선점 권리비 )

선점 부동산의 권리금으로 1억 6천만 원을 지불한 샘인 최근 실거래가격도 높은 수준임을 감안해야 함.

최근 실거래 9월 2일 : 5억 5천만 원

회사채 AA- 3년물 : 금리 4.51% 적용 ( 수익률 차트와 맞추려면 월 60만 원 절감되어야 함. )

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

해당단지는 길 건너 초등학교와 중, 고교와 인접한 위치이고, 백석역과의 거리도 가깝다 할 수 있는 위치다. 

큰길을 건너 장항지구가 있고, "신평 IC"를 통한 제2자유로 접근, 일산 IC를 통한 외곽순환, 장항 IC를 통한 자유로로의 접근이 모두 양호한 지역이다. 놀랍게도 그러면서도 한적하다. 요진이 복잡한 지역이라면, 이곳은 한적한 지역이다. 

 

주변에 대규모 상업시설들도 잘 갖추어져 있으므로, 생활하기에도 많이 나쁘지 않은 곳이다. 중요한 건 가격인데, 네이버 호가와 최근 (9월 2일) 실거래가격도 갭이 크지만, 최근 실거래가격도 비싼 형국이라서 이 가격에 반드시 백석동에 살아야 한다면, 조금 더 대출해서 요진 쪽을 가는 것도 나쁜 선택이 아닐 지경이다. 가격적 매력이 떨어진다는 얘긴데, 

 

네이버 호가상 전용 84 10층이 7억, 요진이 중간층(30 층대) 전용 59가 7억대. 선호와 호불호가 갈리는 상황이긴 하지만, 이런 표현이 좀 그렇긴 하지만, 넓고 낡은 집으로 갈 것인지? 높고 새집인 조금 작은 평형으로 갈 것인지... 하는 선호문제까지 갈 것 같다. 

 

그런 것이 반영된 것인지 그냥 가격이 비싼 것인지 알 수 없으나, 거래는 단지 전반적으로 없다. 그래도 관심이 가고 거래하고 싶으시다면, 부동산과 거래가격에 대해서 낮춰줄 것을 요구하시기 바란다. 현재 호가에 접근하는 것은 부정적임을 밝힌다.

 

지금 호가 가격에 접근하는 것은 말리고 싶다.