일산동구 백석동 흰돌5단지 서안아파트 거래분석

경기도 고양시 일산동구 백석동 1344 27평형(전용 73) 위주의 주택거래 현황을 점검합니다.

 

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	628세대(총9개동)	저/최고층	9층/17층
사용승인일	1994년 06월 29일	총주차대수	514대(세대당 0.81대)
용적률	181%	건폐율	19%
건설사	서안건설
난방	지역난방, 열병합  (수도배과 교체완료 - 2018년)
관리사무소	031-904-6312
주소	경기도 고양시 일산동구 백석동 1344
면적	대분류 3타입

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2.  매매가격과 전세가격

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 전세 갱신에 따른 보증금 차액 발생건

 

 

(2) 전용 면적별 전세 보증금 추세

 

(3) 전용 면적별 전세 거래량

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

연도별 전세가격에서 2023년 전세가격의 중위값은 2020년에 근접했음.

하지만, 매매가격은 아직 동떨어진 상태로 거래가 이뤄지고 있는 상황임. (비싸다는 얘기임.)

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

주변에 유사평수의 전세가 다수 존재하는 것으로 보아, 2023년 올해 전용 73의 경우에 거래는 흰돌 5단지 서안아파트만 이뤄진 것으로 봐야 하고, 그나마도 거래량이 매우 적은 상황.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 4억

최근 전세가 중위 : 3억 

전세가율(평균배수) : 1.42
전세가율(중위배수) : 1.34

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 3억 7천4백만 원 (+선점 권리금)

최근 실거래가 기준 약 1억 원이 부동산 선점으로 인한 권리금으로 인식

최근 실거래가 : 8월 5일 4억 8천만 원

회사채 AA- 3년물 금리 4.51% 적

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 흰돌마을 5단지 서안아파트 최종 구매평가

 

초등학교(백신)와 상대적으로 거리가 있는 편이나, 대신 백석역과는 거리가 멀지 않다. 이곳은 매우 한적한 아파트 주택가임을 근처만 돌아다녀봐도 알 수 있는 곳이다. 가로수들이 잘 정비되어 있어서 큰 도로가 있다 해도 정말 조용한 느낌을 주는 단지이다. 전형적인 일산 신도시의 모습.

 

단, 전세가율과 수익기회비용으로 봐도 4억 이상의 가격은 너무 비싸다. 다만, 부동산의 선점된 권리금으로 생각했을 때 적절하다고 생각하는 건 각 처한 사람들의 자금사정에 따라 다를 수 있다는 점.

 

아파트가 1기 신도시임을 감안하더라도 거의 초기급이다. 오래되었다는 얘기고, 재건축, 재개발은 본 분석에서 고려할 대상이 아니다. 각 단지마다 처한 상황이 다르므로 다른 상황을 정성적으로 분석할 수 없다는 점이 한계임을 명확히 한다. 

 

단, 재개발을 노리고 진입하려는 분들은 보다 세심하게 정보들을 살펴보길 바란다. 

 

요즘 들어서 멘땅에 당사서 집 짓겠다는 사람들도 15년간 아무 일 없는 현장을 봤었고, 강남처럼 돈이 있다면 빠른 진행도 가능하리라. 

 

재개발에 대해서 자료조사를 하다 보니, 아주 쉽고 빠른 방법이 있었다. 그리고 가장 빠르고 확실하다.

 

그 방법은 바로.

 

"단지 내 사람들이 모두 재건축, 재개발 비용을 내고 진행하면 된다. 용적률은 법이 정한 테두리 내에서 증축하고, 세대수 늘리지 않고 깔끔하게 땅에다 새로 지으면 된다. 재초환 내라면 내면 된다."

 

 

뭐 재개발, 재건축은 본인들의 판단에 따라서 하시길 권고드리고, 초등학교와 역 근처이므로 가격만 저렴해진다면 추천하는 곳이다.